Nabywcy mieszkań wybierają „tańsze” dzielnice?

Na podstawie danych BIG DATA RynekPierwotny.pl, w pierwszej kolejności sprawdzono, jak zmieniła się sprzedaż nowych mieszkań na terenie najpopularniejszych części (dzielnic) sześciu największych miast. Poniższy wykres prezentuje dzielnice, w których dwuletnia zmiana sprzedaży wyniosła co najmniej 50 nowych mieszkań. Porównanie danych za okres od stycznia do kwietnia 2021 r. i dla analogicznego okresu z 2023 r. ma na celu zestawienie preferencji klientów firm deweloperskich w czasach bardzo dobrej i kiepskiej zdolności kredytowej. Sprawdzono także udział rynkowy dzielnic w całej sprzedaży nowych lokali z danego miasta. Co ważne, poniższa tabela uwzględnia jedynie części metropolii z udziałem rynkowym przekraczającym 5% od stycznia do kwietnia 2023 r.

Wzrosła sprzedaż na krakowskim Białym Prądniku

Przez ostatnie dwa lata, mocno zmieniła się sprzedażowa popularność niektórych dzielnic. „W przypadku Krakowa, pierwsze miejsce zdecydowanie przypada Prądnikowi Białemu, który skupia obecnie ok. 1/4 rynku deweloperskiego. Powodem wzrostu sprzedażowej popularności Białego Prądnika jest przeciętna ofertowa cena 1 mkw. nowego „M” (12 157 zł), która w kwietniu 2023 r. była znacznie mniejsza od średniej z całego miasta (13 260 zł).” - wyjaśnia Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Jeżeli chodzi o inne wyniki dwuletniego porównania sprzedaży deweloperów, to spore wzrosty są też widoczne na terenie:

• Oruni Górnej - Gdańska Południe i Ujeściska - Łostowic (części Gdańska)
• Podgórza (części Krakowa)
• Śródmieścia i Widzewa (części Łodzi)
• Pragi-Południe, Ursusa i Włoch (części Warszawy)

„Przykład stolicy potwierdza, że ograniczona zdolność kredytowa mogła skutkować wzrostem sprzedażowej popularności dzielnic z niższej (Ursus, Włochy) i średniej półki cenowej (Praga-Południe)” - komentuje ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Ciekawie wygląda również lista części największych miast, w których sprzedaż nowych mieszkań spadła najbardziej w ciągu dwóch lat. W tym kontekście warto wskazać m.in. łódzkie Polesie, Stare Miasto z Poznania, kosztowną metrażowo warszawską Wolę oraz dwie części Wrocławia - Fabryczną oraz Krzyki. Przypadek Wrocławia jest charakterystyczny, bo stolica Dolnego Śląska mimo ogólnokrajowego ożywienia z początku 2023 r. odnotowała spory dwuletni spadek sprzedaży nowych mieszkań.

Jak zmieniła się popularność dzielnic na rynku wtórnym?

Na rynku wtórnym klienci często celują w dzielnice, które charakteryzują się różnorodnością ofert, są dobrze skomunikowane z innymi lokalizacjami, ale także dają szanse na zakup mieszkania poniżej średniej rynkowej dla danego miasta. Według danych sprzedażowych agentów Metrohouse, w Krakowie szczególnym zainteresowaniem cieszą się trzy dzielnice – są to Prądnik Biały, Krowodrza i Nowa Huta. Obecność tej ostatniej z dzielnic raczej nie powinna szczególnie dziwić, bo właśnie tu można znaleźć mieszkania w relatywnie przystępnych cenach (w budownictwie z lat 60. i 70. XX w.). Z kolei we Wrocławiu w ostatnich miesiącach szczególnym zainteresowaniem cieszą się Krzyki. W transakcjach pojawiają się zwłaszcza mieszkania w budownictwie po 2010 r., więc stosunkowo nowe lokale.

Jeżeli przyjrzymy się bliżej rozkładowi transakcji w Łodzi, to nie ma wyraźnej dominanty.

– Dużo sprzedaży odnotowujemy na Bałutach, gdzie znakomita większość transakcji to mieszkania w budynkach z lat 70.-80. XX w. W przeciwieństwie do innych dużych miast, w Łodzi widzimy też silnie zainteresowanie zakupem mieszkań w Śródmieściu. Mowa zwykle o przedwojennych kamienicach, w bardzo różnym stanie technicznym. Potrzeba remontu jest często dobrą kartą przetargową w negocjacjach, stąd spore zainteresowanie takimi zakupami przejawia się ze strony inwestorów, komentuje Marcin Jańczuk, ekspert sieci biur Metrohouse.

W Warszawie zazwyczaj w czołówce znajdują się takie dzielnice jak Mokotów, Wola, czy Praga Południe. Do grona najchętniej wybieranych dzielnic dołączył ostatnio Targówek.

– Jeżeli przypomnimy sobie, w jaki sposób budowa metra przyczyniła się do zwiększenia zainteresowania Pragą-Północ i Bielanami, nie zaskakuje historia Targówka, który dzięki podziemnej kolejce bardzo zyskał w oczach potencjalnych nabywców, mówi Marcin Jańczuk z Metrohouse.

Widać więc wyraźnie, że na decyzje zakupowe ma duży wpływ niska dostępność kredytów bankowych. Klienci mierzą się nie tylko z niską zdolnością kredytową, ale także ze znacznie wyższymi ratami kredytów niż jeszcze półtora roku temu.

- Niepewność na rynku związana z inflacją i poziomem stóp procentowych powoduje znacznie ostrożniejsze podejście do zaciągania przez klientów dużych kredytów, a co za tym idzie kupowania droższych nieruchomości. Ograniczanie ryzyka jest szczególnie widoczne wśród osób młodych, nabywających swoje pierwsze mieszkanie, które mają dość duży udział w rynku. Klienci coraz rzadziej wybierają kredyty w górnej granicy ich zdolności kredytowej, bo wzrosła świadomość ryzyka zmian wysokości rat – mówi Andrzej Łukaszewski, ekspert finansowy Credipass.

Jak wskazują dane Barometru Metrohouse i Credipass, średnia kwota kredytu hipotecznego w 1 kwartale 2023 roku wynosiła w Warszawie 450 tys. zł, w 5 największych miastach - 396 tys. zł, a w pozostałych miastach - 351 tys. zł.