Deweloperzy zwiększyli ofertę mieszkań, ale skorzystały na tym tylko rodziny z dziećmi

Według Rankomat.pl przeciętnie zarabiający singiel, osiągający dochód ok. 6 tys. zł netto, mógł we wrześniu liczyć średnio na 432,9 tys. zł kredytu mieszkaniowego. To praktycznie tyle samo co miesiąc wcześniej. Podobnie było w przypadku bezdzietnej pary z dochodem 8 tys. zł netto, której zdolność kredytowa wzrosła nieznacznie do 541,7 tys. zł. Wyraźniejszą poprawę odnotowały natomiast rodziny z dzieckiem osiągające dochód 10 tys. zł netto. Ich przeciętna zdolność kredytowa wzrosła z 599,4 tys. zł do 611,6 tys. zł, czyli o 2 proc.

– We wrześniu nie mieliśmy już do czynienia z tak gwałtownymi zmianami zdolności kredytowej jak miesiąc wcześniej. W przypadku singli i bezdzietnych par nastąpiła stabilizacja, natomiast rodziny odrobiły część strat poniesionych w poprzednich miesiącach. Co ważne, sama poprawa zdolności kredytowej nie gwarantuje jeszcze większej dostępności mieszkań. Równie istotne są

zmiany cen oraz struktury oferty deweloperów - mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Więcej mieszkań w ofercie, ale nie dla singli

Jak pokazują dane BIG DATA RynekPierwotny.pl, wrzesień przyniósł wzrost oferty deweloperów w pięciu z siedmiu analizowanych metropolii. Skurczyła się ona w Poznaniu, a w Łodzi pozostała praktycznie bez zmian. Mimo to liczba mieszkań dostępnych dla przeciętnie zarabiających singli zmniejszyła się w większości miast. W analizie uwzględniono lokale, których cena mieściła się w budżecie obejmującym zarówno maksymalną kwotę kredytu, jak i 20-procentowy wkład własny.

W Warszawie oferta mieszkań w zasięgu finansowym singli skurczyła się z 1 028 do 938 lokali (-9 proc.), w Krakowie z 418 do 382 (-9 proc.), w Łodzi z 5 443 do 5 331 (-2 proc.), w Trójmieście z 1 162 do 1 108 (-5 proc.), w Katowicach i miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii z 5 141 do 5 091 (-1 proc.), a w Poznaniu z 1 833 do 1 753 mieszkań (-4 proc.). Wyjątkiem był Wrocław, gdzie oferta wzrosła z 1 134 do 1 162 lokali (+2 proc.).

- Jak widać, wzrost całkowitej oferty nie musi oznaczać poprawy sytuacji osób dysponujących ograniczonym budżetem. Deweloperzy wprowadzają na rynek różne typy mieszkań, a dla singli kluczowe znaczenie ma liczba najtańszych lokali. We wrześniu ich udział w wielu miastach okazał się zbyt mały, by zrekompensować nawet niewielki spadek zdolności kredytowej - komentuje Marek Wielgo.

Pary skorzystały tylko w części metropolii

W przypadku bezdzietnych par sytuacja była bardziej zróżnicowana. Niewielki wzrost zdolności kredytowej przełożył się na poprawę dostępności mieszkań jedynie w części metropolii.

Największy przyrost odnotowano w Trójmieście, gdzie liczba mieszkań dostępnych dla przeciętnie zarabiającej pary wzrosła z 2 392 do 2 549 lokali, czyli o 7 proc. We Wrocławiu oferta zwiększyła się z 3 425 do 3 722 mieszkań (+9 proc.), zaś w Łodzi z 7 632 do 7 777 (+2 proc.). W Krakowie liczba mieszkań dostępnych dla takich nabywców wzrosła nieznacznie, z 2 738 do 2 748 lokali. Z kolei w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii spadła z 7 473 do 7 422 mieszkań (-1 proc.), a w Warszawie z 3 748 do 3 734. W Poznaniu pozostała bez zmian i wynosiła 3 686 lokali.

– W przypadku bezdzietnych par wyraźną poprawę sytuacji widać było właściwie tylko we Wrocławiu i Trójmieście. W pozostałych metropoliach liczba mieszkań dostępnych w ich budżecie zmieniła się nieznacznie lub nawet spadła. To kolejny dowód na to, że wzrost oferty deweloperów nie zawsze oznacza większy wybór mieszkań dla przeciętnie zarabiających kupujących – mówi ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Największy wybór lokali nadal miały pary w Łodzi (7,8 tys. mieszkań) oraz w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (7,4 tys.).

Rodziny odrobiły część strat

Najlepiej wrześniowe zmiany odczuły rodziny z dzieckiem. Wzrost zdolności kredytowej o 2 proc. przełożył się na zwiększenie liczby dostępnych mieszkań we wszystkich metropoliach.

Największą poprawę odnotowano w Trójmieście, gdzie oferta wzrosła z 3 414 do 3 695 mieszkań (+8 proc.), oraz we Wrocławiu, gdzie liczba lokali dostępnych dla przeciętnie zarabiających rodzin zwiększyła się z 4 746 do 5 277 (+11 proc.). Wyraźny wzrost odnotowano także w Krakowie, gdzie oferta wzrosła z 4 190 do 4 564 mieszkań (+9 proc.), oraz w Poznaniu, z 4 691 do 4 804 lokali (+2 proc.). W Warszawie liczba mieszkań dostępnych dla rodziny zwiększyła się z 5 709 do 5 842

(+2 proc.), w Łodzi z 8 270 do 8 528 (+3 proc.), a w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii z 8 500 do 8 543 mieszkań (+1 proc.).

Co istotne, rodziny z dzieckiem były jedyną grupą, która odnotowała poprawę sytuacji we wszystkich analizowanych metropoliach. Pomogła im zarówno większa zdolność kredytowa, jak i rosnąca oferta deweloperów.

Mimo poprawy największy wybór mieszkań nadal mają rodziny w Łodzi oraz w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii, gdzie ich oferta przekracza 8,5 tys. lokali. Relatywnie najmniej mieszkań w zasięgu przeciętnie zarabiających rodzin pozostaje natomiast w Trójmieście.

Większa oferta nie zawsze oznacza większą dostępność

Wrześniowe dane pokazują, że zależność między wielkością oferty deweloperów a dostępnością mieszkań dla przeciętnie zarabiających gospodarstw domowych nie jest automatyczna. Choć na siedmiu największych rynkach liczba mieszkań w ofercie wzrosła łącznie o ponad 900 lokali, poprawę odczuły głównie rodziny z dzieckiem. Single nadal traciły dostęp do części mieszkań, a sytuacja bezdzietnych par poprawiała się tylko lokalnie.

– Dostępność mieszkań zależy dziś nie tylko od skali nowej podaży, ale także od tego, jakie lokale trafiają do sprzedaży. Z punktu widzenia przeciętnie zarabiających kupujących kluczowe jest to, czy przybywa mieszkań mieszczących się w ich budżecie. Wrzesień pokazał, że nawet na rynku z rosnącą ofertą odpowiedź na to pytanie nie zawsze jest twierdząca - podsumowuje Marek Wielgo.

Metodologia W analizie przyjęto trzy modelowe gospodarstwa domowe: singla osiągającego dochód ok. 6 tys. zł netto miesięcznie, bezdzietną parę z dochodem ok. 8 tys. zł netto oraz rodzinę 2+1 dysponującą dochodem ok. 10 tys. zł netto. Założono zakup mieszkania przy 20-procentowym wkładzie własnym i kredyt hipoteczny z okresowo stałym oprocentowaniem. Kredytowa dostępność mieszkań oznacza liczbę lokali deweloperskich, których cena mieściła się w granicach zdolności kredytowej danego gospodarstwa.