JLL/RynekPierwotny.pl: Sprzedaż mieszkań nadal niska, ale przybywa zapytań od nabywców

"Zgodnie z danymi JLL na wszystkich największych rynkach w Polsce obserwujemy niskie, ale stabilne wolumeny sprzedaży. W przypadku stolicy w ostatnich dwunastu miesiącach deweloperzy sprzedawali średnio około 3 tys. jednostek kwartalnie. Wyniki w przypadku Krakowa, Wrocławia i Trójmiasta były zbliżone i wahały się w przedziale 1,4-1,5 tys. jednostek, jednak w okresie styczeń-marzec 2025 r. liczba sprzedanych mieszkań w Krakowie i Wrocławiu wyhamowała do 1,3 tys. Najsłabiej sprzedawały się mieszkania w Łodzi, gdzie trudno było osiągnąć poziom 1 tys. jednostek" - czytamy w komunikacie poświęconym raportowi "Rynek Mieszkaniowy 2025: Nowe Realia, Nowe Szanse".

Jego autorzy wskazują, że kluczowym czynnikiem kształtującym sytuację na rynku mieszkaniowym są stopy procentowe. Ich wysoki poziom, niezmienny na przestrzeni minionego roku, był jednym z głównych powodów niskiej sprzedaży. Wysoki poziom stóp procentowych oznacza on nie tylko drogą ratę, ale przede wszystkim problemy ze zdolnością kredytową. W połączeniu z buforem ostrożnościowym i restrykcyjnymi wymaganiami banków, okazuje się, że wielu potencjalnych nabywców musiało odłożyć decyzję o zakupie. Na przestrzeni minionych kwartałów nie pomagała również informacja o potencjalnym programie dopłat do kredytów.

Jednak od połowy 2024 r., po okresie wyhamowania spowodowanego zakończeniem programu "Bezpieczny kredyt 2%", obserwowana jest rosnąca liczba zapytań od klientów - szczególnie w największych miastach. Według danych portalu RynekPierwotny.pl, w I kw. 2025 roku liczba zapytań od użytkowników osiągnęła rekordowy poziom - o 31% wyższy niż w najbardziej aktywnym miesiącu trwania programu dopłat. Co istotne, dużą część zainteresowanych stanowi nowa grupa nabywców, którzy dopiero rozpoczynają swoje poszukiwania i zapoznają się z rynkową ofertą, podano także.

W porównaniu z okresami spowolnienia wywołanymi pandemią Covid-19 w 2020 r., czy wybuchem wojny w Ukrainie w roku 2022, bądź z kryzysowym rokiem 2009, obecny poziom sprzedaży mieszkań jest na znacznie wyższym poziomie. Dzisiejszym wyzwaniem jest jednak wysoka oferta i relacja liczby dostępnych mieszkań w stosunku do sprzedaży. Według danych JLL, czas wyprzedaży oferty pogorszył się na większości rynków a Kraków i Wrocław dołączyły do grupy miast z wyraźną nadpodażą. Eksperci JLL wskazują, że potrzeba byłoby około dwóch lat, aby przy obecnym tempie sprzedaży wyprzedać bieżącą ofertę na czterech największych rynkach: w Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu i Łodzi. Jedynie w przypadku Warszawy i Trójmiasta, gdzie obecna oferta pozostaje zbliżona do odnotowywanej rocznej sprzedaży, nadal możemy mówić o poziomie bliskim równowagi rynkowej, czytamy dalej.

Według JLL, przyszłe ożywienie na rynku mieszkaniowym zależy od szeregu wzajemnie powiązanych czynników ekonomicznych, politycznych i społecznych.

"Kluczową rolę odegrają decyzje RPP dotyczące obniżek stóp procentowych, które mogą rozpocząć się już dzisiaj. Niższe stopy procentowe zwiększą dostępność kredytów, co prawdopodobnie przełoży się na wzrost liczby zakupów finansowanych kredytem. Równocześnie, nabywcy dysponujący gotówką mogą zacząć obawiać się zamykającego się 'okienka promocji' i zdecydować się na zakupy, zanim ceny zaczną rosnąć. Proces ten ma szanse zacząć się najwcześniej w Warszawie i Trójmieście" - skomentował housing strategy advisor Kazimierz Kirejczyk, cytowany w komunikacie.

Istotnym czynnikiem będzie również ostateczna decyzja co do kształtu programu dopłat do kredytów mieszkaniowych, a raczej informacja o tym, czy taki program w ogóle wejdzie w życie. Nie bez znaczenia pozostają czynniki geopolityczne, takie jak potencjalny rozejm na Ukrainie, który mógłby poprawić poczucie bezpieczeństwa zarówno osób kupujących dla siebie, jak i inwestorów, wymieniono.

Z raportu wynika też, że 89% poszukujących mieszkań w siedmiu największych miastach Polski (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Łódź, GZM) koncentruje się na lokalizacjach położonych poza centralnymi dzielnicami - głównie na obrzeżach i w dzielnicach pośrednich (zlokalizowanych między obrzeżami a centrum). Kupujący coraz częściej wybierają tańsze oferty oraz mniejsze metraże, co potwierdza rosnące od początku 2024 roku zainteresowanie kawalerkami i mieszkaniami 2-pokojowymi.

"Zmianie uległy też same motywacje zakupowe. O ile jeszcze dwa lata temu znaczący udział w popycie stanowili inwestorzy, dziś ich aktywność wyraźnie spadła - co jest efektem wysokich kosztów finansowania, stagnacji na rynku najmu i ograniczonej rentowności. W efekcie obserwujemy coraz większą liczbę nabywców poszukujących nieruchomości z myślą o własnych potrzebach, nie zaś o inwestycji" - dodał dyrektor Działu Badań w portalu RynekPierwotny.pl Jan Dziekoński.

(ISBnews)