Mieszkań na rynku wtórnym ubywa, ale ceny nie rosną hamowane konkurencją mieszkań od deweloperów

Z danych przeszukiwarki portali nieruchomości Adradar wynika, że pod koniec sierpnia w całym kraju dostępnych było około 134,5 tys. mieszkań z drugiej ręki wobec 137 tys. miesiąc wcześniej. Oznacza to kolejny miesiąc kurczenia się oferty. W sierpniu do sprzedaży trafiło 30,5 tys. mieszkań, czyli o 6 proc. mniej niż w lipcu. Jednocześnie z rynku zniknęło 33 tys. lokali, które zostały sprzedane lub wycofane z oferty. To również mniej niż miesiąc wcześniej, ale nadal więcej niż liczba nowych ogłoszeń. W efekcie zasób dostępnych mieszkań ponownie się skurczył.

– Sierpień tradycyjnie należy do miesięcy, w których aktywność uczestników rynku mieszkaniowego słabnie. Dotyczy to zarówno osób wystawiających mieszkania na sprzedaż, jak i kupujących. Warto jednak zwrócić uwagę, że mimo wakacyjnego spowolnienia z rynku zniknęło nieco więcej mieszkań niż rok wcześniej. To sugeruje, że mamy raczej do czynienia z sezonowym

spowolnieniem aktywności niż z wyraźnym osłabieniem popytu – komentuje Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl.

We wszystkich metropoliach oferta mieszkań była mniejsza

Sierpień przyniósł spadek liczby ofert mieszkań z rynku wtórnego we wszystkich siedmiu analizowanych metropoliach. W Warszawie oferta zmniejszyła się z 14,3 tys. do 13,9 tys. mieszkań (-3 proc.), w Krakowie z 8 tys. do 7,6 tys. (-5 proc.), we Wrocławiu z 7,8 tys. do 7,6 tys. (-3 proc.), w Trójmieście z 8,2 tys. do 7,7 tys. (-6 proc.), w Łodzi z 4,6 tys. do 4,5 tys. (-2 proc.), w Poznaniu z 3,8 tys. do 3,6 tys. (-5 proc.), a w Katowicach z 2,2 tys. do 2,1 tys. mieszkań (-5 proc.).

Jeszcze wyraźniej widać to w porównaniu rok do roku. We wszystkich metropoliach oferta mieszkań była mniejsza niż przed rokiem. Największe spadki odnotowano we Wrocławiu (-22 proc.), Warszawie (-20 proc.), Krakowie (-15 proc.) i Łodzi (-15 proc.). W Katowicach oferta była mniejsza o 13 proc., natomiast w Trójmieście i Poznaniu o 8 proc.

Kurcząca się podaż nie przełożyła się na powszechne podwyżki cen

Jeszcze w lipcu średnie ceny ofertowe mieszkań rosły we wszystkich metropoliach. Sierpniowe dane pokazują jednak bardziej zróżnicowany obraz rynku.

Największy wzrost średniej ceny metra kwadratowego odnotowano we Wrocławiu, gdzie zwiększyła się ona z 13,7 tys. do 14,5 tys. zł (+6 proc.). Wzrost pojawił się również w Łodzi (z 9 tys. do 9,2 tys. zł za mkw.), Trójmieście (z 17,3 tys. do 17,4 tys. zł) oraz Warszawie (z 18 tys. do 18,1 tys. zł). Z kolei w Krakowie średnia cena spadła z 17,1 tys. do 16,9 tys. zł za mkw., w Poznaniu z 12,1 tys. do 12 tys. zł, a w Katowicach z nieco ponad 12,1 tys. do poniżej 12,1 tys. zł za metr kwadratowy.

– Sam spadek liczby ofert nie oznacza jeszcze, że właściciele mieszkań mogą swobodnie podnosić ceny. W wielu miastach kupujący mają dziś bardzo szeroki wybór nowych lokali od deweloperów, dlatego sprzedający na rynku wtórnym muszą liczyć się z silną konkurencją. To jeden z powodów, dla których kurcząca się oferta nie przekłada się automatycznie na wzrost cen mieszkań używanych – mówi Marek Wielgo.

Ekspert zwraca uwagę na Wrocław i Łódź. Wzrost średniej ceny ofertowej mieszkań odpowiednio o 6 proc. i 2 proc. w ciągu jednego miesiąca trudno tłumaczyć wyłącznie zmianą oczekiwań sprzedających. Bardziej prawdopodobne jest to, że z rynku szybciej znikały mieszkania relatywnie tańsze, przez co wzrósł udział droższych lokali pozostających w ofercie. Szczególnie w Łodzi, gdzie mieszkania z rynku wtórnego są średnio o ponad jedną piątą tańsze od nowych lokali oferowanych przez deweloperów, a jednocześnie oferta rynku pierwotnego jest ponad dwukrotnie większa od wtórnej.

Kupujący mają w czym wybierać

Sytuacja na rynku wtórnym jest tym bardziej interesująca, że we wszystkich siedmiu analizowanych metropoliach kupujący mają dziś do wyboru więcej mieszkań oferowanych przez deweloperów niż lokali z drugiej ręki. Dotyczy to szczególnie Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Łodzi, Poznania czy Katowic, gdzie oferta rynku pierwotnego pozostaje bardzo duża. Np. w Warszawie deweloperzy oferowali w sierpniu ok. 17,5 tys. mieszkań, podczas gdy na rynku wtórnym dostępnych było 13,9 tys. lokali. W Krakowie było to odpowiednio 11,8 tys. i 7,6 tys., a w Łodzi aż 11 tys. wobec 4,5 tys. mieszkań z drugiej ręki.

– Jeszcze rok czy dwa lata temu ograniczona podaż mieszkań na rynku wtórnym mogłaby

prowadzić do wyraźniejszego wzrostu cen. Obecnie barierą jest bardzo duża oferta mieszkań deweloperskich. Kupujący mogą więc wybierać między lokalami używanymi i nowymi, a to osłabia presję na podwyżki cen na rynku wtórnym – podsumowuje Marek Wielgo.

Rynek wtórny nadal korzysta z przewagi cenowej

Marek Wielgo zwraca uwagę, że mieszkania z drugiej ręki pozostają tańsze od nowych lokali oferowanych przez deweloperów we wszystkich największych metropoliach. Jednak skala tej przewagi jest bardzo zróżnicowana.

W sierpniu średnia cena metra kwadratowego mieszkania z rynku wtórnego wynosiła w Warszawie 18,1 tys. zł, podczas gdy na rynku pierwotnym było to 19,6 tys. zł. Oznacza to różnicę rzędu 8 proc. We Wrocławiu mieszkania używane były przeciętnie tańsze o 8 proc., w Trójmieście o 2 proc., w Łodzi aż o 21 proc., w Poznaniu o 16 proc., a w Katowicach o 6 proc. Najmniejsza różnica występowała w Krakowie, gdzie średnia cena metra kwadratowego mieszkania z drugiej ręki była niższa od deweloperskiej jedynie o około 2 proc.

– Nieprzypadkowo właśnie w Krakowie średnia cena mieszkań na rynku wtórnym lekko spadła mimo kurczącej się oferty. Jeśli mieszkania używane nie dają kupującym wyraźnej korzyści cenowej w porównaniu z nowymi lokalami, właścicielom trudniej jest podnosić stawki. Tym bardziej że deweloperzy nadal dysponują bardzo dużą ofertą mieszkań i coraz częściej walczą o klientów dodatkowymi zachętami, np. w formie sporych bonifikat – komentuje Marek Wielgo.