Giełdowa hossa na razie bez udziału deweloperów

GPW liderem wzrostów

Rodzima giełda papierów wartościowych wyrosła w ostatnich tygodniach na absolutnego prymusa europejskich rynków kapitałowych, co nie miało miejsca od niepamiętnych czasów. Główny indeks WIG bez problemu wspiął się na swój historyczny szczyt notowań, po blisko 16-proc. zwyżce od początku roku. Niemal identyczny wzrost zanotował WIG-Budownictwo, a jeszcze większy progres rzędu blisko 18 proc. zanotował WIG-20. Tymczasem WIG-Nieruchomości z tegoroczną poprawą notowań o zaledwie 4 proc. od tygodni tkwi w mocno utrwalonej stabilizacji, manifestując swoją niemoc do obrania jakiejkolwiek tendencji poza horyzontalną.

„Wodą na młyn” silnego wybicia głównych indeksów GPW w ostatnim czasie było dyskontowanie zakończenia wojny w Ukrainie przed zbliżającą się Monachijską Konferencją Bezpieczeństwa. Z kolei w ostatni poniedziałek oliwy do ognia giełdowej koniunktury dolał premier polskiego rządu, który wprost z giełdowego parkietu przedstawił założenia programu „Polska. Rok Przełomu”, zapowiadając podkręcenie tegorocznego budżetu inwestycji do rekordowego poziomu blisko 700 mld zł.

Pytanie, dlaczego dawno nieobserwowana euforia inwestycyjna krajowego rynku kapitałowego nie udziela się spółkom nieruchomościowym.

Nieoczekiwana zmiana miejsc

Jeszcze w listopadzie ub. roku, a więc niespełna 3 miesiące temu analitycy portalu RynekPierwotny.pl komunikowali znaczącą przewagę stanu koniunktury spółek zgrupowanych w indeksie WIG-Nieruchomości nad pogrążonymi w marazmie głównymi indeksami GPW. Obecnie sytuacja wygląda dokładnie odwrotnie, a notowania spółek nieruchomościowych coraz wyraźniej odstają od obowiązującej na GPW tendencji wzrostowej. Wygląda na to, że inwestorzy giełdowi nie zaliczają deweloperów i innych spółek nieruchomościowych do pierwszoplanowych beneficjentów oczekiwanych wydarzeń o charakterze gospodarczym i geopolitycznym.

Ewentualny, acz coraz bardziej prawdopodobny finał wojny za naszą wschodnią granicą zapewne bezzwłocznie uruchomi proces odbudowy Ukrainy, co stworzy trudny do oszacowania na chwilę obecną wieloletni rynek zbytu dla usług i materiałów budowlanych. Wykreuje to nowe długoterminowe perspektywy dla krajowej budowlanki oraz producentów materiałów budowlanych. Podobny efekt stanie się udziałem zapowiadanych przez premiera intensyfikacji krajowych inwestycji m.in. w transformację energetyczną, rozwój portów, kolejnictwo i inną infrastrukturę. Trudno więc się dziwić kilkunastoprocentowej zwyżce indeksu WIG-Budownictwo zaledwie w ciągu sześciu tegorocznych tygodni.

A przewidywany i raczej nieunikniony rekordowy od lat wzrost popytu na usługi i materiały budowlane oznaczać może w pierwszym rzędzie wzrost ich cen, a także mniejszy lub większy regres ich dostępności. Tymczasem z racji trudnych do rozwiązania problemów kadrowych, szybkie dostosowanie branży budowlanej do zmieniających się warunków okołorynkowych i nieuchronnego boomu inwestycyjnego może okazać się procesem trudnym i rozłożonym w czasie. Nietrudno się domyślić, że w efekcie koszty deweloperów mieszkaniowych już w nieodległej perspektywie mogą się znaleźć pod poważną presją, co w rynkowych okolicznościach spowolnienia sprzedaży mieszkań może okazać się prawdziwym wyzwaniem.

Korekta cen bez szans pełnej materializacji

Gdyby ceny mieszkań w Polsce zależały wyłącznie od intensywności publikacji medialnych na ich temat oraz dziennikarskiej presji na ich spadek, na chwilę obecną mielibyśmy zapewne ceny nowych mieszkań niższe w relacji rok do roku o co najmniej jedną trzecią. Niestety stawki mkw. lokali na rynku pierwotnym zależą od zupełnie innych czynników, a medialne opinie najczęściej podlegają znanej rynkowej regule, wg której większość zazwyczaj nie ma racji. Czy i tym razem będzie podobnie?

Niestety w świetle nieuniknionych perspektyw rozwojowych krajowej gospodarki oraz bardzo prawdopodobnych zakończenia wojny w Ukrainie przed końcem br., szansa wystąpienia typowej korekty cen mieszkań deweloperskich, czyli nominalnych spadków stawek ofertowych trwających co najmniej kilka kwartałów z rzędu, wydaje się zupełnie nierealna. Co więcej, bardziej realny wydaje się powrót co najmniej umiarkowanych wzrostów już od połowy br. Byłoby to konsekwencją zwyżki kosztów deweloperów, kolejnego etapu poprawy sytuacji gospodarczej kraju i perspektyw wzrostu zamożności Polaków, czy wreszcie realizacji od miesięcy odkładanego i skumulowanego popytu na nowe mieszkania.