03.04.2024
DeweloperzyAnalizy ekspertówRaportyTrendy rynkowe

Mieszkania pod miastem są tańsze, ale czy jest w czym wybierać? [Raport]

Zaczyna się na marzeniu o własnym M w centrum miasta, a nierzadko kończy na lokum poza jego granicami (lub na obrzeżach). Drożejące nieruchomości zmuszają wielu kupujących do szukania alternatywnych lokalizacji. W okolicach metropolii mieszkania z rynku pierwotnego są tańsze przeciętnie o jedną trzecią! A jak jest z ofertą? Czy jest w czym wybierać? Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili to sprawdzić.

Podmiejska oferta w powijakach 

Podmiejskie lokalizacje mają jedną słabość – to wciąż niewielki na tle metropolii wybór mieszkań. Pod koniec lutego w ofercie deweloperów było niespełna 3,5 tys. lokali w okolicach Warszawy. Dla porównania w samym mieście – ok. 11 tys., czyli przeszło trzy razy więcej. 

Warto w tym miejscu odnotować, że aktywność inwestycyjna podwarszawskich deweloperów jest wyjątkowo wysoka na tle innych aglomeracji. W Łodzi, czyli w drugiej po Warszawie metropolii pod względem liczby mieszkań w ofercie deweloperów, kupujący mają do wyboru ponad 7,8 tys. lokali. Natomiast w okalających to miasto miejscowościach – tylko niespełna 400. Najwyraźniej deweloperskie budownictwo wielorodzinne jest tam jeszcze w powijakach. W 17 gminach podłódzkich (głównie w powiatach łódzkim wschodnim, pabianickim i zgierskim) odnotowaliśmy przez cały ubiegły rok nieco ponad 100 zawartych umów deweloperskich.  

Na razie to Łódź przyciąga kupujących mieszkania, które są jeszcze relatywnie tanie na tle innych największych miast. Co ważne, w ubiegłym roku Łódź była jedyną metropolią, w której deweloperzy wprowadzili na rynek więcej mieszkań, niż sprzedali – komentuje Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. 

mieszkania-w-ofercie-deweloperow

Deweloperzy zaciągnęli hamulec  

W pozostałych największych miastach i ich aglomeracjach oferta firm deweloperskich bardzo mocno się skurczyła. To może dziwić, bo program „Bezpieczny Kredyt 2%” uruchomił lawinę popytu na mieszkania. Mimo to deweloperzy bardzo oszczędnie dawkowali podaż, m.in. z uwagi na niepewną sytuację gospodarczą. Wielu ekonomistów ostrzegało przed recesją mogącą skutkować wzrostem bezrobocia. Ponadto banki nie paliły się do finansowania inwestycji mieszkaniowych, szczególnie mniejszych firm deweloperskich. 

Szczególnie dramatyczną sytuację pod względem podażowym odnotowaliśmy w Krakowie i okolicach tej metropolii. W grudniu ubiegłego roku w ofercie firm deweloperskich było tam aż o 45% mniej mieszkań niż rok wcześniej. We Wrocławiu oferta lokali skurczyła się o 41%, a w okolicach – o jedną czwartą. Z kolei w Warszawie wybór mieszkań skurczył się o 34%, a w Trójmieście – o 39%. W miejscowościach okalających te metropolie spadek liczby mieszkań w ofercie wyniósł odpowiednio: 41% i 24%. 

W tym roku sytuacja diametralnie się zmieniła. Cieszyć może spadek inflacji i spodziewana poprawa kondycji naszej gospodarki, choć wciąż może niepokoić wojna za naszą wschodnią granicą. Już w drugiej połowie ubiegłego roku deweloperzy włączyli wyższy bieg, na co wskazuje GUS w statystykach dotyczących rozpoczynanych mieszkań. Daje to nadzieję na wzrost ich podaży. Niestety, ta w pierwszych dwóch miesiącach tego roku w części aglomeracji - w okolicach Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Bydgoszczy i Lublina – nie była wystarczająca. W efekcie skurczyła się oferta mieszkań. Nie zmieniła się ona w miejscowościach okalających Łódź i  Szczecin. Więcej mieszkań do wyboru mieli pod koniec lutego ich potencjalni nabywcy w okolicach Poznania, Olsztyna i Trójmiasta.

Wzrost aktywności inwestycyjnej firm deweloperskich jest bardziej widoczny w metropoliach. W większości z nich oferta mieszkaniowa wzrosła.  Najbardziej w Szczecinie (o 59%), Olsztynie (o 42%) i Warszawie (o 19%). Jej spadek odnotowaliśmy jedynie w Bydgoszczy i Lublinie.

zmiany-w-ofercie-deweloperow-na-przestrzeni-grudnia-2023-lutego-2024

Kawalerka  w mieście czy większe M pod miastem? 

Ważne jest nie tylko to, ile mieszkań oferują deweloperzy, ale także, jakie są to mieszkania pod względem liczby pokoi. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w ubiegłym roku we wszystkich metropoliach największą popularnością cieszyły się lokale dwupokojowe. Zdecydowało się na nie przeszło czterech na dziesięciu nabywców nowych mieszkań. Natomiast chętnych na kawalerki było znacznie mniej. Co więcej, lepiej sprzedawały się nawet mieszkania trzypokojowe, a w niektórych metropoliach także czteropokojowe i większe.

Największa popularność „dwójek” nie powinna dziwić. Kupują je najczęściej młode pary, ale także i single, jako swoje pierwsze lokum. Kupno kawalerki nie zawsze ma sens także z uwagi na bardzo wysoką cenę metra kwadratowego – mówi Marek Wielgo.

W lutym 2024 roku średnia cena metra kwadratowego stołecznych kawalerek wyniosła 22,8 tys. zł. W przypadku mieszkań z dwoma pokojami oscylowała ona na poziomie ok. 17,3 tys. zł. Tak więc przeciętna 31-metrowa kawalerka kosztowała ok. 707 tys. zł, a 44-metrowa „dwójka” – 761 tys. To „tylko” 54 tys. zł różnicy za dodatkowy pokój o powierzchni 13 m kw. I najpewniej to dlatego w ubiegłym roku mieszkania dwupokojowe najszybciej znikały z rynku, a ich udział w łącznej sprzedaży warszawskich deweloperów wynosił 43%.

Jakie M kupujemy pod miastem?

W lokalizacjach podmiejskich popyt jest bardzo zróżnicowany. W połowie aglomeracji (warszawskiej, trójmiejskiej, krakowskiej, szczecińskiej i olsztyńskiej)  deweloperzy sprzedawali w ubiegłym roku najwięcej mieszkań dwupokojowych. W pozostałych aglomeracjach (poznańskiej, wrocławskiej, łódzkiej, bydgoskiej i lubelskiej) co najmniej połowa kupionych mieszkań miała trzy pokoje. We wszystkich lokalizacjach podmiejskich znikome było zainteresowanie kawalerkami. Nie brakowało natomiast chętnych na mieszkania czteropokojowe i większe. Np. w okolicach Wrocławia stanowiły one ponad jedną czwartą wszystkich sprzedanych mieszkań. 

Oczywiście deweloperzy analizują preferencje kupujących, by odpowiednio dostosować swoją ofertę. Jest to jednak skomplikowany proces. Na zachowania kupujących mają wpływ nie tylko odczuwane przez nich potrzeby, ale też możliwości finansowe, w tym dostępność kredytów mieszkaniowych oraz ceny mieszkań. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że oferta firm deweloperskich z grubsza odpowiada preferencjom potencjalnych nabywców. 

mieszkania-w-ofercie-deweloperow-wedlug-liczby-pokoi

Źródło: rynekpierwotny.pl

Najnowsze z tej kategorii
  • 19.04.2024
    Trendy rynkoweBiznes

    Prezes Unibepu: Budownictwo ma dobre perspektywy, ale ważna będzie poprawa rentowności

    Warszawa, 19.04.2024 (ISBnews) - Budownictwo w Polsce ma dobre, zwłaszcza długoterminowe perspektywy, choć ważna jest w tym kontekście poprawa rentowności, ocenia prezes Unibepu Dariusz Blocher. Spodziewa się spadku produkcji budowlano-montażowej r/r w 2024 r. i kumulacji inwestycji w latach 2026-2027.

  • 17.04.2024
    Trendy rynkoweRaportyAnalizy ekspertów

    Wojna za wschodnią granicą ostudziła zapał cudzoziemców do kupowania mieszkań w Polsce

    W 2023 r. w ręce cudzoziemców trafiło nieco ponad 14,3 tys. mieszkań, czyli minimalnie mniej niż rok wcześniej. Portal GetHome.pl ustalił, że najwięcej kupili ich obywatele Ukrainy. Jednak najszybciej rosnącą grupą cudzoziemców kupujących mieszkania w Polsce są obywatele Białorusi.

  • 16.04.2024
    Trendy rynkoweRaportyAnalizy ekspertów

    Na rodzimym rynku materiałów budowlanych przecena zagościła na dobre

    W marcu po raz kolejny, siódmy już z rzędu, stawki ogromnej większości grup towarowych zanotowały regres. Jak zauważają eksperci portalu RynekPierwotny.pl, tym razem średni poziom ujemnej dynamiki cen w relacji rok do roku wyniósł 3,2 proc., z kolei miesiąc do miesiąca spadek osiągnął poziom minus 0,8 proc. Takie wielkości utrwalają stan stabilizacji przeceny na względnie stałym i dość umiarkowanym poziomie.

  • 16.04.2024
    Trendy rynkoweRaportyAnalizy ekspertów

    Wyniki sprzedaży deweloperów giełdowych w I kw. wciąż na wysokiej fali

    Początek br. okazał się dla deweloperów mieszkaniowych, notowanych na warszawskiej GPW (rynek podstawowy i Catalyst) wyjątkowo udany sprzedażowo, zwłaszcza jeśli zestawić wyniki pierwszego kwartału 2024 r. z ostatnim kwartałem ubiegłego roku. Najnowsze statystyki kontraktacji firm deweloperskich zarówno w relacji rok do roku, jak i kwartał do kwartału, potwierdzają tezę o bardzo dobrej formie pierwotnego rynku mieszkaniowego, po zakończeniu misji programu BK2%.

  • 10.04.2024
    Trendy rynkoweRaportyAnalizy ekspertów

    Wraca równowaga na rynkach mieszkaniowych największych miast. Czy stabilizacja cen również?

    W Warszawie, Krakowie i Trójmieście sytuacja jest wciąż niekorzystna dla kupujących nowe mieszkania, ale w Poznaniu, Łodzi, Wrocławiu i w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii deweloperzy muszą już zacząć o nich zabiegać. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl wskazują na pierwsze symptomy hamowania podwyżek średniej ceny metra kwadratowego mieszkań w ofercie deweloperów.