Wzrosły limity cenowe, ale problem niedostępności pozostał. Gdzie wciąż da się kupić mieszkanie na kredyt bez wkładu własnego?

W październiku zaczęły obowiązywać nowe, wyższe limity ceny metra kwadratowego dla mieszkań kupowanych w programie „Mieszkanie bez wkładu własnego”. W IV kwartale 2026 r. i w I kwartale 2027 r. najwyższy limit dla nowych mieszkań obowiązuje w Warszawie. W stolicy wzrósł on z 16,2 tys. do 17,5 tys. zł za metr kwadratowy. W Poznaniu limit zwiększono z 13,8 tys. do 14,6 tys. zł za metr kwadratowy, we Wrocławiu z 14,4 tys. do 14,7 tys. zł, w Gdańsku z 13,5 tys. do 13,7 tys. zł, w Krakowie z 13,7 tys. do 14,0 tys. zł, w Katowicach z 11 tys. do 11,2 tys. zł, a w Łodzi z 9,9 tys. do 10,1 tys. zł za metr kwadratowy.

– Podwyżka limitów ceny metra kwadratowego była potrzebna, bo wcześniejsze coraz wyraźniej rozmijały się z rynkowymi realiami. Problem w tym, że aby skorzystać z rządowej gwarancji wkładu własnego, cena mieszkania musi się też zmieścić w limicie kwoty samej gwarancji. I to

właśnie ten warunek najmocniej zawęża pole wyboru, szczególnie w największych i najdroższych metropoliach – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Osoby korzystające z maksymalnej gwarancji BGK, która może zastąpić brakujący wkład własny, w praktyce muszą szukać mieszkań kosztujących około pół miliona złotych lub mniej. Droższe mieszkanie można kupić tylko wtedy, gdy kredytobiorca dysponuje własnymi środkami i sam pokryje część wymaganego wkładu.

Zmiany limitów ceny metra kwadratowego przełożyły się w większości miast na wzrost liczby mieszkań deweloperskich spełniających warunki programu, ale skala tego wzrostu była bardzo zróżnicowana. Największa poprawa nastąpiła w Łodzi i Warszawie, natomiast w Gdańsku, Wrocławiu i Krakowie podwyżka limitów nie przyniosła praktycznie żadnej zmiany.

W Łodzi liczba takich lokali zwiększyła się z 784 do 1023, a w Warszawie z 275 do 354. W Katowicach oferta wzrosła z 262 do 317 mieszkań, a w Poznaniu z 759 do 802.

Znacznie słabszy efekt przyniosła podwyżka limitów w Gdańsku, Wrocławiu i Krakowie. W Gdańsku liczba mieszkań kwalifikujących się do programu zmniejszyła się o jeden, do 219 lokali, a we Wrocławiu również o jeden, do 304. W Krakowie, mimo podwyższenia limitu cenowego, oferta nadal pozostaje symboliczna i obejmuje zaledwie 46 mieszkań.

Problem w tym, że nawet niewielki metraż nie gwarantuje spełnienia warunków programu. W Warszawie spośród 354 mieszkań możliwych do zakupu na kredyt bez wkładu własnego tylko 148 było lokalami jednopokojowymi, a 192 – dwupokojowymi. Podobny schemat widać w innych miastach.

Małe mieszkania, choć tańsze w ujęciu całkowitym, bardzo często mają cenę metra kwadratowego zbyt wysoką, by zmieścić się w ustawowym limicie.

– Spełnienie jednocześnie obu kryteriów w praktyce eliminuje znaczną część kawalerek i popularnych mieszkań dwupokojowych. Co z tego, że można je kupić za pół miliona złotych, skoro tylko nieliczne mieszczą się w limicie ceny za metr kwadratowy. Pod tym względem małe metraże są zwykle najdroższe – podkreśla ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Z danych Banku Gospodarstwa Krajowego, który zarządza programem, wynika, że w pierwszym półroczu 2026 r. z państwowej gwarancji wkładu własnego skorzystało ok. 13,5 tys. kredytobiorców, czyli o ok. 40 proc. więcej niż w analogicznym okresie rok wcześniej.

Kredytów z gwarantowanym przez państwo wkładem własnym udzielają obecnie tylko cztery banki: PKO Bank Polski, Bank Pekao SA, Alior Bank oraz Santander Bank.

Marek Wielgo zwraca też uwagę na dodatkową korzyść w postaci dopłat od państwa. W przypadku narodzin drugiego dziecka w okresie spłaty kredytu dopłata wynosi 20 tys. zł, a każde kolejne dziecko premiowane jest kwotą 60 tys. zł.