Siła nabywcza na rynku mieszkaniowym: Poznań zyskał, Warszawa i Gdańsk straciły [Analiza RynekPierwotny.pl]

W III kwartale 2026 r. relacja przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia brutto w sektorze przedsiębiorstw do średniej ceny ofertowej metra kwadratowego odpowiadała powierzchni od 0,57 mkw. nowego mieszkania w Warszawie do 0,79 mkw. w Katowicach. Jedynym miastem, w którym wskaźnik nieznacznie wzrósł w porównaniu z II kwartałem, był Poznań. Przeciętna pensja wystarczała tam na zakup 0,75 mkw. mieszkania wobec 0,74 mkw. trzy miesiące wcześniej.

W Warszawie wskaźnik dostępności mieszkań nie zmienił się, zaś w pozostałych metropoliach uległ pogorszeniu. We Wrocławiu spadł z 0,65 do 0,63 mkw., w Gdańsku z 0,61 do 0,58 mkw., w Krakowie z 0,69 do 0,68 mkw., w Łodzi z 0,76 do 0,75 mkw., a w Katowicach z 0,82 do 0,79 mkw.

– Spadek wskaźnika dostępności mieszkań w III kwartale nie musi jednak oznaczać trwałego pogorszenia sytuacji osób planujących zakup mieszkania. W poprzednich latach trzeci kwartał również był zwykle słabszy od drugiego, po czym następowała poprawa w kolejnych kwartałach. Jednym z powodów mogą być sezonowe wahania wynagrodzeń – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Wyjaśnia, że wskaźnik dostępności mieszkań opiera się na średnich cenach ofertowych mieszkań i przeciętnych wynagrodzeniach brutto w sektorze przedsiębiorstw. W analizie wykorzystano miesięczne dane GUS o wynagrodzeniach, które następnie uśredniono dla całego kwartału. Pozwala to ograniczyć wpływ przejściowych wahań wynagrodzeń, związanych m.in. z wypłatami premii i nagród w poszczególnych miesiącach.

Najwięcej zyskali mieszkańcy Poznania

Porównanie z analogicznym okresem ubiegłego roku pokazuje bardziej zróżnicowany obraz rynku. W tym ujęciu siła nabywcza kupujących nowe mieszkania poprawiła się w Poznaniu, Katowicach, Krakowie i Łodzi, natomiast pogorszyła się w Warszawie, Wrocławiu i Gdańsku.

Największą poprawę odnotował Poznań. W III kwartale br. przeciętne wynagrodzenie pozwalało tam na zakup 0,75 mkw. nowego mieszkania wobec 0,71 mkw. rok wcześniej. Oznacza to wzrost wskaźnika o blisko 6 proc. W Katowicach wskaźnik wzrósł z 0,76 do 0,79 mkw., w Krakowie z 0,66 do 0,68 mkw., a w Łodzi z 0,73 do 0,75 mkw.

– W Poznaniu wzrost wynagrodzeń okazał się wyższy niż wzrost cen mieszkań. Dzięki temu przeciętna pensja pozwala dziś na zakup większej powierzchni nowego lokalu niż przed rokiem. Podobny mechanizm wystąpił także w Krakowie, Łodzi i Katowicach, choć skala poprawy była tam mniejsza - komentuje Marek Wielgo.

Z kolei w Warszawie wskaźnik obniżył się z 0,58 do 0,57 mkw., we Wrocławiu z 0,64 do 0,63 mkw., a w Gdańsku z 0,59 do 0,58 mkw.

Warszawa i Gdańsk najmniej dostępne

Najmniej dostępnymi rynkami pozostają Warszawa i Gdańsk. W obu miastach przeciętna miesięczna pensja wystarcza dziś na zakup niewiele ponad połowy metra kwadratowego nowego mieszkania. Szczególnie interesujący jest przypadek Gdańska, który pod względem dostępności mieszkań praktycznie zrównał się ze stolicą.

– Jeszcze kilka lat temu różnica pomiędzy Warszawą a Gdańskiem była znacznie większa. Dziś oba rynki należą do najmniej dostępnych cenowo w kraju. W przypadku Gdańska wpływ mają nie tylko wysokie ceny mieszkań, ale także duże zainteresowanie zakupami inwestycyjnymi związanymi z atrakcyjnością turystyczną miasta - mówi Marek Wielgo.

Mimo niewielkiego pogorszenia w porównaniu z poprzednim kwartałem Katowice pozostają najbardziej dostępnym rynkiem mieszkaniowym spośród analizowanych metropolii. W III kwartale przeciętne wynagrodzenie pozwalało tam na zakup 0,79 mkw. nowego mieszkania. Wynik Katowic należy jednak interpretować z pewną ostrożnością. Wskaźnik opiera się bowiem na przeciętnym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw, które w województwie śląskim od lat pozostaje pod wpływem relatywnie wysokich zarobków w górnictwie i innych gałęziach przemysłu.

– Dlatego wskaźnik dostępności mieszkań najlepiej traktować jako barometr zmian zachodzących na rynku, a nie dosłowną miarę możliwości zakupowych przeciętnego mieszkańca – komentuje Marek Wielgo.

Dodaje, że wysoka pozycja Katowic wynika zarówno ze stosunkowo niskich cen mieszkań, jak i specyfiki regionalnego rynku pracy. Przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw nie musi bowiem odzwierciedlać zarobków większości mieszkańców. Na dostępność mieszkań wpływają również lokalne warunki rynkowe, w tym poziom cen i struktura oferty deweloperów. W Katowicach ceny nowych mieszkań są zbliżone do notowanych w Łodzi i wyraźnie niższe niż w

Warszawie, Krakowie, Wrocławiu czy Gdańsku.

Wskaźnik pokazuje trend, niepełny obraz rynku

Dostępność mieszkań to jednak nie tylko relacja cen do dochodów. O możliwościach zakupu lokalu decydują także wielkość i zróżnicowanie oferty, dostępność mieszkań na wynajem czy możliwość zamieszkania poza najdroższymi lokalizacjami w centrum metropolii.

Jak podkreśla ekspert portalu RynekPierwotny.pl, zarówno wynagrodzenia, jak i ceny mieszkań są bardzo zróżnicowane. W największych miastach nie funkcjonuje jeden rynek mieszkaniowy, lecz kilka segmentów adresowanych do różnych grup nabywców.

Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w Warszawie w ofercie deweloperów można znaleźć mieszkania kosztujące niespełna 9,5 tys. zł za mkw., ale także takie, których cena przekracza 80 tys. zł za metr. W Krakowie ceny lokali mieszczą się w przedziale od mniej więcej 9 tys. do ponad 50 tys. zł za mkw., we Wrocławiu od 8,5 tys. do 50 tys. zł, a w Gdańsku od 8,5 tys. do 40 tys. zł. Nawet w Katowicach rozpiętość cen wynosi od 8 tys. do 25 tys. zł za mkw.

– Ktoś, kto oczekuje mieszkania w centrum miasta, znajduje się w zupełnie innej sytuacji niż osoba skłonna zamieszkać dalej od śródmieścia. Jeśli kupujący zaakceptuje dalszą lokalizację lub mniejszy metraż, jego możliwości wyboru są zwykle znacznie większe. Tego rodzaju zróżnicowania ogólny wskaźnik dostępności nie pokazuje – podsumowuje Marek Wielgo.