Ceny ofertowe nowych mieszkań – wrzesień 2026 r. (wstępne dane)

Według wstępnych danych BIG DATA RynekPierwotny.pl średnia cena metra kwadratowego mieszkań oferowanych przez deweloperów we wrześniu wzrosła najbardziej w Warszawie, bo aż o 2 proc. w porównaniu z sierpniem. Na koniec miesiąca przekroczyła 19,9 tys. zł za metr kwadratowy. W Trójmieście wzrost sięgnął 1 proc., a średnia cena metra kwadratowego pokonała pułap 18 tys. zł, ustanawiając nowy rekord na tym rynku. O 1 proc. wzrosła też średnia cena metra kwadratowego we Wrocławiu, gdzie wynosiła blisko 16 tys. zł. W pozostałych metropoliach ceny utrzymały poziom z sierpnia. W Krakowie średnia wynosiła ok. 17,2 tys. zł. W Łodzi było to 11,6 tys. zł, w Poznaniu 14,4 tys. zł, a w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii 11,2 tys. zł.

– Nie należy jednak wyciągać wniosku, że warszawscy, trójmiejscy i wrocławscy deweloperzy podnosili ceny mieszkań znajdujących się już w ofercie. W rzeczywistości kluczową rolę ponownie

odegrały zmiany w strukturze oferty. Tym razem rynki w tych metropoliach zostały zasilone dużą pulą mieszkań wyraźnie droższych od przeciętnej – komentuje Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Np. w Warszawie średnia cena mieszkań wprowadzonych do sprzedaży wynosiła we wrześniu aż 23,2 tys. zł za metr kwadratowy, a w Trójmieście nowe mieszkania trafiające na rynek miały średnią cenę 18,9 tys. zł za metr. Tak duża różnica sprawiła, że wzrosła średnia cena liczona dla wszystkich mieszkań dostępnych w sprzedaży.

Sama średnia nie pokazuje jednak całego obrazu rynku. Warto zwrócić uwagę także na medianę ceny metra kwadratowego, czyli wartość środkową, przy której połowa mieszkań ma cenę wyższą, a połowa niższą. We wrześniu mediana wzrosła najmocniej w Trójmieście, bo aż o 3 proc. miesiąc do miesiąca, osiągając poziom blisko 18 tys. zł za metr kwadratowy. We Wrocławiu wzrost wyniósł 1 proc., do 14,9 tys. zł, a w Warszawie niespełna 1 proc., do 17,5 tys. zł za metr.

W Krakowie mediana pozostała na poziomie 16 tys. zł, w Łodzi – 11,2 tys. zł, a w Poznaniu – 13,5 tys. zł za metr kwadratowy. W Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii mediana spadła o 1 proc., do 10,9 tys. zł za metr kwadratowy.

Marek Wielgo zwraca równocześnie uwagę, że im więcej na danym rynku mieszkań z najwyższej półki, tym większy rozjazd między średnią a medianą. Nieprzypadkowo to właśnie Warszawa jest tu liderem. Na drugim biegunie są Łódź i miasta Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii, gdzie różnica między średnią a medianą jest symboliczna. Istnieje tam segment luksusowy, ale nie ma on takiej siły oddziaływania na statystykę jak w stolicy.

Co ciekawe, niewielka różnica między medianą i średnią ceną metra kwadratowego występuje także w Trójmieście. To jednak inna sytuacja niż w wymienionych wcześniej metropoliach. Dlaczego? Odpowiedź przynoszą zmiany w strukturze cenowej oferty.

– Warszawa jest przykładem rynku, gdzie statystykę cen coraz bardziej kształtują mieszkania z najwyższej półki. W Trójmieście sytuacja wygląda inaczej. Tam o zmianach cen decyduje już nie tylko napływ drogich lokali, ale także szybkie kurczenie się oferty mieszkań względnie przystępnych cenowo. Efekt jest taki, że poprzeczka cenowa podnosi się dla całego rynku, a nie tylko dla jego najbardziej ekskluzywnego segmentu – wyjaśnia ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

W Warszawie liczba mieszkań kosztujących do 15 tys. zł za metr kwadratowy zmniejszyła się z 4,4 tys. do 4,2 tys., czyli o 4 proc. Jednocześnie oferta lokali z ceną przekraczającą 20 tys. zł za m kw. wzrosła z 5 tys. do 5,2 tys., czyli również o 4 proc. W efekcie średnia cena metra kwadratowego wzrosła bardziej niż mediana. To sugeruje, że na warszawskie statystyki cenowe silnie wpłynęły bardzo drogie mieszkania wprowadzane do sprzedaży.

Z kolei w Trójmieście liczba mieszkań kosztujących do 15 tys. zł za m kw. skurczyła się w ciągu miesiąca z 3,4 tys. do 3,3 tys., czyli o 4 proc. Jednocześnie oferta mieszkań z ceną przekraczającą 20 tys. zł za metr kwadratowy wzrosła z 2,9 tys. do ponad 3 tys. lokali, czyli o 7 proc. Tym razem jednak mediana ceny metra kwadratowego wzrosła mocniej niż średnia. To sugeruje, że wzrost cen objął szerszą część oferty, a nie tylko najbardziej luksusowe mieszkania.

We Wrocławiu podobny mechanizm był widoczny, choć zmiany nie były tak wyraźne jak w Warszawie i Trójmieście. Liczba mieszkań kosztujących do 15 tys. zł za m kw. praktycznie się nie zmieniła i nadal przekraczała 5,1 tys., jednak oferta lokali z ceną powyżej 20 tys. zł za m kw. wzrosła aż o 7 proc., z 1,2 tys. do 1,3 tys. mieszkań. Przełożyło się to na wzrost zarówno średniej, jak i mediany ceny metra kwadratowego.

– Dlatego przy ocenie rynku mieszkaniowego warto patrzeć nie tylko na średnią cenę, ale także na medianę i strukturę cenową oferty. Dopiero ich połączenie pozwala ocenić, czy oferta staje się dla kupujących bardziej, czy mniej dostępna – kończy Marek Wielgo.