Mieszkania pod miastem są tańsze, ale czy jest w czym wybierać? [Raport]

Podmiejska oferta w powijakach 

Podmiejskie lokalizacje mają jedną słabość – to wciąż niewielki na tle metropolii wybór mieszkań. Pod koniec lutego w ofercie deweloperów było niespełna 3,5 tys. lokali w okolicach Warszawy. Dla porównania w samym mieście – ok. 11 tys., czyli przeszło trzy razy więcej. 

Warto w tym miejscu odnotować, że aktywność inwestycyjna podwarszawskich deweloperów jest wyjątkowo wysoka na tle innych aglomeracji. W Łodzi, czyli w drugiej po Warszawie metropolii pod względem liczby mieszkań w ofercie deweloperów, kupujący mają do wyboru ponad 7,8 tys. lokali. Natomiast w okalających to miasto miejscowościach – tylko niespełna 400. Najwyraźniej deweloperskie budownictwo wielorodzinne jest tam jeszcze w powijakach. W 17 gminach podłódzkich (głównie w powiatach łódzkim wschodnim, pabianickim i zgierskim) odnotowaliśmy przez cały ubiegły rok nieco ponad 100 zawartych umów deweloperskich.  

– Na razie to Łódź przyciąga kupujących mieszkania, które są jeszcze relatywnie tanie na tle innych największych miast. Co ważne, w ubiegłym roku Łódź była jedyną metropolią, w której deweloperzy wprowadzili na rynek więcej mieszkań, niż sprzedali – komentuje Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. 

Deweloperzy zaciągnęli hamulec  

W pozostałych największych miastach i ich aglomeracjach oferta firm deweloperskich bardzo mocno się skurczyła. To może dziwić, bo program „Bezpieczny Kredyt 2%” uruchomił lawinę popytu na mieszkania. Mimo to deweloperzy bardzo oszczędnie dawkowali podaż, m.in. z uwagi na niepewną sytuację gospodarczą. Wielu ekonomistów ostrzegało przed recesją mogącą skutkować wzrostem bezrobocia. Ponadto banki nie paliły się do finansowania inwestycji mieszkaniowych, szczególnie mniejszych firm deweloperskich. 

Szczególnie dramatyczną sytuację pod względem podażowym odnotowaliśmy w Krakowie i okolicach tej metropolii. W grudniu ubiegłego roku w ofercie firm deweloperskich było tam aż o 45% mniej mieszkań niż rok wcześniej. We Wrocławiu oferta lokali skurczyła się o 41%, a w okolicach – o jedną czwartą. Z kolei w Warszawie wybór mieszkań skurczył się o 34%, a w Trójmieście – o 39%. W miejscowościach okalających te metropolie spadek liczby mieszkań w ofercie wyniósł odpowiednio: 41% i 24%. 

W tym roku sytuacja diametralnie się zmieniła. Cieszyć może spadek inflacji i spodziewana poprawa kondycji naszej gospodarki, choć wciąż może niepokoić wojna za naszą wschodnią granicą. Już w drugiej połowie ubiegłego roku deweloperzy włączyli wyższy bieg, na co wskazuje GUS w statystykach dotyczących rozpoczynanych mieszkań. Daje to nadzieję na wzrost ich podaży. Niestety, ta w pierwszych dwóch miesiącach tego roku w części aglomeracji - w okolicach Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Bydgoszczy i Lublina – nie była wystarczająca. W efekcie skurczyła się oferta mieszkań. Nie zmieniła się ona w miejscowościach okalających Łódź i  Szczecin. Więcej mieszkań do wyboru mieli pod koniec lutego ich potencjalni nabywcy w okolicach Poznania, Olsztyna i Trójmiasta.

Wzrost aktywności inwestycyjnej firm deweloperskich jest bardziej widoczny w metropoliach. W większości z nich oferta mieszkaniowa wzrosła.  Najbardziej w Szczecinie (o 59%), Olsztynie (o 42%) i Warszawie (o 19%). Jej spadek odnotowaliśmy jedynie w Bydgoszczy i Lublinie.

Kawalerka  w mieście czy większe M pod miastem? 

Ważne jest nie tylko to, ile mieszkań oferują deweloperzy, ale także, jakie są to mieszkania pod względem liczby pokoi. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w ubiegłym roku we wszystkich metropoliach największą popularnością cieszyły się lokale dwupokojowe. Zdecydowało się na nie przeszło czterech na dziesięciu nabywców nowych mieszkań. Natomiast chętnych na kawalerki było znacznie mniej. Co więcej, lepiej sprzedawały się nawet mieszkania trzypokojowe, a w niektórych metropoliach także czteropokojowe i większe.

– Największa popularność „dwójek” nie powinna dziwić. Kupują je najczęściej młode pary, ale także i single, jako swoje pierwsze lokum. Kupno kawalerki nie zawsze ma sens także z uwagi na bardzo wysoką cenę metra kwadratowego – mówi Marek Wielgo.

W lutym 2024 roku średnia cena metra kwadratowego stołecznych kawalerek wyniosła 22,8 tys. zł. W przypadku mieszkań z dwoma pokojami oscylowała ona na poziomie ok. 17,3 tys. zł. Tak więc przeciętna 31-metrowa kawalerka kosztowała ok. 707 tys. zł, a 44-metrowa „dwójka” – 761 tys. To „tylko” 54 tys. zł różnicy za dodatkowy pokój o powierzchni 13 m kw. I najpewniej to dlatego w ubiegłym roku mieszkania dwupokojowe najszybciej znikały z rynku, a ich udział w łącznej sprzedaży warszawskich deweloperów wynosił 43%.

Jakie M kupujemy pod miastem?

W lokalizacjach podmiejskich popyt jest bardzo zróżnicowany. W połowie aglomeracji (warszawskiej, trójmiejskiej, krakowskiej, szczecińskiej i olsztyńskiej)  deweloperzy sprzedawali w ubiegłym roku najwięcej mieszkań dwupokojowych. W pozostałych aglomeracjach (poznańskiej, wrocławskiej, łódzkiej, bydgoskiej i lubelskiej) co najmniej połowa kupionych mieszkań miała trzy pokoje. We wszystkich lokalizacjach podmiejskich znikome było zainteresowanie kawalerkami. Nie brakowało natomiast chętnych na mieszkania czteropokojowe i większe. Np. w okolicach Wrocławia stanowiły one ponad jedną czwartą wszystkich sprzedanych mieszkań. 

Oczywiście deweloperzy analizują preferencje kupujących, by odpowiednio dostosować swoją ofertę. Jest to jednak skomplikowany proces. Na zachowania kupujących mają wpływ nie tylko odczuwane przez nich potrzeby, ale też możliwości finansowe, w tym dostępność kredytów mieszkaniowych oraz ceny mieszkań. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że oferta firm deweloperskich z grubsza odpowiada preferencjom potencjalnych nabywców.