W największych metropoliach jest już blisko 20 tys. nowych mieszkań do kupienia od ręki. Czy warto?

Jeszcze kilka lat temu osoba szukająca nowego mieszkania miała zazwyczaj ograniczony wybór lokali gotowych do odbioru. Najczęściej były to mieszkania, które z różnych powodów pozostały w ofercie po wcześniejszych etapach sprzedaży. Dziś sytuacja jest zupełnie inna. Kupujący mogą wybierać spośród lokali o różnym metrażu, standardzie, układzie i cenie.

Prawie 20 tys. gotowych mieszkań

W sierpniu w ofercie deweloperów działających na siedmiu największych rynkach mieszkaniowych znajdowało się około 71 tys. mieszkań. Blisko 20 tys. z nich było już oddanych do użytkowania. Tak dużej liczby gotowych mieszkań nie było tam w całym analizowanym okresie, czyli co najmniej od końca 2019 r. To efekt zmian, jakie zaszły na rynku w ostatnich kwartałach. Deweloperzy uruchomili rekordową liczbę nowych inwestycji, dlatego część mieszkań

dostępnych obecnie w sprzedaży będzie gotowa dopiero za kilka lat. W międzyczasie na rynku zgromadziła się także duża pula lokali już ukończonych.

Najwięcej gotowych mieszkań oferowali deweloperzy w Łodzi – około 4,2 tys. W Warszawie było ich 3,6 tys., w Krakowie 3,5 tys., we Wrocławiu 2,6 tys., w Poznaniu 2,4 tys., w Katowicach 1,8 tys., a w Gdańsku około 1 tys. lokali.

Warto zwrócić uwagę nie tylko na liczbę gotowych mieszkań, ale także na ich udział w całej ofercie. W Łodzi stanowiły one aż 38 proc. wszystkich lokali dostępnych u deweloperów. W Katowicach było to 31 proc., w Krakowie 30 proc., w Poznaniu i Wrocławiu po 29 proc., w Warszawie 20 proc., a w Gdańsku 16 proc.

– To sprawia, że kupujący nie muszą już wybierać między szybkim odbiorem a atrakcyjną lokalizacją czy odpowiednim metrażem. Przy tak dużej liczbie gotowych mieszkań znacznie łatwiej znaleźć lokal, który odpowiada zarówno potrzebom, jak i możliwościom finansowym – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Gotowe nie znaczy droższe

Prawdopodobnie część kupujących zakłada, że za możliwość natychmiastowego odbioru mieszkania trzeba zapłacić więcej. Tymczasem dane BIG DATA RynekPierwotny.pl pokazują, że takie przekonanie często nie ma już pokrycia w rzeczywistości. W pięciu z siedmiu największych metropolii średnia cena metra kwadratowego gotowych mieszkań jest niższa niż lokali, których budowa dopiero się zaczęła, a zakończy się za ponad dwa lata.

Największa różnica występuje w Warszawie. W sierpniu średnia cena metra kwadratowego gotowych mieszkań wynosiła 19,7 tys. zł, podczas gdy lokali z najodleglejszym terminem odbioru aż 26,2 tys. zł. Różnica sięga więc blisko 33 proc. W przypadku mieszkania o powierzchni 50 metrów kwadratowych oznaczałoby to ponad 320 tys. zł różnicy w cenie.

W Krakowie gotowe mieszkania kosztowały średnio 17,2 tys. zł za metr kwadratowy wobec 20,7 tys. zł w inwestycjach z odbiorem za ponad dwa lata. We Wrocławiu było to odpowiednio 15,5 tys. i 24,6 tys. zł za metr kwadratowy.

Także w Gdańsku i Katowicach gotowe mieszkania były tańsze od tych z odległym terminem odbioru. W Gdańsku średnia cena wynosiła odpowiednio 18,6 tys. i 20,7 tys. zł za m kw., a w Katowicach 12,8 tys. i 13,6 tys. zł.

Nie wszędzie różnica działa jednak na korzyść mieszkań gotowych. W Poznaniu średnia cena takich lokali wynosiła 14,3 tys. zł za metr kwadratowy., wobec 13,2 tys. zł w przypadku mieszkań z terminem zakończenia budowy za ponad dwa lata. W Łodzi ceny były niemal identyczne: odpowiednio 11,6 tys. i 11,5 tys. zł za m kw.

– Dla kupującego to bardzo komfortowa sytuacja. Jeszcze kilka lat temu chcąc szybko odebrać mieszkanie, często trzeba było pogodzić się z wyższą ceną albo ograniczonym wyborem. Dziś coraz częściej okazuje się, że mieszkanie, które można obejrzeć i odebrać praktycznie od razu, kosztuje mniej niż lokal istniejący dziś głównie na wizualizacjach. W praktyce oznacza to, że kupujący może oszczędzić nie tylko czas, ale również pieniądze – komentuje Marek Wielgo.

Wiadomo, co się kupuje

Cena nie jest jedynym argumentem przemawiającym za gotowymi mieszkaniami. Kupujący może obejrzeć nie tylko sam lokal, ale również całe jego otoczenie. Może sprawdzić widok z okna, odległość do sąsiednich budynków, nasłonecznienie mieszkania czy standard części wspólnych. Nie musi opierać się wyłącznie na wizualizacjach i materiałach marketingowych.

– Żadna wizualizacja nie zastąpi rzeczywistej wizyty na osiedlu. W przypadku mieszkania gotowego ryzyko rozczarowania jest po prostu mniejsze. Dla części kupujących ważny będzie

również czas. Osoba, która obecnie wynajmuje mieszkanie, czekając dwa lata na odbiór nowego lokalu, musi przez ten czas ponosić koszty najmu. W przypadku mieszkania gotowego ten okres można znacząco skrócić – mówi Marek Wielgo.

Kupujący najwyraźniej dostrzegają te zalety, bo rośnie popularność mieszkań gotowych i bliskich ukończenia. Jeszcze rok temu lokale oddane do użytkowania odpowiadały za 18 proc. sprzedaży mieszkań w siedmiu największych miastach. Dziś ich udział wzrósł już do 32 proc. Jednocześnie udział mieszkań z terminem odbioru przekraczającym pół roku spadł z 57 proc. do 45 proc.

Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w sierpniu udział mieszkań gotowych w sprzedaży wyniósł 40 proc. w Krakowie, Katowicach i Poznaniu, 37 proc. w Łodzi, 32 proc. we Wrocławiu, 27 proc. w Warszawie i 17 proc. w Gdańsku.

Warto rozmawiać o cenie

Rekordowa liczba gotowych mieszkań oznacza dla kupujących większy wybór, ale także mocniejszą pozycję negocjacyjną. Mieszkanie oddane do użytkowania jest już gotowym produktem, a deweloperowi zależy na jego sprzedaży. Niesprzedany lokal oznacza bowiem zamrożony kapitał i dalsze koszty związane z utrzymaniem gotowej inwestycji.

Nie zawsze musi to oznaczać obniżkę ceny widoczną w cenniku. Przedmiotem negocjacji mogą być miejsce postojowe, komórka lokatorska, pakiet wykończeniowy albo inne elementy transakcji. Dlatego kupujący, któremu spodobało się gotowe mieszkanie, powinien pytać nie tylko o możliwość obniżenia ceny, ale również o dodatkowe korzyści.

Końcówka roku może dodatkowo zwiększyć atrakcyjność gotowych mieszkań. Deweloperzy tradycyjnie przygotowują jesienią i zimą akcje promocyjne związane z domykaniem planów sprzedażowych. Coraz częściej pojawiają się także oferty specjalne organizowane przy okazji Black Friday.

– Oczywiście nie każdy deweloper będzie skłonny do obniżania cen. Warto jednak pamiętać, że przy tak dużej liczbie gotowych mieszkań kupujący mają dziś mocniejszą pozycję negocjacyjną niż jeszcze rok czy dwa lata temu. Dlatego zawsze warto zapytać nie tylko o cenę mieszkania, ale także o dodatkowe benefity, które mogą obniżyć całkowity koszt zakupu - mówi ekspert portalu RynekPierwotny.pl.