RAPORT: Mieszkania pod miastem. O popycie za miastem decyduje oferta w metropolii [Raport BIG DATA RynekPierwotny.pl]

– O zainteresowaniu mieszkaniami poza granicami największych miast coraz częściej nie decyduje już tylko poziom cen. Kluczowe staje się to, czy kupujący mogą znaleźć lokal mieszczący się w ich budżecie w samej metropolii – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Według BIG DATA RynekPierwotny.pl, w aglomeracji warszawskiej deweloperzy sprzedali w trzech kwartałach 2026 r. blisko 3,7 tys. mieszkań, czyli o 19 proc. więcej niż rok wcześniej. W okolicach Wrocławia sprzedaż wzrosła o 24 proc., do 768 lokali, w aglomeracji krakowskiej o 14 proc., do 319 mieszkań, a w okolicach Trójmiasta o 5 proc., do ponad 1,9 tys. lokali.

Na drugim biegunie znalazły się okolice Łodzi, gdzie sprzedaż spadła aż o 70 proc., do zaledwie 123 mieszkań. W okolicach Poznania deweloperzy sprzedali 542 lokale, o 29 proc. mniej niż rok wcześniej.

Jednocześnie aktywność deweloperów zmalała we wszystkich analizowanych obszarach podmiejskich. W okolicach Krakowa liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży spadła aż o 69 proc., w okolicach Poznania o 83 proc., a we Wrocławiu o 44 proc. Mniej nowych lokali trafiło też na rynek wokół Trójmiasta (-10 proc.), Warszawy (-9 proc.) i Łodzi (-19 proc.).

Dodajmy, że analiza BIG DATA RynekPierwotny.pl dotyczy wyłącznie nowych mieszkań oferowanych przez deweloperów i nie obejmuje domów jednorodzinnych.

Decyduje dostępność mieszkań, a nie sama cena

Na pierwszy rzut oka mogłoby się wydawać, że o popularności lokalizacji podmiejskich przesądza poziom cen mieszkań. Rzeczywiście, nowe mieszkania poza granicami największych miast są wyraźnie tańsze niż w samych metropoliach. We wrześniu średnia cena metra kwadratowego wynosiła ok. 12,3 tys. zł w okolicach Warszawy, czyli o 38% mniej niż w stolicy. W przypadku Trójmiasta i Krakowa różnica sięgała 34%, Wrocławia 32%, Poznania 38%, a Łodzi 23%.

Same ceny mieszkań nie tłumaczą jednak tak dużych różnic pomiędzy poszczególnymi aglomeracjami. Taka relacja występuje bowiem praktycznie w całym kraju. Co więcej, zarówno w metropoliach, jak i ich otoczeniu ceny mieszkań są bardzo zróżnicowane.

Dobrym przykładem jest aglomeracja warszawska. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w miejscowościach otaczających stolicę można znaleźć mieszkania kosztujące od około 6 tys. zł do nawet 28 tys. zł za metr kwadratowy. Największa część oferty koncentruje się jednak w przedziale 10-12 tys. zł za metr. Z kolei w samej Warszawie ceny wahają się od ok. 9,5 tys. zł do blisko 80 tys. zł za metr kwadratowy, a najwięcej mieszkań oferowanych jest w przedziale 15-20 tys. zł za metr.

Tak duże różnice nie są przypadkowe. Na cenę wpływa nie tylko odległość od centrum metropolii, ale także dostępność transportu publicznego, infrastruktury drogowej, szkół, przedszkoli czy punktów usługowych. Co ciekawe, w niektórych miejscowościach okalających największe miasta infrastruktura społeczna i komunikacyjna bywa lepiej rozwinięta niż na nowych osiedlach powstających na obrzeżach metropolii.

Mimo to popyt w poszczególnych aglomeracjach zachowuje się skrajnie różnie. Coraz więcej wskazuje bowiem na to, że dla potencjalnych nabywców większe znaczenie od średniej ceny metra kwadratowego ma odpowiedź na prostsze pytanie: jaki mają wybór mieszkań będących w zasięgu finansowym? Dla wielu gospodarstw domowych poszukujących pierwszego mieszkania istotną granicą budżetową może być 500 tys. zł. Analiza BIG DATA RynekPierwotny.pl wskazuje, że dostępność mieszkań w tej cenie może być jednym z ważnych czynników wyjaśniających różnice między poszczególnymi rynkami.

– Wbrew pozorom kupujący nie porównują średnich cen metra kwadratowego. Porównują konkretne mieszkania, które mogą kupić za określony budżet. Jeśli za 500 tys. zł są w stanie znaleźć odpowiedni lokal w mieście, nie mają powodu wyprowadzać się do miejscowości podmiejskich. Jeśli takiej oferty brakuje, popyt naturalnie przenosi się poza granice metropolii – komentuje Marek Wielgo.

Łódź przyciąga kupujących dostępnością mieszkań

Najlepiej widać to na przykładzie Łodzi. We wrześniu deweloperzy oferowali tam około 4,4 tys. mieszkań kosztujących niewięcej niż 500 tys. zł. Tymczasem w lokalizacjach podmiejskich takich lokali było niespełna sto. Kupujący nie muszą więc wyprowadzać się z miasta, aby znaleźć mieszkanie odpowiadające ich możliwościom finansowym. Dodatkowo oferta nowych mieszkań w samej Łodzi jest wielokrotnie większa niż w otaczających ją miejscowościach.

– Ograniczona aktywność deweloperów w podłódzkich lokalizacjach wydaje się raczej skutkiem słabego popytu niż jego przyczyną. Jeśli kupujący mogą bez większego problemu znaleźć odpowiednie mieszkanie w samym mieście, zainteresowanie inwestycjami poza jego granicami pozostaje niewielkie – podkreśla ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Pod Warszawą łatwiej znaleźć mieszkanie w zasięgu budżetu

Zupełnie inaczej wygląda sytuacja w aglomeracji warszawskiej. W samej Warszawie deweloperzy mieli we wrześniu w ofercie jedynie 424 mieszkania z ceną poniżej 500 tys. zł. Tymczasem w miejscowościach otaczających stolicę takich lokali było aż 1157.

Dla wielu gospodarstw domowych przeprowadzka poza granice miasta jest więc jedyną szansą na zakup nowego mieszkania odpowiadającego ich potrzebom i możliwościom finansowym.

– Różnice nie dotyczą wyłącznie ceny metra kwadratowego. Za tę samą kwotę kupujący mogą zazwyczaj nabyć pod Warszawą większe mieszkanie niż w stolicy. To szczególnie ważne dla rodzin poszukujących lokali z większą liczbą pokoi – przyznaje Marek Wielgo.

Nie dziwi więc fakt, że okolice Warszawy pozostają największym rynkiem podmiejskim w Polsce.

Kraków dołącza do liderów

Na uwagę zasługuje również sytuacja w aglomeracji krakowskiej. Jeszcze po pierwszym półroczu sprzedaż mieszkań w lokalizacjach podmiejskich była tam nieco słabsza niż rok wcześniej. Tymczasem po trzech kwartałach rynek znalazł się już na wyraźnym plusie.

Może to oznaczać, że coraz więcej kupujących, zniechęconych wysokimi cenami mieszkań w Krakowie, zaczyna szukać alternatywy poza granicami miasta. Tym bardziej że dostępność lokali w cenie do 500 tys. zł pozostaje ograniczona zarówno w samym Krakowie, jak i w jego najbliższym otoczeniu.

Podobny mechanizm może działać również w otoczeniu Trójmiasta, gdzie oferta mieszkań dostępnych za nie więcej niż 500 tys. zł jest większa niż w samej metropolii. Sprzedaż wzrosła tam o 5 proc. rok do roku.

Z kolei okolice Poznania coraz bardziej przypominają sytuację obserwowaną wokół Łodzi. W samym Poznaniu nabywcy mogą wybierać spośród ponad tysiąca mieszkań kosztujących mniej niż 500 tys. zł, podczas gdy w lokalizacjach podmiejskich takich lokali jest ponad trzykrotnie mniej. Efektem jest wyraźnie słabszy popyt na mieszkania poza granicami miasta.

Metropolie dyktują warunki

Dane BIG DATA RynekPierwotny.pl pokazują, że sytuacja na rynkach podmiejskich jest silnie uzależniona od sytuacji na rynku mieszkaniowym największych miast.

Jeszcze kilka lat temu wystarczyło, że mieszkania pod miastem były zauważalnie tańsze. Dziś to za mało. O sukcesie rynku podmiejskiego coraz częściej decyduje to, czy metropolia jest w stanie zaspokoić potrzeby kupujących w najpopularniejszych przedziałach cenowych.

Znaczenie ma także sytuacja na rynku kredytowym. Mieszkania w podmiejskich lokalizacjach często kupują osoby młode, które dopiero budują swoją pozycję zawodową i dysponują ograniczoną zdolnością kredytową. Gdy banki zaostrzają kryteria udzielania kredytów lub rośnie koszt finansowania, właśnie ta grupa najczęściej odkłada decyzję o zakupie mieszkania.

– Rynki podmiejskie są bardziej wrażliwe na zmiany dostępności kredytów mieszkaniowych. Wielu kupujących wybiera lokalizacje położone poza granicami metropolii właśnie dlatego, że przy ograniczonym budżecie mogą sobie tam pozwolić na mieszkanie. Kiedy ich zdolność kredytowa maleje, część popytu po prostu znika z rynku - komentuje Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Ostatecznie decyzja o wyprowadzce poza miasto jest jednak rachunkiem zysków i strat. Z jednej strony mamy niższą cenę mieszkania, większy metraż czy dodatkowy pokój. Z drugiej dochodzą koszty i czas codziennych dojazdów. Kupujący wybierają lokalizacje podmiejskie wtedy, gdy bilans korzyści i niedogodności wypada na ich korzyść. Dziś coraz większy wpływ na ten bilans mają nie tylko ceny mieszkań, ale również dostępność kredytów oraz oferta mieszkań w samej metropolii.