Wakacyjna stabilizacja cen nie oznacza tańszej oferty. W sprzedaży przybywa droższych mieszkań. Kawalerki zalegają.

– Lipiec pokazał, że o zmianach średniej ceny mieszkań coraz częściej decyduje struktura nowej podaży. W największych miastach przybywa lokali z wyższych segmentów cenowych. Szczególnie widoczne było to we Wrocławiu, gdzie do sprzedaży trafiła duża pula mieszkań kosztujących średnio ponad 20 tys. zł za metr kwadratowy – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

W efekcie średnia cena metra kwadratowego mieszkań dostępnych w ofercie wrocławskich deweloperów wzrosła aż o 4 proc., do blisko 15,9 tys. zł. Na drugim biegunie znalazła się Warszawa, gdzie średnia cena spadła w lipcu o ok. 1 proc., do ok. 19,8 tys. zł za metr kwadratowy. Warszawscy deweloperzy wprowadzili bowiem do sprzedaży mieszkania, których średnia cena w przeliczeniu na metr kwadratowy wyniosła niespełna 15,2 tys. zł.

Nie oznacza to jednak, że w stolicy mieszkania zaczęły tanieć. Dane BIG DATA RynekPierwotny.pl pokazują, że także tutaj oferta stopniowo przesuwa się w stronę droższych segmentów cenowych. Najlepiej widać to w przypadku mieszkań kosztujących ponad 20 tys. zł za metr kwadratowy. W ciągu ostatnich 12 miesięcy ich liczba wzrosła we wszystkich największych metropoliach.

W Warszawie oferta zwiększyła się z ok. 3,6 tys. do ok. 5,2 tys. mieszkań, czyli o 42 proc. W Trójmieście wzrosła z ok. 2,1 tys. do blisko 3 tys. lokali, również o 42 proc. We Wrocławiu liczba takich mieszkań zwiększyła się z niespełna 500 do ok. 1,2 tys., czyli aż o 142 proc. W Poznaniu wzrosła z 276 do 552, a więc o 100 proc.

Także w Krakowie mieszkań z ceną przekraczającą 20 tys. zł za metr kwadratowy jest wyraźnie więcej niż przed rokiem. Ich liczba zwiększyła się tam z ok. 1,3 tys. do ok. 1,8 tys., czyli o 35 proc.

Warto zwrócić uwagę, że tak drogie mieszkania zaczęły pojawiać się także w metropoliach kojarzonych dotąd z relatywnie przystępnymi cenami. W Łodzi liczba takich lokali wzrosła w ciągu roku z zaledwie dwóch do 43, a w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii z sześciu do 32. Mieszkania z ceną przekraczającą 20 tys. zł za metr kwadratowy wciąż stanowią tam niewielką

część oferty deweloperów, jednak jeszcze rok temu można je było policzyć dosłownie na palcach jednej ręki.

– Jeszcze kilka lat temu mieszkania kosztujące ponad 20 tys. zł za metr kwadratowy były domeną pojedynczych inwestycji premium. Dziś stanowią coraz ważniejszy segment rynku, a w niektórych metropoliach przestają być już niszą – komentuje Marek Wielgo.

Ubywa tańszych mieszkań

Równocześnie na wielu rynkach kurczy się oferta mieszkań z niższych segmentów cenowych. W Warszawie, Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście za takie lokale uznaliśmy mieszkania z ceną poniżej 15 tys. zł za metr kwadratowy, natomiast w Poznaniu, Łodzi i miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii – mieszkania kosztujące nie więcej niż 12 tys. zł za metr.

Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w ciągu ostatnich 12 miesięcy liczba takich mieszkań zmniejszyła się w Warszawie z 5,3 tys. do 4,3 tys. lokali, czyli o 18 proc., we Wrocławiu z 6,2 tys. do 5,1 tys. (-18 proc.), w Trójmieście z 3,8 tys. do 3,4 tys. (-12 proc.) oraz w Poznaniu z 2,8 tys. do 2,2 tys. mieszkań (-22 proc.).

Wyjątkiem okazał się Kraków, gdzie oferta mieszkań kosztujących mniej niż 15 tys. zł za metr kwadratowy wzrosła nieznacznie z 3,4 tys. do 3,5 tys. lokali (+4 proc.). Także w Łodzi przybyło mieszkań z ceną nieprzekraczającą 12 tys. zł za metr kwadratowy – ich liczba zwiększyła się z 5,7 tys. do 6,1 tys. (+7 proc.). Jeszcze większy wzrost odnotowano w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii, gdzie oferta takich lokali zwiększyła się z 6,5 tys. do 7,1 tys. mieszkań (+9 proc.).

To nie przypadek, że właśnie w metropoliach, w których najbardziej skurczyła się oferta relatywnie tanich mieszkań, odnotowano zarazem największy wzrost średniej ceny metra kwadratowego lokali dostępnych w sprzedaży. W ciągu ostatnich 12 miesięcy średnia cena metra kwadratowego wzrosła o 11 proc. w Warszawie, o 8 proc. we Wrocławiu, o 8 proc. w Trójmieście oraz o 5 proc. w Poznaniu.

Z kolei umiarkowane zmiany cen odnotowano w Krakowie (+3 proc.) i Łodzi (+2 proc.), gdzie oferta mieszkań z niższych segmentów cenowych nie skurczyła się. W miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii średnia cena metra kwadratowego była natomiast o 1 proc. niższa.

– Jak widać, średnia cena metra kwadratowego nie pokazuje pełnego obrazu rynku. O jej zmianach decydują dziś nie tylko podwyżki czy obniżki cen, ale także struktura mieszkań trafiających do sprzedaży. Problem w tym, że coraz większą część oferty stanowią mieszkania z wyższej półki cenowej – komentuje Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Kto kupuje droższe mieszkania?

Na pierwszy rzut oka mogłoby się wydawać, że warszawscy deweloperzy zaczęli dostosowywać nową podaż do możliwości finansowych kupujących, a wrocławscy postanowili ignorować sygnały płynące z rynku. Problem w tym, że rynek mieszkaniowy cechuje się dużą bezwładnością po stronie podaży. Część firm może decydować o kolejności uruchamiania wcześniej przygotowanych inwestycji, ale ich swoboda jest ograniczona m.in. terminami ważności pozwoleń na budowę, stopniem zaawansowania przygotowań czy wcześniejszymi decyzjami biznesowymi.

Inna rzecz, że zarówno Warszawa, jak i Kraków, Wrocław i Trójmiasto są rynkami, na których istotną grupę nabywców stanowią osoby zamożne oraz kupujący poprawiający swoje warunki mieszkaniowe. Potwierdzają to dane BIG DATA RynekPierwotny.pl.

– W największych metropoliach najszybciej znikają z rynku mieszkania duże. Kupują je przede wszystkim ci nabywcy, którzy dzięki poprawie dostępności kredytów mogą dziś pozwolić sobie na lokal o wyższym standardzie lub o większym metrażu – mówi Jan Dziekoński, główny ekonomista portalu RynekPierwotny.pl.

Na siedmiu największych rynkach lokale mające co najmniej cztery pokoje znajdują nabywców średnio w czasie krótszym niż pięć kwartałów, podczas gdy w przypadku kawalerek okres wyprzedaży sięga blisko dziewięciu kwartałów.

- To pokazuje, że popyt na większe mieszkania pozostaje relatywnie silny mimo wysokich cen, ale także oferta jest zbyt mała w stosunku do potrzeb – przyznaje Jan Dziekoński.

W Warszawie średni czas wyprzedaży mieszkań czteropokojowych i większych wynosi dziś nieco ponad trzy kwartały, zaś w przypadku kawalerek sięga sześciu kwartałów. W Krakowie różnica jest jeszcze większa. Mieszkania czteropokojowe i większe sprzedają się średnio w niespełna pięć kwartałów, podczas gdy w przypadku kawalerek czas wyprzedaży przekracza 11 kwartałów.

Podobną prawidłowość widać we Wrocławiu, gdzie czas wyprzedaży wynosi odpowiednio blisko cztery i ponad dziewięć kwartałów. W Trójmieście różnica jest już niewielka – ok. pięć wobec sześciu kwartałów. W Poznaniu, Katowicach i Łodzi duże mieszkania także sprzedają się szybciej niż kawalerki, choć na tych rynkach czas ich wyprzedaży jest ogólnie dłuższy.