- Wprawdzie wniosków o kredyty mieszkaniowe było w listopadzie mniej niż w październiku, ale najpewniej okaże się, że udzielonych było więcej. To w dużej mierze efekt olbrzymiej popularności „Bezpiecznego Kredytu 2%”. Chętnych na dotowany przez państwo kredyt jest tak wielu, że na decyzję banku muszą oni czekać dwa, a nieraz i trzy miesiące – mówi Marek Wielgo, ekspert portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl.

Wyk. 1 - Ceny mieszkań - listopad 2023-kredyty

W największych metropoliach „Bezpieczny Kredyt 2%” doprowadził w tym roku do potężnej nierównowagi między popytem i podażą mieszkań, a w efekcie do gwałtownego wzrostu cen. Przyspieszył on zwłaszcza w trzecim kwartale, gdy dotowany przez państwo kredyt pojawił się w ofercie banków. Co prawda czwarty kwartał zaczął się dość optymistycznie, bo w październiku tempo wzrostu cen wyraźnie osłabło w większości metropolii. Wyjątkami były Trójmiasto i Wrocław. W listopadzie sytuacja zmieniła się jednak dość diametralnie.

Ceny mieszkań na rynku pierwotnym

Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że tym razem Wrocław był jedyną metropolią, w której średnia cena metra kwadratowego w ofercie firm deweloperskich utrzymała poziom z poprzedniego miesiąca. Niestety, w Trójmieście średnia znów poszła mocno w górę. Największy, bo aż 6% jej wzrost, odnotowano jednak w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii, zaś w Poznaniu metr kwadratowy podrożał średnio o 5%. Warto przypomnieć, że w poprzednim miesiącu, w obu tych metropoliach, ceny w przeliczeniu na metr praktycznie nie drgnęły.

Wyk. 2 - Ceny mieszkań - listopad 2023-M

Co ciekawe, w listopadzie deweloperzy wprowadzili tam na rynek dużą pulę mieszkań, co bardzo ożywiło sprzedaż. Co więc takiego się stało, że średnia cena metra kwadratowego poszybowała w górę? W przypadku Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii wyjaśnienie tego „fenomenu” jest proste. Otóż w Katowicach jeden z deweloperów wprowadził do sprzedaży bardzo drogie, jak na ten rynek mieszkania, w tym inwestycyjne, z ceną ponad 16 tys. zł za m kw. I właśnie te lokale tak wywindowały średnią.

Podobnie w stolicy Wielkopolski, gdzie w ofercie firm deweloperskich pojawiły się w listopadzie trzy drogie inwestycje (w centrum miasta) ze średnimi cenami ok. 18 tys. zł za metr. Jednak równocześnie kupujący wybierali z oferty deweloperów lokale dużo tańsze od wprowadzonych na rynek. W efekcie średnia cena metra kwadratowego wszystkich mieszkań w ofercie przekroczyła w listopadzie pułap 12 tys. zł za m kw.

Wyk. 3 - Ceny mieszkań - listopad 2023-K

Podobny mechanizm podwyżek działał także w Trójmieście, Łodzi i Warszawie, gdzie najlepiej sprzedawały się mieszkania z segmentu popularnego, a równocześnie deweloperzy uzupełniali ofertę drogimi lokalami. Z kolei w Krakowie pojawiło się w ofercie sporo stosunkowo tanich mieszkań. Nie zapobiegło to jednak podwyżce średniej, choć trzeba przyznać, że dynamika wzrostu wyraźnie spadła w ostatnich dwóch miesiącach. W trzecim kwartale byliśmy świadkami potężnych wzrostów średniej ceny metra kwadratowego mieszkań dostępnych w ofercie krakowskich firm deweloperskich. W lipcu ta średnia przebiła pułap 14 tys. zł, a dwa miesiące później – 15 tys. zł za metr!

W poprzednim miesiącu zwróciliśmy uwagę na Trójmiasto, gdzie we wrześniu mieszkania w ofercie deweloperów potaniały średnio o 2% w przeliczeniu na metr kwadratowy, by w październiku podrożeć aż o 5%, czyli najbardziej ze wszystkich metropolii. W listopadzie odnotowaliśmy kolejny skok w górę, tym razem o 3%. Wyjaśnienie tych skoków cenowych jest następujące: we wrześniu średnia spadła, bo trójmiejscy deweloperzy dostarczyli dużą pulę niedrogich jak na ten rynek mieszkań. Skutkowało to wzrostem sprzedaży w październiku. Problem w tym, że z rynku zniknęły stosunkowo tanie mieszkania, a w ich miejsce deweloperzy wprowadzili dużo droższe.

Na dodatek skurczyła się oferta. I to właśnie dlatego średnią cenę metra kwadratowego nowych mieszkań w Trójmieście tak gwałtownie wzrosła, przekraczając pułap 14 tys. zł. Zgodnie z naszymi przewidywaniami, w listopadzie trójmiejskim deweloperom wyraźnie siadło tempo sprzedaży. Rokowania na grudzień też nie są najlepsze. Oferta znów się skurczyła, bo mieszkań sprzedanych było mniej niż dostarczonych na rynek. Ponadto ich ceny znacznie odbiegały od oczekiwań nabywców.

Wygląda na to, że także w Warszawie i Krakowie ceny dostępnych na rynku nowych mieszkań osiągnęły poziom, który skutecznie zniechęca nabywców kredytowych. W obu tych metropoliach spadła bowiem w listopadzie sprzedaż nowych mieszkań. I to pomimo, że – w przeciwieństwie do Trójmiasta – oferta nowych lokali wzrosła. W stolicy deweloperzy zawarli o 11% mniej umów niż w październiku, a w Krakowie – o 8%.

Należy też odnotować przebudzenie z inwestycyjnego letargu krakowskich firm deweloperskich. Listopad był rekordowym w tym roku miesiącem pod względem liczby mieszkań wprowadzonych do sprzedaży. Ponadto było ich więcej niż sprzedanych. Dzięki temu wzrost cen wyraźnie spowolnił, ale Kraków wciąż jest jednym z tegorocznych liderów podwyżek. Od grudnia nowe mieszkania dostępne w ofercie deweloperów podrożały tu średnio na metrze aż o 25%. Podobną podwyżkę odnotowaliśmy w Trójmieście, zaś w Warszawie wyniosła ona 21%.

Tradycyjnie warto zwrócić uwagę na Łódź, która jest w tym roku fenomenem. Co prawda w listopadzie średnia cena metra kwadratowego mieszkań dostępnych w ofercie firm deweloperskich wzrosła o 2%. Niemniej to miasto wciąż wyróżnia się na tle pozostałych, i to zarówno pod względem wielkości oferty, jak średniej ceny mieszkań, która wzrosła w tym roku najmniej, bo „tylko” o 8%.

Ponadto w listopadzie na tle pozostałych metropolii na plus wyróżniał się Wrocław. – Cieszy wzrost aktywności inwestycyjnej tutejszych firm deweloperskich. Co ważne uzupełnili swoją ofertę mieszkaniami ze średnią ceną ok. 10,3 tys. zł za m kw., a więc można powiedzieć, że „na kieszeń” klientów kredytowych – zauważa Marek Wielgo.

I przypomina, że „Bezpieczny Kredyt 2%” praktycznie ogołocił ofertę wrocławskich deweloperów z najtańszych mieszkań. Z tego też powodu we wrześniu i październiku spadła dość gwałtownie sprzedaż nowych mieszkań w tym mieście. Listopad przyniósł jej wzrost, właśnie dzięki m.in. napływowi na rynek dość tanich lokali.

Wyk. 5 - Ceny mieszkań - listopad 2023-mieszkania do 400 tys.

- Od dawna zwracamy uwagę w naszych raportach, że aby średnia cena metra kwadratowego mieszkań na rynku pierwotnym przestała rosnąć, deweloperzy musieliby radykalnie zwiększyć podaż mieszkań, zwłaszcza w segmencie popularnym, czyli budowanych z myślą o klientach kredytowych – komentuje Marek Wielgo.

Zjawisko wyprzedaży najtańszych lokali i podnoszenia ich cen najlepiej obrazuje struktura cen mieszkań w ofercie firm deweloperskich. Na przykład w Krakowie oferta lokali z ceną poniżej 10 tys. zł skurczyła się w tym roku z 21% do 2%. Jeszcze miesiąc temu było ich 5%. Prawdopodobnie jeszcze w tym roku znikną one z oferty krakowskich deweloperów. Za to odsetek mieszkań z ceną powyżej 12 tys. zł za metr zwiększył się od grudnia ubiegłego roku z 50% do 88%.

W listopadzie spektakularne zmiany w strukturze cenowej odnotowaliśmy w Łodzi i Aglomeracji Katowickiej. W tej pierwszej metropolii jeszcze miesiąc wcześniej 39% mieszkań w ofercie deweloperów miało cenę poniżej 9 tys. zł za m kw. Obecnie udział takich lokali wynosi 34%. Natomiast najbardziej wzrósł – z 54% do 58% - odsetek takich z ceną w przedziale 9-12 tys. zł za metr.

Wyk. 6 -Ceny mieszkań - listopad 2023-struktura cen

Lipiec miesiącem bezpłatnych testów w BIG DATA RynekPierwotny.pl!