Mieszkania nie tylko dla najzamożniejszych. Deweloperzy zareagowali na potrzeby klientów kredytowych

– Jeśli deweloperzy zaczną wprowadzać na rynek więcej mieszkań w segmencie popularnym, to niewykluczone, że mimo rosnących kosztów budowy, średnia cena metra kwadratowego mieszkań w ofercie deweloperów przestanie rosnąć – przyznaje ekspert RynekPierwotny.pl i GetHome.pl Marek Wielgo.

W największych metropoliach, gdzie popyt na mieszkania jest największy, nie zanosi się na spadek cen atrakcyjnych działek oraz kosztów budowy. W tej sytuacji oferta najtańszych mieszkań najpewniej będzie się kurczyła, a dolna granica cen – przesuwała w górę.

Ceny mieszkań na rynku pierwotnym

Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że stabilizacja średniej ceny metra kwadratowego mieszkań w ofercie firm deweloperskich najbardziej widoczna jest w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Aglomeracji. Średnia – nieco ponad 9 tys. zł za m kw. – praktycznie nie drgnęła tu od grudnia ubiegłego roku. Równocześnie skurczyła się oferta mieszkań z ceną poniżej tej kwoty.

W pozostałych metropoliach średnia cena metra kwadratowego pięła się w tym roku w górę. W efekcie od grudnia nowe mieszkania w Warszawie i Trójmieście podrożały średnio na metrze aż o 9%, a w Krakowie o 8%. Wysoką podwyżkę odnotowaliśmy też w Łodzi (o 5%). Marek Wielgo zwraca uwagę, że jest to efektem nie tylko rosnących kosztów budowy, ale też coraz wyższych cen mieszkań wprowadzanych przez deweloperów. W Warszawie, Krakowie i Trójmieście budują je głównie z myślą o zamożnych klientach. Np. na trójmiejskim, krakowskim i łódzkim rynku najdroższe mieszkania, z ceną metra kwadratowego znacznie przewyższającą średnią w ofercie, pojawiły się w kwietniu. Natomiast w maju w większości metropolii deweloperzy spuścili z tonu.

Co ważne, wprowadzone przez nich do sprzedaży mieszkania miały cenę metra kwadratowego niższą od średniej wszystkich mieszkań w ofercie.

Wyjątkiem był Kraków, gdzie jeden z deweloperów zaoferował mieszkania po ok. 35,3 tys. zł za m kw. Średnia mieszkań, które trafiły w maju na krakowski rynek sięgnęła więc 14,4 tys. zł za m kw., a więc powyżej średniej, która wynosi 13,6 tys. zł za metr.

I to właśnie dlatego w Krakowie, a też w Warszawie, gdzie sprzedano w maju dużą pulę mieszkań stosunkowo niedrogich, średnia cena metra kwadratowego w ofercie poszła w górę o 2% w porównaniu z kwietniem. Natomiast we Wrocławiu, Trójmieście, Łodzi i Poznaniu, gdzie przybyło mieszkań w segmencie popularnym, średnia cena metra kwadratowego zatrzymała się w maju na poziomie sprzed miesiąca.

Średnia cena metra kwadratowego w ofercie rośnie też wtedy, gdy ubywa w niej mieszkań najtańszych. Powyższe zjawiska najlepiej obrazuje struktura cenowa oferty firm deweloperskich, która w okresie pierwszych pięciu miesięcy 2023 r. dość mocno się zmieniła. W Trójmieście, gdzie średnia cena metra kwadratowego wrosła w tym roku aż o 9%, oferta lokali z ceną poniżej 9 tys. zł skurczyła się z 24% do 16%. Za to odsetek mieszkań z ceną powyżej 15 tys. zł za metr zwiększył się z 17% do 26%.

Spektakularne zmiany w strukturze cenowej oferty deweloperów odnotowaliśmy również w Warszawie i Krakowie, gdzie odsetek mieszkań z ceną przekraczającą 15 tys. zł za metr wzrósł w tym roku odpowiednio z 24% do 37% oraz z 18% do 29%.

Ceny mieszkań na rynku wtórnym

Z kolei na rynku wtórnym to Aglomeracja Katowicka jest liderem wzrostu średniej ceny metra kwadratowego mieszkań. Tylko w kwietniu wzrosła ona aż o 12%! Jednak w maju podwyżka wyniosła już tylko 1%. Najbardziej, bo aż o 5% podrożały w maju mieszkania w ofercie wrocławskich agencji pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Warto zaznaczyć, że we Wrocławiu średnia cena metra kwadratowego zaczęła piąć się w górę w lutym. W efekcie wzrosła w tym roku aż o 8%.

Z kolei Warszawa, będąca liderem wzrostu cen na rynku pierwotnym, w maju była jedyną metropolią, w której odnotowaliśmy spadek o 1% na rynku wtórnym. Od początku roku średnia cena metra kwadratowego wzrosła w stolicy tylko o 1%, czyli najmniej ze wszystkich największych miast.

Dodajmy, że bardzo duża na tle pozostałych metropolii podwyżka w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii jest prawdopodobnie efektem wyprzedawania najtańszych lokali. Może o tym świadczyć zmiana w strukturze cenowej oferty. W grudniu ubiegłego roku 93% mieszkań w ofercie śląskich agencji pośrednictwa kosztowało mniej niż 8 tys. zł za m kw. W maju tego roku udział takich lokali skurczył się do 74%. Z kolei z 5% do 22% zwiększył się odsetek mieszkań z ceną ofertową w przedziale 8-10 tys. zł za metr.

Na drugim biegunie jest Warszawa i Trójmiasto, gdzie struktura cen niewiele się w tym roku zmieniła. Warto zauważyć, że już tylko w Warszawie i Trójmieście średnia cena metra kwadratowego mieszkań z drugiej ręki wciąż jest wyższa niż kupowanych od deweloperów.

Natomiast Kraków dołączył w maju do metropolii, w których mieszkania na rynku wtórnym są tańsze. Wygląda na to, że jeśli dotychczasowy trend się utrzyma, to w niedługiej perspektywie podobnie będzie we wszystkich metropoliach.

W ciągu ostatnich 12 miesięcy nowe mieszkania w ofercie firm deweloperskich drożały bowiem szybciej niż te znajdujące się w ofercie agencji pośrednictwa. Np. w stolicy rok temu ceny tych drugich były wyższe średnio o 11%, zaś obecnie różnica wynosi już tylko 1%.

Chcesz dowiedzieć się, jak wygląda rynek w najbliższej okolicy Twojej inwestycji? Sprawdź Monitoring Konkurencji

autor: Marek Wielgo, ekspert portalu rynekpierwotny.pl i GetHome.pl