Ceny ofertowe nowych mieszkań – sierpień 2026 r. Podajemy średnie ceny i medianę (wstępne dane)

Ze wstępnych danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w Warszawie średnia cena metra kwadratowego mieszkań w ofercie deweloperów obniżyła się w sierpniu o 1 proc., do 19,6 tys. zł. Na pozostałych sześciu największych rynkach miesięczne zmiany średniej ceny były symboliczne. W Krakowie średnia wyniosła 17,3 tys. zł za metr kwadratowy, w Trójmieście 17,9 tys. zł, we Wrocławiu 15,9 tys. zł, w Poznaniu 14,3 tys. zł, w Łodzi 11,6 tys. zł, a w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii 11,2 tys. zł za metr.

Na pierwszy rzut oka może się więc wydawać, że na rynku niewiele się dzieje. Warto jednak przyjrzeć się bliżej temu, co stoi za zmianami średniej ceny. W Warszawie jest to szczególnie interesujące, bo średnia cena metra kwadratowego spadła już drugi miesiąc z rzędu. Nie oznacza to jednak, że deweloperzy zaczęli obniżać ceny mieszkań. Główną rolę odegrała zmiana struktury oferty. W sierpniu na stołeczny rynek trafiła bowiem większa pula mieszkań z segmentu

popularnego. Ich średnia cena 16,4 tys. zł za metr kwadratowy była wyraźnie niższa od średniej dla całej warszawskiej oferty. Pojawienie się relatywnie tanich lokali sprawiło więc, że obniżyła się średnia cena liczona dla wszystkich mieszkań znajdujących się w sprzedaży.

– Spadek średniej ceny w Warszawie nie jest w tym przypadku sygnałem szerokiej przeceny mieszkań. To przede wszystkim efekt tego, że do oferty trafiły relatywnie tanie lokale. Warto o tym pamiętać, interpretując miesięczne zmiany cen. Średnia może się zmienić także wtedy, gdy ceny mieszkań już znajdujących się w ofercie pozostają stabilne – komentuje Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Co ważne, jak wynika ze wstępnych danych BIG DATA RynekPierwotny.pl, sierpień był miesiącem wprowadzania mieszkań z segmentu popularnego także na innych dużych rynkach. Nowa podaż w tej części rynku zwiększała wybór kupujących i jednocześnie wpływała na strukturę cenową oferty. Dlatego przy niewielkich miesięcznych zmianach średnich warto patrzeć również na to, jakie mieszkania pojawiają się w sprzedaży.

Sama średnia nie pokazuje jednak całego obrazu rynku. Dlatego do analizy cen mieszkań warto dołożyć także medianę. Mediana jest wartością środkową: połowa mieszkań w ofercie ma cenę niższą od niej, a połowa wyższą. Dzięki temu mniej zależy od obecności bardzo drogich lokali niż średnia.

We wszystkich siedmiu metropoliach mediana ceny metra kwadratowego jest niższa od średniej. Największa różnica występuje w Warszawie. Przy średniej na poziomie 19,6 tys. zł mediana wynosi 17,4 tys. zł za metr kwadratowy. We Wrocławiu jest to odpowiednio 15,9 tys. i 14,5 tys. zł, w Krakowie 17,3 tys. i 16 tys. zł, a w Poznaniu 14,3 tys. i 13,5 tys. zł. W Trójmieście średnia cena metra kwadratowego wynosi 17,9 tys. zł, a mediana 17,6 tys. zł. W Łodzi jest to 11,6 tys. wobec 11,3 tys. zł, natomiast w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii 11,2 tys. i 10,9 tys. zł.

– Mediana pokazuje cenę typowego mieszkania w ofercie. Średnia z kolei dobrze pokazuje kierunek zmian całego rynku. Dopiero zestawienie obu wskaźników pozwala zobaczyć pełny obraz sytuacji – mówi Marek Wielgo.

Zwraca równocześnie uwagę, że im więcej na danym rynku mieszkań z najwyższej półki, tym większy rozjazd między średnią a medianą. Nieprzypadkowo to właśnie Warszawa jest tu liderem. To rynek, na którym ceny najdroższych mieszkań dochodzą dziś nawet do ponad 80 tys. zł za metr kwadratowy. Na drugim biegunie jest Łódź. Tam różnica między średnią a medianą jest symboliczna. Segment luksusowy istnieje, ale nie ma takiej siły oddziaływania na statystykę jak w stolicy.

Ważniejsze z punktu widzenia osób poszukujących mieszkania jest jednak to, co dzieje się na drugim końcu cenowej stawki. Na wielu rynkach kurczy się bowiem oferta mieszkań z niższych segmentów cenowych. W Warszawie, Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście za relatywnie tańsze mieszkania przyjęto lokale kosztujące do 15 tys. zł za metr kwadratowy. W Poznaniu, Łodzi oraz Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii granicą jest 12 tys. zł za metr.

Ze wstępnych danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w ciągu ostatnich 12 miesięcy liczba takich mieszkań zmniejszyła się w Warszawie z 5,3 tys. do 4,5 tys. lokali, czyli o 16 proc., we Wrocławiu z 6 tys. do 5,1 tys. (-14 proc.), w Trójmieście z 3,5 tys. do 3,4 tys. (-2 proc.) oraz w Poznaniu z 2,7 tys. do 2,1 tys. mieszkań (-23 proc.).

Wyjątkiem okazał się Kraków, gdzie oferta mieszkań kosztujących mniej niż 15 tys. zł za metr kwadratowy wzrosła z 3,5 tys. do 3,7 tys. lokali (+7 proc.). Także w Łodzi przybyło mieszkań z ceną nieprzekraczającą 12 tys. zł za metr kwadratowy – ich liczba zwiększyła się z 5,7 tys. do 6,1 tys. (+7 proc.). Jeszcze większy wzrost odnotowano w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii, gdzie oferta takich lokali zwiększyła się z 6,6 tys. do 7,2 tys. mieszkań (+10 proc.).

To ważna informacja dla kupujących, ponieważ stabilizacja średniej ceny nie musi oznaczać, że poprawia się dostępność mieszkań dla osób dysponujących określonym budżetem.

– Dla kupującego sama średnia cena jest tylko częścią informacji. Równie ważne jest to, ile mieszkań znajduje się w jego zasięgu finansowym. Jeżeli oferta tańszych lokali się kurczy, czekanie na dalszy spadek średniej ceny niekoniecznie musi działać na jego korzyść. Może się bowiem okazać, że za kilka miesięcy wybór mieszkań w jego budżecie będzie mniejszy niż dziś – komentuje Marek Wielgo.

Dodaje, że to nie przypadek, że właśnie w metropoliach, w których najbardziej skurczyła się oferta relatywnie tanich mieszkań, odnotowano zarazem największy wzrost średniej ceny metra kwadratowego lokali dostępnych w sprzedaży. W ciągu ostatnich 12 miesięcy średnia cena metra kwadratowego wzrosła o 10 proc. w Warszawie, o 8 proc. we Wrocławiu oraz o 6 proc. w Poznaniu.

Z kolei umiarkowane zmiany cen odnotowano w Trójmieście (+3 proc.), Krakowie (+3 proc.) i Łodzi (+1 proc.), gdzie oferta mieszkań z niższych segmentów cenowych zwiększyła się. W miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii średnia cena metra kwadratowego była natomiast o 1 proc. niższa.

Dlatego przy ocenie rynku mieszkaniowego warto patrzeć nie tylko na to, czy średnia cena rośnie, czy spada. Równie istotne jest to, jak zmienia się mediana oraz struktura cenowa oferty. Dopiero połączenie tych informacji pozwala ocenić, czy oferta staje się dla kupujących bardziej, czy mniej dostępna.