Nad rynkiem deweloperskim zbierają się czarne chmury. Czy kupujący mieszkania mogą liczyć na ochronę?

– Jeszcze kilka lat temu wielu kupujących nie zdawało sobie sprawy, jak duże znaczenie ma skuteczna ochrona wpłaconych deweloperowi pieniędzy. Dziś widać już, że Deweloperski Fundusz Gwarancyjny nie jest jedynie zabezpieczeniem na papierze, lecz realnie wspiera osoby, które znalazły się w sytuacji uprawniającej do skorzystania z tej ochrony – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Pieniądze wracają do nabywców

Portal RynekPierwotny.pl ustalił, że od początku funkcjonowania DFG do końca pierwszego półrocza 2026 r. fundusz wypłacił środki w związku z 70 wnioskami nabywców. W 2024 r. były to zaledwie cztery wypłaty na łączną kwotę blisko 2,3 mln zł. W całym 2025 r. liczba wypłat wzrosła do 32, a ich wartość sięgnęła blisko 11,7 mln zł. Tymczasem już w pierwszych sześciu miesiącach 2026 r. DFG wypłacił środki w związku z 34 wnioskami, na łączną kwotę prawie 14,3 mln zł.

Łącznie oznacza to, że do nabywców wróciło już około 28,2 mln zł, przy czym niemal połowę tej kwoty wypłacono tylko w pierwszym półroczu bieżącego roku. Co ważne, dotychczas wypłaty nie były związane z upadłościami deweloperów. Jak wynika z informacji funduszu, zdecydowana większość wypłat dotyczyła niedotrzymania przez dewelopera terminu przeniesienia prawa własności określonego w umowie.

Marek Wielgo przypomina, że zgodnie z ustawą deweloperską w takiej sytuacji nabywca może odstąpić od umowy. Wcześniej musi jednak wyznaczyć deweloperowi dodatkowe 120 dni na przeniesienie własności. Jeśli mimo to nie dojdzie do zawarcia aktu notarialnego, a deweloper nie zwróci pieniędzy, nabywca może wystąpić do DFG o wypłatę należnych środków. Fundusz dochodzi swoich należności od deweloperów.

Od początku działalności DFG wszczęto już ponad 30 postępowań sądowych, których łączna wartość przekracza 20 mln zł. Pokazuje to, że fundusz nie tylko chroni nabywców mieszkań i domów, ale również odzyskuje wypłacone środki od podmiotów odpowiedzialnych za powstanie szkody.

DFG powstał na gorsze czasy

Kiedy kilka lat temu trwała dyskusja nad utworzeniem Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, wielu przedstawicieli branży podkreślało, że jest to rozwiązanie zbędne. Dla deweloperów oznacza ono bowiem obowiązek odprowadzania składki od wpłat nabywców na mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Jeśli wpłaty trafiają na otwarty rachunek powierniczy, z którego deweloper może finansować budowę w miarę postępu robót, stawka składki na DFG wynosi 0,45 proc. Jeśli podstawą naliczenia składki jest pełna cena mieszkania wynosząca 500 tys. zł, jej łączna wysokość wyniesie 2250 zł.

Dodajmy, że, według DFG, w trzech pierwszych kwartałach 2026 r. aż 98 proc. rachunków powierniczych objętych ochroną stanowiły rachunki otwarte.

– Problem w tym, że rynek mieszkaniowy podlega cyklom koniunkturalnym. Fundusz nie powstawał na dobre czasy, lecz na okresy spowolnienia, gdy część firm może mieć problemy z płynnością finansową. Właśnie dzięki takim zabezpieczeniom kupujący mogą czuć się pewniej, zawierając umowy dotyczące mieszkań będących dopiero w budowie – komentuje Marek Wielgo.

Coraz więcej niesprzedanych mieszkań

I dodaje, że jest to ważne szczególnie teraz, gdy część firm mierzy się z problemem rosnących zapasów niesprzedanych mieszkań i słabszą od oczekiwań sprzedażą. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że na koniec września 2026 r. aż 78 proc. firm deweloperskich sprzedawało lokale wolniej, niż postępowała budowa prowadzonych przez nie inwestycji. Dwa lata wcześniej odsetek ten wynosił 66 proc. W efekcie gotowe lokale stanowią już ok. 29 proc. całej oferty na siedmiu największych rynkach mieszkaniowych. Jeszcze kilka lat temu ich udział był ponad dwukrotnie niższy.

Popyt rozkłada się jednak bardzo nierównomiernie. Część deweloperów poprawia wyniki sprzedaży i zwiększa swoje udziały w rynku, podczas gdy inni coraz wyraźniej odczuwają skutki nadpodaży mieszkań. Najmocniej pogorszyła się sytuacja mniejszych firm. Wśród deweloperów lokalnych udział przedsiębiorstw, których sprzedaż nie nadąża za tempem budowy, wzrósł w ciągu dwóch lat z 36 proc. do 56 proc. Jeszcze trudniejsza sytuacja panuje w grupie deweloperów regionalnych, gdzie odsetek ten zwiększył się z 70 proc. do 80 proc.

Relatywnie najlepiej radzą sobie najwięksi gracze. Na koniec września 2026 r. 60 proc. dużych firm sprzedawało mieszkania w tempie co najmniej dorównującym postępowi budowy. Dla porównania, taki wynik osiągało jedynie 44 proc. deweloperów lokalnych i zaledwie 20 proc. regionalnych. Warto jednak zauważyć, że jeszcze dwa lata wcześniej odsetek ten wynosił wśród największych firm 75 proc.

Umowy warte ponad 160 mld zł objęte ochroną

Marek Wielgo zastrzega, że z ochrony DFG mogą skorzystać tylko nabywcy, których umowy są objęte ochroną funduszu. Początkowo nie obejmowała ona inwestycji, w których sprzedaż mieszkań rozpoczęła się przed wejściem w życie nowych przepisów w lipcu 2022 r. Dopiero od 1 lipca 2024 r. ochrona DFG objęła wszystkie nowo zawierane umowy deweloperskie.

Według najnowszych danych na koniec września 2026 r. ochroną objętych było blisko 219 tys. umów deweloperskich o łącznej wartości ponad 160,8 mld zł. Średnia wartość umowy objętej ochroną wynosiła 734 tys. zł.

Najwięcej chronionych inwestycji i umów deweloperskich przypada na największe rynki mieszkaniowe, przede wszystkim Warszawę, Kraków, Wrocław, Gdańsk i Poznań.

Ochrona nie tylko na wypadek upadłości

Na koniec pierwszego półrocza 2026 r. wartość środków zgromadzonych w Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym przekraczała 452 mln zł. Fundusz gromadzi pieniądze nie tylko na wypadek upadłości deweloperów. Może wypłacić środki także nabywcy, który skorzysta z ustawowej możliwości odstąpienia od umowy, np. w sytuacji, gdy deweloper zaprzestanie budowy lub nie usunie istotnej wady mieszkania albo domu, o ile spełnione są warunki określone w ustawie.

DFG zapewnia także ochronę w przypadku upadłości banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy. Jeśli środki zgromadzone na takim rachunku przekraczają limit gwarancji

Bankowego Funduszu Gwarancyjnego wynoszący równowartość 100 tys. euro, DFG może pokryć brakującą część, zgodnie z zasadami określonymi w ustawie.

– Rosnąca liczba wypłat nie powinna budzić niepokoju. Wręcz przeciwnie. To dowód, że mechanizm ochrony nabywców działa zgodnie z założeniami ustawodawcy - podsumowuje Marek Wielgo.