Deweloperzy giełdowi z mocnym III kwartałem, ale końcówka roku raczej bez przełomu

III kwartał 2025 przyniósł poprawę, jednak perspektywy pozostają ostrożne

W III kwartale 2025 roku sprzedaż mieszkań przez deweloperów giełdowych wzrosła o 23% w relacji rok do roku, do poziomu 5683 lokali – wynika z zestawienia piętnastu spółek notowanych na warszawskiej giełdzie. To zauważalna poprawa, ale raczej potwierdzająca trend stabilizacji niż zwiastująca nowy boom. W ujęciu narastającym od początku roku wzrost sprzedaży jest już symboliczny – zaledwie o niespełna 1% więcej niż w analogicznym okresie 2024 roku.

Wyniki zróżnicowane, ale poprawa szeroka

Pozytywne dane widać u większości spółek – szczególnie mocno wyróżniły się Unidevelopment (411% r/r), Robyg (207%) oraz Lokum Deweloper (185%), które odnotowały spektakularne wzrosty w relacji do wyraźnie słabszej bazy sprzed roku. Wysoką dynamikę zanotowały też Inpro (+52%), Victoria Dom (+42%) i Wikana (+38%).

Z kolei część dużych podmiotów, jak Dom Development, Develia, Atal czy Murapol, wykazała umiarkowane przyrosty w III kwartale, natomiast w ujęciu dziewięciomiesięcznym ich wyniki pozostają stabilne lub lekko ujemne. Wskazuje to, że choć rynek ożył, jego struktura pozostaje bardzo zróżnicowana.

W przypadku Dom Development choć progres kwartalny rdr wydaje się symboliczny, to jednak wystarczył do osiągniecia przez branżowego lidera kwartalnego rekordu sprzedaży mieszkań. W obecnych uwarunkowaniach rynkowych takie osiągnięcie może budzić respekt.

„Sprzedaż deweloperów giełdowych w III kwartale poprawiła się w relacji kwartał do kwartału o blisko jedną dziesiątą. To potwierdza, że rynek ustabilizował się po spadkach z początku roku, ale trudno mówić o przełomie – raczej o stopniowym powrocie do równowagi” – komentuje Jarosław Jędrzyński ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Umiarkowany optymizm przed końcówką roku

W IV kwartale deweloperzy liczą na tradycyjnie lepsze wyniki, jednak eksperci przewidują, że wzrost będzie raczej symboliczny. Po stronie popytu wciąż widać ograniczenia – mimo kolejnej obniżki stóp procentowych, kredyty mieszkaniowe pozostają relatywnie drogie. Dodatkowo przybierająca ostatnio na sile niepewność geopolityczna oraz coraz liczniejsze sygnały pogarszającej się sytuacji na rynku pracy wpływają deprymująco na nastroje konsumentów.

„Oczekujemy, że końcówka roku przyniesie poprawę, ale będzie to raczej spokojne domknięcie roku niż wyraźne przyspieszenie. Klienci są bardziej ostrożni, a rynek potrzebuje stabilności, by ruszyć z nowym impetem w 2026” – podkreśla Jan Dziekoński Head of Market Insights w Dziale Research w portalu RynekPierwotny.pl.

Szanse i wyzwania najbliższych miesięcy

Koniec 2025 roku to moment, w którym sektor wejdzie w nową fazę konkurencji. Jawność cenowa – coraz częściej wymuszana przez rynek i regulatorów – zmienia zasady gry. Cena przestaje być głównym argumentem sprzedażowym, co otwiera przestrzeń dla kampanii wizerunkowych, marketingu opartego na stylu życia i jakości projektów. Deweloperzy z silną marką i umiejętnością budowania relacji z klientami mogą w tej sytuacji zyskać.

Jednocześnie wyzwań nie brakuje. Rekordowa oferta mieszkań topnieje bardzo powoli, konkurencja jest intensywna, a coraz większy problem stanowi rosnący wolumen mieszkań ukończonych, lecz niesprzedanych. W takiej sytuacji utrzymanie satysfakcjonującej sprzedaży będzie wymagało nie tylko elastyczności cenowej, ale i inwestycji w marketing, obsługę klienta oraz dopasowanie produktu do zmieniających się preferencji kupujących.

Giełda: w cenach coraz więcej dobrych wiadomości

Na warszawskiej giełdzie sytuacja sektora deweloperskiego jest odzwierciedleniem tych samych zjawisk. Zyski spółek w 2025 roku w dużej mierze wynikają z projektów rozpoczętych w latach 2023–2024, a więc z inwestycji o relatywnie niskich kosztach realizacji. Obecnie trwa kumulacja przekazań, co może oznaczać chwilową „górkę” w wynikach kwartalnych.

„Wolumen wprowadzanych do oferty mieszkań raczej będzie się jednak kurczył, a statystyki mieszkań przekazywanych nie odnotują istotnej zwyżki w przewidywalnej przyszłości, co przy rosnących ryzykach makroekonomicznych może ograniczyć potencjał dalszego wzrostu. Wiele pozytywnych informacji zostało już uwzględnionych w wycenach spółek, dlatego bardziej prawdopodobna wydaje się dalsza, mało dynamiczna stabilizacja indeksu WIG-Nieruchomości niż jego spektakularne wzrosty” – ocenia Jarosław Jędrzyński.

W tej sytuacji inwestorzy powinni przyjąć bardziej selektywne podejście, analizując poszczególne spółki pod kątem marżowości, struktury portfela inwestycji i strategii sprzedażowej, niż traktować sektor jako jednolitą całość.

Stabilizacja zamiast euforii

Podsumowując, III kwartał 2025 roku potwierdził, że rynek pierwotny znajduje się w fazie umiarkowanej stabilizacji. Sprzedaż rośnie, ale bez dynamicznego przyspieszenia, a perspektywy końcówki roku pozostają zachowawcze. W 2026 roku o sukcesie poszczególnych deweloperów zdecydują nie tylko ceny i lokalizacje, ale coraz bardziej jakość produktu, wizerunek, marketing i zdolność do utrzymania marż w coraz bardziej konkurencyjnym otoczeniu.