Rozjeżdżają się ceny mieszkań deweloperskich. Trend zależy od segmentu. Dlatego do średniej ceny dokładamy medianę

– Kupujący często pytają, czy ceny mieszkań rosną, czy spadają. Odpowiedź zależy od tego, jakiego mieszkania szukają. Obok siebie funkcjonują segmenty rynku adresowane do różnych grup nabywców i ich ceny zmieniają się w różnym tempie. W popularnym segmencie ceny są bardziej stabilne, a w premium kupujący muszą coraz głębiej sięgać do kieszeni. Dlatego średnia cena metra kwadratowego coraz słabiej opisuje to, co rzeczywiście dzieje się na rynku mieszkaniowym - mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Wystarczy spojrzeć na ceny mieszkań dostępnych obecnie w ofercie deweloperów. W Warszawie można znaleźć lokale kosztujące niespełna 9,5 tys. zł za metr kwadratowy, ale także takie, których cena przekracza 53 tys. zł za metr. W Krakowie ceny mieszkań mieszczą się w przedziale od 8,8 tys. do 37,6 tys. zł za metr kwadratowy, we Wrocławiu od 8,4 tys. do 45,4 tys. zł, a w Trójmieście od 8,1 tys. do 36,6 tys. zł. Nawet w relatywnie tańszej Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii można znaleźć mieszkania z ceną od 6,9 tys. do 25,6 tys. zł za metr kwadratowy.

Marek Wielgo zwraca uwagę, że dla osoby kupującej pierwsze mieszkanie znaczenie ma przede wszystkim to, co dzieje się w segmencie popularnym. Są to zwykle lokale położone na obrzeżach miast, gdzie grunty są najtańsze. Takie lokalizacje często są słabiej skomunikowane z centrum i największymi skupiskami miejsc pracy, a ich mankamentem bywa też mniej rozwinięta infrastruktura społeczna, np. dostęp do szkół, przedszkoli czy placówek ochrony zdrowia.

Z kolei nabywcy dysponujący większym budżetem obserwują raczej segment mieszkań o podwyższonym standardzie lub premium. W przypadku tego pierwszego o wyższych cenach decyduje nie tylko standard mieszkań, ale bardzo często przede wszystkim lokalizacja. Mieszkania te są zwykle położone bliżej centrum lub w dzielnicach cieszących się dużym prestiżem i dobrą infrastrukturą.

– Dlatego tym razem zamiast patrzeć na rynek mieszkaniowy jak na całość, podzieliliśmy ofertę deweloperów na trzy segmenty. Jedna czwarta najtańszych mieszkań trafiła do segmentu popularnego, jedna czwarta najdroższych do premium, a połowa znajdująca się pomiędzy nimi do segmentu o podwyższonym standardzie. W każdym z nich sprawdziliśmy, jak w ciągu ostatniego roku zmieniła się mediana ceny metra kwadratowego – wyjaśnia ekspert BIG DATA RynekPierwotny.pl.

Mediana to wartość środkowa. Oznacza to, że połowa mieszkań ma cenę niższą, a połowa wyższą od wskazanego poziomu.

Warto zwrócić uwagę, że liczba mieszkań dostępnych w sprzedaży nie zmieniła się w ciągu ostatnich 12 miesięcy w sposób, który tłumaczyłby wszystkie obserwowane zmiany cen. W Warszawie oferta była praktycznie taka sama jak rok wcześniej (+1 proc.), a w Krakowie wzrosła o ok. 3 proc. W Trójmieście zwiększyła się o blisko 7 proc., a w Łodzi o niemal 9 proc. Jedynie we Wrocławiu, Poznaniu i Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii odnotowano niewielkie spadki odpowiednio o 4 proc., 5 proc. i 2 proc. Oznacza to, że zmiany median cen w poszczególnych segmentach były często efektem nie tylko korekt w cennikach deweloperów, ale także zmian struktury oferty, czyli tego, jakie mieszkania trafiały do sprzedaży i jakie z niej znikały.

Pierwsze mieszkanie? Rynek wyraźnie wyhamował

Najbardziej interesująca z punktu widzenia osób kupujących pierwsze mieszkanie jest sytuacja w segmencie popularnym. Okazuje się, że po okresie gwałtownych podwyżek rynek wyraźnie wyhamował.

W Łodzi mediana ceny metra kwadratowego nie zmieniła się w ciągu roku (9,5 tys. zł), a w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii spadła o 2 proc., z 9,2 tys. do 9 tys. zł za metr kwadratowy. Niewielkie podwyżki odnotowaliśmy w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu. W Warszawie mediana wzrosła z 13,4 tys. do 13,8 tys. zł za metr kwadratowy (+3 proc.), w Krakowie z 13,1 tys. do 13,7 tys. zł (+5 proc.), a we Wrocławiu z 11,7 tys. do 12,2 tys. zł (+4 proc.). Dla 50-metrowego mieszkania oznacza to dodatkowy wydatek odpowiednio ok. 23 tys., 30 tys. i 25 tys. zł.

Niechlubnymi wyjątkami były Poznań i Trójmiasto, gdzie mediana wzrosła odpowiednio o 8 proc. i 7 proc. W praktyce oznacza to, że nabywca 50-metrowego mieszkania musiał przygotować odpowiednio ok. 44 tys. zł i 37 tys. zł więcej niż przed rokiem.

– Można więc powiedzieć, że w większości metropolii osoby dysponujące budżetem wystarczającym na zakup mieszkań z najtańszego segmentu nie były już pod tak silną presją czasu jak jeszcze dwa lub trzy lata temu – przyznaje Marek Wielgo.

Segment o podwyższonym standardzie przyniósł największe niespodzianki

To właśnie do segmentu o podwyższonym standardzie trafia połowa mieszkań oferowanych przez deweloperów. Jednocześnie jest to segment najbardziej reprezentatywny dla rodzin poprawiających warunki mieszkaniowe oraz inwestorów kupujących mieszkania z myślą o wynajmie.

Za największe zaskoczenie można uznać Kraków, gdzie mediana ceny metra kwadratowego wynosiła zarówno rok temu, jak i obecnie 16 tys. zł. Także w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii mediana pozostała na poziomie 11,6 tys. zł za metr kwadratowy. Natomiast w Łodzi mediana spadła o 2 proc., z 11,3 tys. do 11,1 tys. zł za metr kwadratowy.

Na drugim biegunie znalazło się Trójmiasto. Mediana ceny metra kwadratowego wzrosła tam z 14,2 tys. do 17,2 tys. zł, czyli aż o 21 proc. Dla mieszkania o powierzchni 50 m kw. oznacza to wzrost kosztu zakupu o blisko 149 tys. zł. Co ciekawe, stało się to mimo wzrostu oferty mieszkań deweloperskich o blisko 7 proc.

– Nie musi to jednak oznaczać, że deweloperzy masowo podnosili ceny tych samych mieszkań. Bardziej prawdopodobne jest to, że do sprzedaży trafiały relatywnie droższe inwestycje, a jednocześnie z oferty znikały relatywnie tańsze mieszkania dostępne w tym segmencie. W efekcie rosła cena mieszkań dostępnych dla kupujących – komentuje Marek Wielgo.

Wyraźne podwyżki odnotowano także w Warszawie i Poznaniu, gdzie mediana wzrosła odpowiednio o ok. 7 proc. i 6 proc. Oznacza to dodatkowy wydatek rzędu 54 tys. zł w stolicy i blisko 39 tys. zł w Poznaniu w przypadku mieszkania o powierzchni 50 metrów kwadratowych.

Coraz droższy wybór w segmencie premium

Jeszcze ciekawsze wnioski płyną z analizy segmentu najdroższych lokali. W Warszawie mediana ceny metra kwadratowego wzrosła z 21,9 tys. do 25 tys. zł, czyli o 14 proc. Dla 50-metrowego mieszkania oznacza to wzrost wartości o ok. 153 tys. zł. We Wrocławiu wzrost sięgnął 10 proc., co przekłada się na dodatkowe ok. 90 tys. zł, a w Krakowie 8 proc., czyli ok. 78 tys. zł.

Także w tym przypadku wzrost mediany można tłumaczyć zmianą struktury oferty. Do sprzedaży trafiły nowe inwestycje w atrakcyjnych lokalizacjach, a relatywnie tańsze mieszkania szybko znalazły nabywców. W efekcie wzrosła nie tyle cena konkretnego apartamentu, ile cena mieszkań, spośród których mogli wybierać kupujący. Dobrym przykładem jest Warszawa, gdzie liczba mieszkań dostępnych w ofercie była praktycznie taka sama jak rok wcześniej, a mimo to mediana cen w segmencie premium wzrosła o 14 proc.

Z kolei w Trójmieście mediana cen mieszkań premium praktycznie się nie zmieniła. Rok temu wynosiła 22,5 tys. zł za metr kwadratowy., a obecnie 22,3 tys. zł. Bez zmian pozostała także w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii, gdzie wynosi 14,7 tys. zł za metr.

Kupujący powinni patrzeć na „swój” segment

Analiza BIG DATA RynekPierwotny.pl pokazuje, że coraz trudniej opisywać sytuację rynkową za pomocą jednej liczby. Średnia i mediana ceny metra kwadratowego dla całej metropolii mogą sugerować stabilizację, podczas gdy w poszczególnych segmentach sytuacja wygląda zupełnie inaczej.

Osoba szukająca pierwszego mieszkania w Łodzi czy Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii mogła w ciągu ostatniego roku obserwować stabilizację cen. Z kolei nabywca mieszkania z segmentu mieszkań o podwyższonym standardzie w Trójmieście musiał liczyć się ze wzrostem kosztu zakupu nawet o blisko 150 tys. zł. Jeszcze inne wnioski wyciągnie klient warszawskiego rynku premium, gdzie wartość 50-metrowego mieszkania odpowiadającego medianie wzrosła o ponad 150 tys. zł.

– Dlatego przy ocenie sytuacji rynkowej warto patrzeć nie tylko na średnią cenę metra kwadratowego, ale przede wszystkim na segment odpowiadający naszym potrzebom i możliwościom finansowym. To właśnie tam rozstrzyga się, czy czas działa na korzyść kupujących, czy wręcz przeciwnie – podsumowuje ekspert BIG DATA RynekPierwotny.pl.