Singlom przybywa metrażu, rodzinom ubywa. Lipiec pogłębił różnice w dostępności mieszkań

– Lipiec upłynął bez nowych wstrząsów gospodarczych, które mogłyby skłonić banki do zaostrzenia polityki kredytowej. Ba, część banków zdecydowała się na niewielkie poluzowanie kryteriów oceny zdolności kredytowej. Nie była to duża zmiana, ale wystarczyła, by zwiększyć przeciętną zdolność kredytową singli i bezdzietnych par. Jak pokazują dane BIG DATA RynekPierwotny.pl, nawet niewielkie zmiany po stronie banków mogą wyraźnie zwiększyć liczbę mieszkań dostępnych dla kupujących na kredyt – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Z najnowszej analizy Rankomat.pl obejmującej oferty banków wynika, że lipiec przyniósł dalszą poprawę sytuacji singli i bezdzietnych par, ale nie rodzin z dzieckiem. Zdolność kredytowa dwóch pierwszych grup wzrosła, podczas gdy w przypadku rodzin trzeci miesiąc z rzędu spadła.

Przeciętnie zarabiający singiel, dysponujący dochodem na poziomie ok. 6 tys. zł netto, mógł liczyć średnio na 447,3 tys. zł kredytu mieszkaniowego, czyli o 4 proc. więcej niż miesiąc wcześniej.

Zdolność kredytowa bezdzietnej pary z dochodem 8 tys. zł netto wzrosła z 550,1 tys. zł do 555,9 tys. zł (+1 proc.). Jedynie w przypadku rodziny z dzieckiem, osiągającej dochód 10 tys. zł netto, odnotowano niewielki spadek – z 636,9 tys. do 631,9 tys. zł, czyli o 1 proc. Był to już trzeci z rzędu miesiąc pogorszenia jej zdolności kredytowej.

Warto dodać, że mimo ostatnich wahań wszystkie analizowane gospodarstwa domowe pozostają w znacznie lepszej sytuacji niż na początku 2025 r. Zdolność kredytowa singli jest obecnie o 18 proc. wyższa niż w styczniu ubiegłego roku, bezdzietnych par o 17 proc., a rodzin z dzieckiem o 11 proc.

Singlom przybyło mieszkań we wszystkich metropoliach

Od razu było to widać w ofercie mieszkań dla singli. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w lipcu we wszystkich siedmiu metropoliach wzrosła liczba mieszkań dostępnych dla singli osiągających dochód ok. 6 tys. zł netto. Dysponowali oni także wkładem własnym na sfinansowanie jednej piątej kosztów transakcji.

Największą ofertę nadal miały Łódź i miasta Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii, gdzie przeciętnie zarabiający singiel mógł wybierać odpowiednio spośród ok. 6 tys. i 5,7 tys. mieszkań deweloperskich. Jednak największe zmiany zaszły na rynkach, które do tej pory były dla tej grupy nabywców najmniej dostępne. W Krakowie liczba mieszkań mieszczących się w budżecie singla wzrosła z 0,4 tys. do 0,7 tys. (+75 proc.), w Warszawie z 0,9 tys. do 1,2 tys. mieszkań (+42 proc.), we Wrocławiu z 1,1 tys. do 1,4 tys. (+29 proc.), a w Poznaniu z 1,8 tys. do 2,2 tys. (+25 proc.).

– Lipcowe dane pokazują, że nawet relatywnie niewielka zmiana zdolności kredytowej może wywołać bardzo duże zmiany w dostępności mieszkań dla singli. Dotyczy to zwłaszcza miast, w których jeszcze niedawno oferta mieszkań mieszczących się w ich budżecie była bardzo ograniczona – komentuje Marek Wielgo.

Pary nie wszędzie skorzystały na poprawie zdolności kredytowej

Nieco inaczej wygląda sytuacja bezdzietnych par osiągających dochód ok. 8 tys. zł netto. Choć ich przeciętna zdolność kredytowa wzrosła, nie we wszystkich metropoliach przełożyło się to na większą dostępność mieszkań.

Największa oferta nadal czekała na takie gospodarstwa domowe w Łodzi i miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii, gdzie dostępnych było po ok. 8 tys. mieszkań. Jednocześnie właśnie w Łodzi liczba mieszkań dostępnych dla bezdzietnych par spadła z 8,3 tys. do 8 tys. (-3 proc.). Podobnie było w Trójmieście, gdzie oferta skurczyła się z 2,8 tys. do 2,7 tys. mieszkań (-2 proc.), mimo poprawy zdolności kredytowej tej grupy kupujących.

W pozostałych metropoliach odnotowano wzrosty. W Warszawie oferta zwiększyła się z 3,6 tys. do 3,9 tys. mieszkań (+10 proc.), w Poznaniu z 3,9 tys. do 4,2 tys. (+7 proc.), a w Krakowie z 3 tys. do 3,2 tys. lokali (+5 proc.).

– Wzrost zdolności kredytowej nie musi oznaczać większej dostępności mieszkań. Dużo zależy od tego, jakie lokale trafiają do sprzedaży. Jeśli przybywa droższych mieszkań, to nawet większa zdolność kredytowa kupujących może nie przełożyć się na większy wybór lokali w ich zasięgu finansowym – komentuje Marek Wielgo.

Rodzinom ubywa mieszkań trzeci miesiąc z rzędu

Najmniej korzystnie wygląda sytuacja rodzin z dzieckiem. Lipiec był już trzecim z rzędu miesiącem spadku ich zdolności kredytowej. W tym samym czasie kurczyła się oferta mieszkań dostępnych w granicach ich budżetu.

Warto jednak zaznaczyć, że mówimy o spadkach z bardzo wysokich poziomów. Rodzina 2+1 nadal miała do wyboru znacznie więcej mieszkań niż singiel czy bezdzietna para. W Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii dostępnych było ok. 9 tys. mieszkań, w Łodzi blisko 8,8 tys., a w Warszawie ponad 6 tys. lokali.

Nie zmienia to faktu, że w sześciu z siedmiu analizowanych metropolii oferta mieszkań dostępnych dla rodzin była w lipcu mniejsza niż miesiąc wcześniej. Największe spadki odnotowano w Łodzi i Trójmieście (-4 proc.), a także w Warszawie i Wrocławiu (-2 proc.). Wyjątkiem był Poznań, gdzie liczba mieszkań dostępnych dla rodzin wzrosła z 5,1 tys. do 5,3 tys., czyli o 5 proc.

– Rodziny wciąż mają relatywnie duży wybór mieszkań, ale od kilku miesięcy obserwujemy niepokojący trend. O ile sytuacja singli i bezdzietnych par systematycznie się poprawia, o tyle dla rodzin z dzieckiem kurczy się oferta mieszkań pozostających w ich zasięgu finansowym – podsumowuje Marek Wielgo.

Jak liczymy zdolność kredytową i dostępność mieszkań?

W analizie przyjęto trzy modelowe gospodarstwa domowe: singla osiągającego dochód ok. 6 tys. zł netto miesięcznie, bezdzietną parę z dochodem ok. 8 tys. zł netto oraz rodzinę 2+1 dysponującą dochodem ok. 10 tys. zł netto. Założono zakup mieszkania przy 20-procentowym wkładzie własnym i kredyt hipoteczny z okresowo stałym oprocentowaniem. Kredytowa dostępność mieszkań oznacza liczbę lokali deweloperskich, których cena mieściła się w granicach zdolności kredytowej każdego z tych gospodarstw.

Prezentowane wartości są średnią zdolnością kredytową wyliczoną na podstawie ofert analizowanych przez Rankomat.pl. W praktyce różnice między bankami są bardzo duże. W lipcu przeciętnie zarabiający singiel mógł liczyć na kredyt od niespełna 370 tys. zł do blisko 500 tys. zł, a rodzina 2+1 z dochodem 10 tys. zł netto od ok. 564 tys. zł do blisko 700 tys. zł. Innymi słowy, sam wybór banku mógł oznaczać różnicę odpowiadającą wartości kawalerki w części mniejszych miast.

– W praktyce najbardziej hojna oferta kredytowa nie zawsze okazuje się najkorzystniejsza dla klienta. Banki gotowe pożyczyć więcej pieniędzy często rekompensują sobie wyższe ryzyko wyższymi kosztami kredytu. Dlatego przy wyborze finansowania warto patrzeć nie tylko na maksymalną kwotę kredytu, ale także na jego całkowity koszt – wyjaśnia ekspert portalu RynekPierwotny.pl.