2024 rok na rynku mieszkaniowym. Słabsza sprzedaż. Rekordowa oferta [ANALIZA]

- Grudzień był okresem zastoju na rynkach mieszkaniowych największych miast, ale cały czwarty kwartał przyniósł oczekiwany przez deweloperów niewielki bo niewielki, ale wzrost sprzedaży nowych mieszkań. Najwyraźniej pomogły stosowane przez niektóre firmy różnego rodzaju bonusy i obniżki cen wybranych lokali. Ponadto w sprzedaży pojawiły się mieszkania w segmencie popularnym – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w czwartym kwartale 2024 roku, w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Łodzi, Poznaniu i w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii deweloperzy znaleźli chętnych na łącznie ok. 10,8 tys. mieszkań. To o 4% więcej niż w trzecim kwartale ubiegłego roku. Z drugiej strony było ich aż o 16% mniej niż w drugim i o 29% mniej niż w pierwszym kwartale. Cały 2024 r. był zaś aż o 26% gorszy pod tym względem od roku 2023.

Oczywiście sytuacja w poszczególnych metropoliach była zróżnicowana. We wszystkich tylko pierwszy kwartał był dla firm deweloperskich pracowity. Zawierały one w tym czasie umowy z beneficjentami programu „Bezpieczny Kredyt 2%”, który wygasł z końcem 2023 r. W kolejnych miesiącach biura sprzedaży deweloperów zaczęły pustoszeć. I to nie tylko z powodu niskiej dostępności kredytów mieszkaniowych udzielanych przez banki na warunkach rynkowych. Wielu potencjalnych nabywców wstrzymało się z decyzją zakupową. Jedni liczyli na spadek cen, inni czekali na korzystniejsze warunki kredytowe lub na nowy program wsparcia kredytobiorców „Kredyt mieszkaniowy #naStart”, z którego rząd ostatecznie zrezygnował.

– W większości metropolii najmniej zawartych umów deweloperskich odnotowaliśmy w trzecim kwartale. Wyjątkiem był Kraków. Można to jednak tłumaczyć faktem, że akurat w tym czasie tamtejsi deweloperzy wprowadzili na rynek blisko 3,5 tys. mieszkań, co w tej metropolii jest najlepszym wynikiem kwartalnym w ostatnich sześciu latach. Ponadto wiele tych mieszkań miało dość umiarkowane ceny – mówi Marek Wielgo.

Kraków był też jedyną metropolią, w której czwarty kwartał ub. roku przyniósł sprzedażowe tąpnięcie (-15%). Z kolei największe ożywienie miało miejsce w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (+25%), Poznaniu (+23%) i Łodzi (+13%). Mieszkania kupowali ci, którzy uznali, że dalsze odkładanie decyzji zakupowej nie ma sensu. Tym bardziej, że choć zwiększał się wybór mieszkań, to tych najtańszych było na rynku coraz mniej.

Warto zwrócić również uwagę, że nie we wszystkich metropoliach ubyło kupujących nowe mieszkania. Na plusie rok 2024 zakończyła Łódź, gdzie deweloperzy zawarli ok. 4,7 tys. umów deweloperskich. Wyniki sprzedażowe łódzkich deweloperów były więc najlepsze w historii tego rynku. Z kolei w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii jedynie w 2023 r. sprzedaż mieszkań była wyższa, ale wtedy funkcjonował dopalacz w postaci „Bezpiecznego Kredytu 2%”. O zapaści sprzedażowej nie można też mówić w przypadku Poznania.

Co łączy te trzy metropolie? Otóż mieszkania są tam najtańsze w przeliczeniu na metr kwadratowy. Tam, gdzie są najdroższe, tąpniecie sprzedaży jest duże. W Krakowie ubiegły rok był najgorszym w ostatnich sześciu latach. W Warszawie i Wrocławiu gorszy był jedynie rok 2022, kiedy na rynku kredytowym panowała zapaść.

– To pokazuje, że dla nabywców kredytowych mieszkania są już za drogie, a skurczył się popyt ze strony klientów, których stać na płacenie bajońskich sum – komentuje Marek Wielgo. Warto zauważyć, że deweloperzy prawdopodobnie wyciągnęli wnioski, bo w czwartym kwartale w Warszawie średnia cena metra kwadratowego spadła o ponad 1%, a w Krakowie, Wrocławiu i Poznaniu ustabilizowała się, ponieważ wprowadzano na rynek stosunkowo tanie mieszkania.

Trzeba jednak pamiętać, że w skali miesiąca średnia cena metra kwadratowego może wzrosnąć lub spaść w zależności od tego, czy na rynek trafi pula drogich czy stosunkowo tanich – jak na dany rynek – lokali np. w Trójmieście średnia cena metra kwadratowego poszybowała w górę w listopadzie aż o 4%, przekraczając pułap 16 tys. zł. Trójmiejscy deweloperzy wprowadzili do sprzedaży dużą pulę bardzo drogich mieszkań (średnio po 21,2 tys. zł/m kw.). Natomiast w grudniu średnia cena metra kwadratowego spadła o 1%, bo na rynku pojawiły się mieszkania z ceną poniżej 15 tys. zł za metr.

Jednak to nie Trójmiasto zwyciężyło w wyścigu o miano ubiegłorocznego lidera podwyżek. Na najwyższym stopniu podium znalazł się Wrocław (ok. 14,7 tys. zł/m kw.), gdzie w średnia cena metra kwadratowego wzrosła aż o 12%.

Dwucyfrowa (10%) podwyżka miała też miejsce w Łodzi (blisko 11,5 tys. zł/m kw.), która zajęła drugie miejsce. Na trzecim miejscu był Poznań (ok. 13,3 tys. zł/m kw.), gdzie podwyżka wyniosła 8%. Z kolei w Trójmieście (ok. 16 tys. zł/m kw.) średnia poszła w górę o 7%, w Krakowie (ok. 16,5 tys. zł/m kw.) i Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropoli (11,2 tys. zł/m kw.)– o 6%, a w Warszawie (17,7 tys. zł/m kw.), która jest najdroższą metropolią – o 5%. Oczywiście to nie oznacza, że o tyle deweloperzy podnieśli ceny mieszkań. To bardziej kwestia zmian cenowych w koszyku mieszkań dostępnych na rynku.

Co ciekawe, Wrocław jest jedyną metropolią, w której na przestrzeni ostatnich sześciu lat średnia cena metra kwadratowego mieszkań dostępnych na rynku pierwotnym rosła w dwucyfrowym tempie. Do 2024 r. podobnie było w Krakowie i dopiero ubiegły rok przyniósł ostre hamowanie podwyżek. Także w Warszawie miniony rok żegnamy z najniższą od sześciu lat podwyżką średniej, choć w stolicy zdarzał się już jej jednocyfrowy wzrost.

Jak wskazuje ekspert portalu RynekPierwotny.pl, deweloperzy mogli przeliczyć się wprowadzając w pierwszym kwartale do sprzedaży w siedmiu metropoliach łącznie aż ok. 19,7 tys. mieszkań, co jest absolutnie rekordową wartością. Wprawdzie w kolejnych dwóch kwartałach ich aktywność inwestycyjna osłabła (do 14,2 tys. lokali w trzecim kwartale), ale w czwartym kwartale znów wzrosła (ponad 15,1 tys. lokali wprowadzonych do sprzedaży). Najwyraźniej uznali oni, że mimo kurczącego się popytu perspektywy są bardzo obiecujące, bo gospodarka trzyma się mocno, a na horyzoncie są obniżki stóp procentowych.

Mowa tu jednak o danych zagregowanych, a poszczególne metropolie nieco się różniły np. w Krakowie najwięcej mieszkań trafiło na rynek w trzecim kwartale, który w Warszawie, Łodzi, Poznaniu i Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii był akurat najsłabszy. Jednak z perspektywy potencjalnych nabywców mieszkań najważniejsze jest to, że we wszystkich metropoliach deweloperzy wprowadzili do sprzedaży więcej lokali niż rok wcześniej. Co więcej, w Poznaniu, Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii, Łodzi, Krakowie i Trójmieście jeszcze nigdy nie wprowadzono do sprzedaży tak dużo lokali jak w ubiegłym roku. Mało tego, było ich więcej niż sprzedanych. Efektem tego jest duża, a w niektórych metropoliach wręcz rekordowa oferta mieszkań. W Warszawie pod koniec grudnia ub. roku w ofercie firm deweloperskich było blisko 15,8 tys. lokali. W rekordowym maju 2019 r. było ich tylko o 429 więcej. Bliska rekordów jest także oferta deweloperów w Krakowie (ponad 9,4 tys.), Wrocławiu (blisko 9 tys.) i Trójmieście (blisko 7,2 tys.). Ponadto jeszcze nigdy nie oferowali oni tak wielu mieszkań w Łodzi (ponad 9,4 tys.), Poznaniu (ponad 7,7 tys.) i w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (niemal 9,5 tys.). Przy czym w tych metropoliach w grudniu oferta minimalnie się skurczyła (1%), co może być symptomem hamowania podaży przez deweloperów.

Dla tych, którzy mogą sobie pozwolić na zakup nowego M sytuacja wydaje się komfortowa. Problem w tym, że choć w ubiegłym roku wybór mieszkań się zwiększył, to tych najtańszych ubyło. W Warszawie, pod koniec ubiegłego roku, w ofercie firm deweloperskich było 317 mieszkań z ujawnioną ceną poniżej 10 tys. zł za metr kwadratowy. Pod koniec grudnia było tylko ok. 100 takich lokali. W ofercie krakowskich deweloperów takich mieszkań zostało niespełna 40 (rok temu było ich ok. 80). W Łodzi ich liczba skurczyła się w tym roku z blisko 3,2 tys. do nieco ponad 2,2 tys., a we Wrocławiu – z ok. 530 do 210. Wśród metropolii wyjątkiem jest Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia, gdzie rok temu blisko 2,8 tys. nowych mieszkań kosztowało mniej niż 10 tys. zł za metr kwadratowy, a obecnie jest ich ok. 3,4 tys. Jednak w przypadku tej metropolii należałoby raczej mówić o spadku liczby lokali kosztujących mniej niż 8 tys. zł za metr kwadratowy (z ponad 1,2 tys. do 800 lokali). Co gorsza, w ubiegłym roku to właśnie w segmencie najtańszych mieszkań ich ceny wzrosły najbardziej. Weźmy przykład Warszawy, w której rok temu 13,3 tys. zł wynosiła cena metra kwadratowego, poniżej której plasowała się jedna czwarta najtańszych lokali, zaś pod koniec grudnia było to 14,4 tys. zł. Oznacza to, że poprzeczka cenowa poszła w górę o ponad 8%. Dla porównania jedna czwarta najdroższych lokali w ofercie warszawskich deweloperów zaczynała się rok temu od ceny 19 tys. zł i w ciągu 12 miesięcy wzrosła do 19,2 tys. zł za metr kwadratowy, czyli o niespełna 1%.

Podsumowując, mieliśmy więc w ubiegłym roku stabilizację cenową mieszkań najdroższych i wyraźny wzrost cen najtańszych lokali. Pocieszeniem może być fakt, że mniej więcej od drugiego kwartału ub. roku w ofercie deweloperów pojawiało się coraz więcej mieszkań w segmencie popularnym, czyli na kieszeń kredytobiorców np. w Warszawie i Krakowie do tego segmentu można zaliczyć mieszkania z ceną poniżej 15 tys. zł za metr kwadratowy. W stolicy jeszcze w kwietniu kupujący mieli do wyboru tylko ok. 3,1 tys. takich mieszkań, a pod koniec grudnia było ich na rynku przeszło 4,6 tys. Z kolei w Krakowie pula mieszkań w przedziale cenowym do 15 tys. zł za metr kwadratowy wzrosła w tym okresie z ok. 2,1 tys. do 2,8 tys.