Gdzie w największych miastach deweloperzy oferują najtańsze mieszkania? [Raport BIG DATA RynekPierwotny.pl]

– Milion złotych coraz częściej nie wystarcza na zakup nawet skromnego mieszkania w najlepszych lokalizacjach Warszawy, Gdańska czy Krakowa. Nie oznacza to jednak, że osoby dysponujące znacznie mniejszym budżetem są na straconej pozycji. W każdej metropolii można znaleźć nowe mieszkania kosztujące nawet o połowę mniej niż oferowane w najbardziej prestiżowych dzielnicach – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w stolicy najdroższe apartamenty kosztują już ponad 80 tys. zł za metr kwadratowy, a oferty przekraczające 50 tys. zł nikogo nie dziwią. Średnia cena metra kwadratowego mieszkań oferowanych przez deweloperów w Śródmieściu wynosi ok. 39,5 tys. zł, a na Woli – ok. 34,7 tys. zł. Wystarczy jednak przejechać na drugą stronę Wisły, by znaleźć się w zupełnie innej rzeczywistości cenowej. Na Białołęce średnia cena metra kwadratowego nowych mieszkań wciąż nie przekracza 14 tys. zł.

Dla porównania, w całej Warszawie średnia cena metra kwadratowego mieszkań oferowanych przez deweloperów zbliżyła się już do 20 tys. zł. Drugim najdroższym rynkiem wśród miast wojewódzkich jest Gdańsk z wynikiem blisko 18,9 tys. zł za metr kwadratowy, a trzecim Kraków, gdzie średnia przekroczyła 17,2 tys. zł. W pierwszej piątce najdroższych metropolii znalazły się także Wrocław (16 tys. zł za mkw.) i Poznań (14,6 tys. zł za mkw.).

Są to jednak wartości dla całych miast, które nie oddają dużego zróżnicowania cen pomiędzy poszczególnymi dzielnicami. Nawet na bardzo drogich rynkach wciąż można znaleźć lokalizacje oferujące relatywnie przystępne cenowo mieszkania. Co więcej, nie zawsze są to dzielnice z najniższą średnią ceną metra kwadratowego. Dla kupujących równie ważna jest wielkość oferty. Łatwiej znaleźć mieszkanie odpowiadające konkretnym potrzebom tam, gdzie do wyboru jest kilkaset lokali, niż w dzielnicy, w której o niskiej średniej cenie decyduje jedna niewielka inwestycja. Dlatego w analizie wzięto pod uwagę również liczbę mieszkań kosztujących nie więcej niż 12 tys. zł za metr kwadratowy. W wielu przypadkach okazało się, że największy wybór takich lokali znajduje się nie w najtańszych dzielnicach, lecz tam, gdzie deweloperzy prowadzą najwięcej inwestycji.

Warszawa: Białołęka bez konkurencji

W Warszawie lider pod względem cen nie zmienia się od lat. We wrześniu średnia cena metra kwadratowego mieszkań oferowanych przez deweloperów na Białołęce wynosiła 13,9 tys. zł i przez rok wzrosła o niespełna 4 proc. Jednocześnie oferta zwiększyła się z 3 599 do 3 981 mieszkań, czyli o 11 proc.

Białołęka jest także zdecydowanym liderem pod względem liczby mieszkań kosztujących do 12 tys. zł za metr kwadratowy. Deweloperzy mieli tam we wrześniu 527 takich lokali, o 16 proc. mniej niż rok wcześniej. Dla porównania, w nieco droższym pod względem średniej ceny metra kwadratowego Wawrze było ich 41, a w Rembertowie zaledwie siedem.

– Białołęka pozostaje największym placem budowy mieszkaniowej w stolicy. Duża konkurencja między inwestycjami sprawia, że ceny rosną tu wolniej niż w wielu innych dzielnicach. To także przykład miejsca, gdzie relatywnie atrakcyjne ceny idą w parze z bardzo dużą ofertą – komentuje Marek Wielgo.

Kraków: najtańsze Wzgórza Krzesławickie, ale więcej okazji na Podgórzu

W Krakowie najniższą średnią cenę miały we wrześniu Wzgórza Krzesławickie. Metr kwadratowy kosztował tam przeciętnie 12,7 tys. zł wobec 12,4 tys. zł rok wcześniej, co oznacza wzrost o 2 proc. Jednocześnie oferta skurczyła się aż o 14 proc., z 230 do 197 mieszkań.

Problem w tym, że wybór mieszkań na Wzgórzach Krzesławickich jest stosunkowo niewielki. Dlatego osoby poszukujące tańszych lokali powinny zwrócić uwagę także na Podgórze. Choć średnia cena wynosi tam już 17,8 tys. zł za metr kwadratowy, deweloperzy oferowali 174 mieszkania kosztujące nie więcej niż 12 tys. zł za metr kwadratowy. Dla porównania, na Wzgórzach Krzesławickich było ich 68.

Warto zwrócić uwagę również na Nową Hutę, gdzie średnia cena wzrosła z 11,8 tys. do 13,7 tys. zł za metr kwadratowy, czyli o 16 proc. W tym samym czasie oferta deweloperów zwiększyła się z 37 do 243 lokali. Mimo tak dużego wzrostu podaży mieszkań wybór tych z ceną do 12 tys. zł za metr kwadratowy pozostał bardzo skromny. We wrześniu było ich zaledwie 24. Takie lokale można znaleźć także w Dębnikach (34) czy Bieżanowie-Prokocimiu (29).

– Krakowski rynek pokazuje, że średnia cena w dzielnicy może być myląca. Na Podgórzu obok inwestycji premium pojawiają się projekty oferujące również mieszkania znacznie tańsze od lokalnej średniej. Dlatego osoby szukające okazji nie powinny automatycznie skreślać dzielnic uznawanych za drogie – radzi ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Gdańsk: Orunia Górna wygrywa wielkością oferty

W Gdańsku najniższą średnią cenę ma Osowa – 11,5 tys. zł za metr kwadratowy. Oferta tej dzielnicy liczy jednak zaledwie 36 mieszkań. Znacznie większy wybór lokali zapewnia Orunia Górna-Gdańsk Południe, gdzie średnia cena jest praktycznie identyczna, a do wyboru pozostaje aż 528 mieszkań. Rok wcześniej było ich 606, czyli o 13 proc. więcej. W tym samym czasie średnia cena metra kwadratowego wzrosła o 7 proc.

Również pod względem liczby mieszkań kosztujących do 12 tys. zł za metr kwadratowy Orunia Górna zdecydowanie wyprzedza inne dzielnice. We wrześniu dostępnych było tam 358 takich lokali wobec 532 rok wcześniej, czyli o 33 proc. mniej. W Jasieniu było ich 287, a w Osowej tylko 32.

W Jasieniu średnia cena wzrosła w ciągu roku z 11,8 tys. do 12,5 tys. zł za metr kwadratowy, czyli o 6 proc. Jednocześnie liczba mieszkań kosztujących do 12 tys. zł za metr kwadratowy spadła aż o połowę, z 578 do 287.

– To pokazuje, jak szybko kurczy się segment najtańszych mieszkań nawet w dzielnicach kojarzonych z bardziej przystępnymi cenami – mówi Marek Wielgo.

Wrocław: Fabryczna najtańsza i z największą ofertą

Choć administracyjnie Wrocław podzielony jest na 48 osiedli, w analizie RynekPierwotny.pl przyjęto podział na pięć dawnych dzielnic, co pozwala lepiej zobaczyć lokalne różnice.

Najtańszą dzielnicą pozostaje Fabryczna. We wrześniu średnia cena metra kwadratowego wynosiła tam 13,4 tys. zł wobec 13,6 tys. zł rok wcześniej, co oznacza spadek o 2 proc. Jednocześnie oferta liczyła 3 115 mieszkań, czyli tylko nieznacznie mniej niż przed rokiem, kiedy obejmowała 3 180 lokali.

Fabryczna jest także liderem pod względem liczby mieszkań kosztujących do 12 tys. zł za metr kwadratowy. Deweloperzy oferowali tam 608 takich lokali, czyli o 14 proc. mniej niż rok wcześniej. Mimo spadku jest to wynik nieosiągalny dla pozostałych części miasta.

Na drugim miejscu pod względem średniej ceny znalazło się Psie Pole, gdzie metr kwadratowy kosztował 14,9 tys. zł, o 8 proc. więcej niż rok wcześniej. Deweloperzy oferowali tam 277 mieszkań do 12 tys. zł za metr kwadratowy, o 44 proc. mniej niż przed rokiem. Na Krzykach takich lokali zostało już tylko 151 wobec 470 rok wcześniej, co oznacza spadek o 68 proc.

– Wrocław pokazuje, jak szybko kurczy się oferta relatywnie tanich mieszkań. Co prawda średnie ceny nie rosną już tak gwałtownie jak kilka lat temu, ale liczba lokali dostępnych w segmencie do 12 tys. zł za metr kwadratowy wyraźnie maleje. Dotyczy to zwłaszcza Krzyków, gdzie jeszcze rok temu wybór takich mieszkań był znacznie większy – komentuje Marek Wielgo.

Poznań: najtańsze Jeżyce, ale najwięcej tanich mieszkań na Starym Mieście

Podobnie jak we Wrocławiu, także w Poznaniu administracyjny podział na osiedla utrudnia porównania między częściami miasta. Dlatego w analizie wykorzystano podział na dawne dzielnice.

Najniższą średnią cenę metra kwadratowego odnotowano na Jeżycach. Wyniosła ona 13,8 tys. zł wobec 13,4 tys. zł rok wcześniej, czyli o 3 proc. więcej. Jednocześnie oferta deweloperów zmniejszyła się tam z 2 107 do 1 724 mieszkań, o 18 proc., a liczba lokali kosztujących do 12 tys. zł za metr kwadratowy spadła z 555 do 382, czyli o 31 proc.

Najwięcej takich mieszkań znajdowało się na Starym Mieście. Było ich 787, o 39 proc. mniej niż przed rokiem. W tym samym czasie średnia cena metra kwadratowego wzrosła z 13,5 tys. do 15,1 tys. zł, czyli aż o 12 proc. Na Nowym Mieście deweloperzy oferowali we wrześniu 406 mieszkań kosztujących do 12 tys. zł za metr kwadratowy, o 17 proc. mniej niż rok wcześniej.

– Poznań jest ciekawym przypadkiem, bo największa liczba tanich mieszkań znajduje się w dzielnicy kojarzonej przez wielu mieszkańców z centrum miasta. Trzeba jednak pamiętać, że granice dawnego Starego Miasta obejmują także rozległe północne obszary zabudowy mieszkaniowej, gdzie ceny są zdecydowanie niższe niż w śródmieściu – wyjaśnia Marek Wielgo.

Coraz mniej mieszkań poniżej 12 tys. zł za metr

Analiza BIG DATA RynekPierwotny.pl pokazuje, że mieszkania z ceną nieprzekraczającą 12 tys. zł za metr kwadratowy nie zniknęły z oferty deweloperów nawet w najdroższych metropoliach. Problem polega na tym, że ich liczba systematycznie maleje, a wybór coraz częściej ogranicza się do wybranych dzielnic.

– Mieszkania z ceną nieprzekraczającą 12 tys. zł za metr kwadratowy są dziś znacznie trudniej dostępne niż jeszcze kilka lat temu. Dlatego osoby szukające lokalu w takim budżecie powinny patrzeć nie tylko na średnie ceny w dzielnicach, lecz także na ofertę konkretnych inwestycji. Nawet w relatywnie drogich częściach miast można znaleźć mieszkania wyraźnie tańsze od lokalnej średniej. Warto też sprawdzać warunki zakupu, bo w obecnej sytuacji rynkowej w niektórych inwestycjach możliwe są negocjacje ceny – podsumowuje ekspert portalu RynekPierwotny.pl.