Gdzie jest cenowy próg bólu kupujących nowe mieszkania? W Warszawie jest najbliżej

– W ubiegłym roku kupujący nowe mieszkania dali się zepchnąć do narożnika. Trudno było zachować rozsądek w sytuacji, gdy w biurach sprzedaży deweloperów ustawiły się kolejki, a ich oferta dosłownie topniała w oczach. Niestety, to co w niej zostało było coraz droższe i droższe. Jednak, o dziwo, determinacja kupujących wcale nie była przez to mniejsza – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Dziś już chyba nikt nie ma wątpliwości, że lawinę popytu uruchomił dotowany przez państwo „Bezpieczny Kredyt 2%”. Program zrobił prawdziwą furorę na rynku, ale dodatkowo przyspieszył decyzje zakupowe m.in. tych, którzy mogli sobie pozwolić na zwykły kredyt hipoteczny, ale nie kwalifikowali się do dofinansowania. W efekcie ubiegłoroczna sprzedaż nowych mieszkań w siedmiu największych metropoliach była największa od co najmniej pięciu lat.

Gdyby deweloperzy zareagowali poprawnie, zwiększając podaż, nie byłoby problemu. Niestety, tak się nie stało. Skutkiem tego była potężna nierównowaga między popytem a podażą. Deweloperzy podnosili ceny mieszkań, a w miarę rosnącej liczby osób sięgających po kredyty, najtańsze mieszkania szybko znikały z rynku. W rezultacie ostro poszybowała średnia cena za metr kwadratowy mieszkań oferowanych przez deweloperów. W 2023 r. liderem podwyżek było Trójmiasto, w którym ta średnia wzrosła aż o 27%.

Rzecz jasna, większość kupujących nie rzuca się na najdroższe mieszkania. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w Warszawie, Krakowie największe wzięcie miały lokale z ceną w przedziale 12-15 tys. zł za m kw., a we Wrocławiu, Poznaniu i Trójmieście – 10-12 tys. zł za metr.

Tak więc we wszystkich metropoliach średnia cena metra kwadratowego mieszkań, na które deweloperzy znaleźli chętnych, była dużo niższa od ofertowej. Tę zawyżają bowiem lokale z segmentu premium. Na przykład w Warszawie, Krakowie i Trójmieście spory udział w ofercie mają mieszkania z ceną ponad 20 tys. zł za metr kwadratowy. Dlatego to właśnie w tych metropoliach odnotowano największą różnicę między średnią ceną „transakcyjną” i ofertową w przeliczeniu na metr kwadratowy.

Co ciekawe, w większości największych miast to cena „transakcyjna” rosła szybciej niż ofertowa.

– To pokazuje, pod jak dużą presją byli w ubiegłym roku kupujący nowe mieszkania. Oczywiście nie było mowy o żadnych bonusach. Nierzadko kupowali oni to co jeszcze zostało w interesującej ich lokalizacji, bo obawiali się, że mieszkanie szybko zniknie z oferty – komentuje Marek Wielgo.

Warto przypomnieć, że w Krakowie oferta firm deweloperskich skurczyła się aż o 45%! Jednak to w stolicy Małopolski, a w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii średnia cena metra kwadratowego sprzedanych mieszkań wzrosła najbardziej, bo aż o 35%. Zaś ofertowa poszła w górę o 18%.

Można to tłumaczyć tym, że śląscy deweloperzy mieli największą przestrzeń do podwyżek ze względu na stosunkowo niskie ceny mieszkań, a równocześnie dość wysokie zarobki na tle reszty kraju. Warto wiedzieć, że w Katowicach siła nabywcza mieszkańców na rynku mieszkaniowym jest wciąż najwyższa spośród największych miast. W styczniu tego roku za przeciętne wynagrodzenie można tam było kupić 0,71 metra kwadratowego nowego mieszkania. Na drugim biegunie jest Warszawa, gdzie stosunek cen mieszkań do zarobków jest najgorszy – 0,55 metra kwadratowego. Rok temu ten „kawałek podłogi” był większy – 0,61 metra.

I prawdopodobnie to także na skutek gwałtownie pogarszającej się dostępności mieszkań, średnia cena metra kwadratowego mieszkań sprzedanych w stolicy wzrosła najmniej spośród największych miast, bo o 15%.

– Dla warszawskich deweloperów powinno to już być sygnałem, że ceny oferowanych przez nich mieszkań doszły do granicy, której coraz większa grupa potencjalnych nabywców nie jest już w stanie zaakceptować – komentuje Marek Wielgo.

Jest jednak szansa na to, że w tym roku w stolicy deweloperzy zaczną wprowadzać do sprzedaży więcej nowych mieszkań, których ceny będą adekwatne do możliwości kupujących, posiłkujących się kredytem. W Warszawie, w lutowej podaży, przeważał segment popularny, do którego zaliczamy lokale z ceną poniżej 16 tys. zł za metr kwadratowy (taka jest w stolicy mediana cen). W efekcie średnia cena metra kwadratowego dostępnych mieszkań utrzymała poziom ze stycznia.