Kraków mówi jedno, Katowice drugie. Co dzieje się na rynku najmu?

Z danych przeszukiwarki portali nieruchomości Adradar wynika, że w październiku na rynku było dostępnych średnio 78 tys. unikalnych ofert mieszkań na wynajem. W porównaniu z wrześniem ich liczba zmniejszyła się o 12 proc., a w ujęciu rocznym wzrosła o 6 proc.

Właściciele mieszkań wprowadzili na rynek około 46,5 tys. nowych ofert, czyli o 27 proc. mniej niż miesiąc wcześniej. Jednocześnie z rynku zniknęło około 57 tys. ofert, o 6 proc. mniej niż we wrześniu.

– Wrzesień był okresem wzmożonej aktywności zarówno najemców, jak i właścicieli mieszkań przygotowujących ofertę na początek roku akademickiego. W październiku rynek wrócił do

bardziej typowego rytmu. Liczba nowych ofert wyraźnie spadła, dlatego całkowita oferta mieszkań na wynajem skurczyła się we wszystkich analizowanych metropoliach – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl.

Oferta zmalała we wszystkich metropoliach

W październiku liczba dostępnych mieszkań na wynajem była mniejsza niż miesiąc wcześniej we wszystkich siedmiu analizowanych metropoliach. Największy miesięczny spadek odnotowano w Łodzi, gdzie oferta skurczyła się z 3,4 tys. do 2,6 tys. mieszkań, czyli aż o 24 proc. W Gdańsku ubyło 16 proc. ofert (z 4,9 tys. do 4,1 tys.), we Wrocławiu 14 proc. (z 6,5 tys. do 5,6 tys.), w Poznaniu 19 proc. (z 3,7 tys. do 3 tys.), w Krakowie 12 proc. (z 8,6 tys. do 7,6 tys.), w Warszawie 9 proc. (z 16,9 tys. do 15,3 tys.), a w Katowicach 17 proc. (z 2,3 tys. do 1,9 tys.).

Co ciekawe, mimo październikowego spadku oferta nadal była większa niż rok wcześniej w większości analizowanych miast. Liderem pozostał Kraków, gdzie liczba mieszkań dostępnych na wynajem była o 19 proc. większa niż przed rokiem. We Wrocławiu wzrost wyniósł 6 proc., a w Warszawie 3 proc. Natomiast w Gdańsku oferta skurczyła się w ciągu roku o 2 proc., w Poznaniu o 3 proc., w Łodzi o 7 proc., a w Katowicach o 10 proc.

Mniejsza oferta nie oznacza automatycznie wyższych czynszów

Mimo wyraźnego spadku liczby ofert październik nie przyniósł istotnych zmian czynszów najmu. W Warszawie mediana miesięcznego czynszu wzrosła z 4,3 tys. do 4,4 tys. zł. Taki sam poziom jak miesiąc wcześniej utrzymał się w Gdańsku (3 tys. zł), Wrocławiu (2,9 tys. zł) i Łodzi (2 tys. zł). W Krakowie mediana spadła z 3,1 tys. do 3 tys. zł, natomiast w Poznaniu wzrosła z 2,5 tys. do

niespełna 2,6 tys. zł. Największą zmianę odnotowano w Katowicach, gdzie mediana zwiększyła się z 2 tys. do 2,3 tys. zł, czyli aż o 15 proc.

Również porównanie z październikiem ubiegłego roku nie wskazuje na silną presję czynszową. W Warszawie, Krakowie, Gdańsku i Łodzi mediana miesięcznego czynszu najmu była taka sama jak przed rokiem. We Wrocławiu wzrosła o niespełna 4 proc., a w Katowicach o blisko 10 proc. Z kolei w Poznaniu odnotowano niewielki, niespełna 2-procentowy spadek.

Skąd te różnice? Wiele wskazuje na to, że kluczowe znaczenie ma nie tylko bieżąca zmiana liczby ofert, ale również sytuacja wyjściowa poszczególnych rynków. W Warszawie i Krakowie październik przyniósł wprawdzie sezonowy spadek liczby dostępnych mieszkań, jednak oferta nadal była większa niż przed rokiem, odpowiednio o 3 proc. i 19 proc. Jednocześnie mediana czynszu utrzymała ubiegłoroczny poziom.

– Można przypuszczać, że relatywnie duża liczba dostępnych lokali skutecznie ogranicza presję na podwyżki czynszów. Szczególnie interesujący jest Kraków, który mimo początku roku akademickiego pozostaje liderem wzrostu podaży mieszkań na wynajem – komentuje Marek Wielgo.

Jednocześnie przyznaje, że nie wszędzie działa ten sam mechanizm. Ciekawym przykładem jest Wrocław, gdzie oferta mieszkań na wynajem była większa niż przed rokiem, jednak mediana czynszu wzrosła o blisko 4 proc.

– To może sugerować, że znaczenie ma nie tylko liczba dostępnych lokali, ale także ich struktura, standard czy lokalizacja – mówi Marek Wielgo.

Z kolei w Poznaniu i Łodzi oferta była mniejsza niż przed rokiem, jednak nie przełożyło się to na wzrost czynszów. Odrębnym przypadkiem są Katowice, gdzie liczba dostępnych mieszkań skurczyła się o blisko 10 proc., a mediana czynszu wzrosła w tym samym czasie o podobną wartość. Może to oznaczać, że z rynku najszybciej znikały najtańsze lokale lub że większy udział w ofercie zaczęły mieć mieszkania o wyższym standardzie.

– Wszystko wskazuje na to, że rynek najmu wchodzi obecnie w okres sezonowego wyciszenia. Z danych z poprzednich lat wynika, że po wrześniowym i październikowym szczycie aktywność najemców zwykle słabnie, a liczba nowych ofert maleje jeszcze w listopadzie i grudniu. Nie należy więc oczekiwać większych zmian czynszów przed końcem roku. Tradycyjnie pierwsze wyraźniejsze ożywienie powinno pojawić się dopiero w styczniu, gdy na rynek wracają zarówno osoby poszukujące mieszkań, jak i właściciele wystawiający nowe oferty – podsumowuje Marek Wielgo.