[SONDA] Nowe mieszkania poza rządowym wsparciem. Deweloperzy oceniają skutki wykluczenia rynku pierwotnego z programu „Pierwsze Klucze”

Grzegorz Smoliński, Członek Zarządu Dom Development S.A.

Z punktu widzenia osób, które miały problem z zakupem pierwszego własnego mieszkania, tego typu propozycja będzie zapewne wsparciem, choć niekoniecznie w takim stopniu, jak tego oczekiwały, bo ma obejmować głównie starsze lokale, gorszej jakości, o niższej klasie energetycznej. Ponadto, koncepcja ministerstwa przynosi ograniczone korzyści dla polskiej gospodarki – uwzględnienie wyłącznie rynku wtórnego to wsparcie segmentu, który nie generuje nowych miejsc pracy, podatku VAT, ani nie wpływa na PKB. Dobrym kierunkiem jest za to postawienie na budownictwo społeczne i komunalne – to powinna być domena samorządów, które mają kompetencje w tym zakresie.

Natomiast z punktu widzenia Dom Development program oceniamy w sposób neutralny. Wyłączenie z niego mieszkań z rynku pierwotnego nie zmienia naszej sytuacji – budujemy mieszkania o podwyższonym standardzie, co sprawia, że połowa sprzedaży Grupy to zakupy gotówkowe, a nasi klienci posiłkujący się kredytem dysponują z reguły większym wkładem własnym. Ponadto, zaproponowane limity cenowe i dochodowe oznaczają, że w przypadku największych aglomeracji, w których działamy, program ten będzie miał ograniczony wpływ na rynek.

Warto podkreślić, że w ostatnim czasie na rynku panuje duża niepewność. Przeciągająca się dyskusja nt. wsparcia kredytobiorców sprawia, że potencjalni beneficjenci wstrzymują się z zakupem nieruchomości. Z naszej perspektywy kluczowe jest więc podjęcie ostatecznych decyzji co do kształtu programu, aby zachęcić wahających się klientów do powrotu do biur sprzedaży.

Edyta Kołodziej, Dyrektor Sprzedaży i Marketingu, NICKEL Development

Założenia programu "Klucz do mieszkania", przedstawione przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii, w obecnej formie mogą nie zwiększyć dostępności mieszkań. Projekt skierowany jest do wąskiej grupy społeczeństwa - w związku z tym nie będzie miał dużego przełożenia na rynek. Ograniczenie podaży nowych mieszkań oraz brak wsparcia dla nowoczesnych i energooszczędnych rozwiązań, to tylko niektóre z potencjalnych skutków wykluczenia rynku pierwotnego z programu. Ponadto założenia tego programu nie spełniają kryterium systemowego rozwiązania problemu mieszkaniowego w Polsce. Wzrost transakcji na rynku wtórnym nie przełoży się do zwiększenia liczby mieszkań, ani na rozwój gospodarki i przedsiębiorczości. Wyłączenie tak ogromnej grupy przedsiębiorców, jaką są deweloperzy spowoduje, utratę wpływów z VAT i podatków, co odbije się na finansach państwa. Dodatkowo mechanizm zabezpieczający kupujących przed działalnością flipperów może okazać się nieskuteczny. Nie każdy inwestor sprzedaje mieszkanie w krótkim czasie – ograniczenia nie obejmą tych, którzy działają w perspektywie średnio- i długoterminowej.

Warto rozważyć korektę programu tak, by objął także rynek pierwotny. Umożliwiłoby to bardziej zrównoważony rozwój sektora mieszkaniowego i przyniosło korzyści całej gospodarce.

Anna Skotnicka- Ryś Członek Zarządu, Dyrektor Handlowy w PROFBUD

Wykluczenie rynku pierwotnego z programu „Pierwsze Klucze” może mieć znaczące konsekwencje zarówno dla przyszłych nabywców, jak i dla całej branży deweloperskiej. Taka decyzja ograniczy przede wszystkim dostęp młodych ludzi do nowoczesnych mieszkań spełniających najnowsze normy budowlane, standardy energooszczędności oraz ekologii. W rezultacie popyt skupi się głównie na rynku wtórnym, co może prowadzić do wzrostu cen starszych mieszkań, często wymagających dodatkowych nakładów finansowych na remonty i dostosowania do współczesnych wymogów. Dla deweloperów decyzja ta oznaczać będzie zmniejszenie potencjalnej grupy klientów, co z kolei może wpłynąć na tempo realizacji nowych inwestycji. Mniejsza liczba sprzedanych mieszkań na rynku pierwotnym może natomiast przełożyć się na ograniczenie nowych projektów, co w dłuższym okresie doprowadzi do spadku podaży i dalszego wzrostu cen. Obecnie rynek nieruchomości w Polsce zmaga się z wyzwaniami związanymi z rosnącymi kosztami budowy, wysokimi stopami procentowymi i ograniczoną dostępnością gruntów pod nowe inwestycje. Wykluczenie rynku pierwotnego z programu wsparcia może dodatkowo pogłębić te problemy, spowalniając rozwój sektora i zmniejszając dostępność mieszkań dla osób planujących zakup własnej nieruchomości.

Tomasz Kaleta, Dyrektor Zarządzający ds. Sprzedaży i Marketingu w Develii

Wielomiesięczny okres niepewności wpływał destabilizująco na rynek mieszkaniowy, dlatego przedstawienie przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii projektu nowego programu należy ocenić pozytywnie. Dzięki temu klienci oraz deweloperzy wiedzą, czego mogą się spodziewać, jeśli program wejdzie w życie.

Jednocześnie uważam, że program „Pierwsze klucze” nie będzie miał istotnego wpływu na rynek z uwagi na zakładane limity ceny metra kwadratowego mieszkania (11 tys. zł w przypadku pięciu największych miast i 10 tys. zł w pozostałych miejscowościach). Nawet gdyby obejmował rynek pierwotny, wspierałby głównie zakup mieszkań w mniejszych miastach. W największych aglomeracjach, takich jak Warszawa, Kraków, Wrocław czy Trójmiasto, umożliwiałby nabycie jedynie większych lokali o niższym standardzie i w mniej atrakcyjnych lokalizacjach, ponieważ ceny mieszkań w stanie deweloperskim wynoszą tam średnio 14-17 tys. zł za mkw.

Wykluczenie rynku pierwotnego z programu oznacza natomiast pozbawienie jego beneficjentów dostępu do nowoczesnych inwestycji charakteryzujących się m.in. wyższą efektywnością energetyczną.

Kluczowym czynnikiem, mającym największy wpływ na dostępność mieszkań, wciąż pozostaje wysokość stóp procentowych, które są jednymi z najwyższych w Europie

Małgorzata Wiśniewska, Dyrektor Sprzedaży w Cordia Polska

Ministerstwo Rozwoju i Technologii podało dopiero pierwsze informacje na temat nowego programu rozwoju mieszkalnictwa i jest jeszcze wiele niewiadomych. Dla deweloperów jest jednak jasny przekaz, że program „Klucz do mieszkania” preferuje ofertę rynku wtórnego, wykluczając zakup nieruchomości na rynku pierwotnym. Duża grupa osób, która nie może sobie pozwolić na zakup mieszkania na obecnych warunkach rynkowych, będzie więc pozbawiona możliwości wyboru.

Program przełoży się niewątpliwie na popyt na te mieszkania, które mieszczą się w limicie, a więc na rynku wtórnym w mniejszych miejscowościach, gdzie ceny za metr kwadratowy są niższe. Analizując to, co resort już opublikował, nie jest to w naszej ocenie program skierowany do największych miast, gdzie akurat Cordia Polska prowadzi swoje inwestycje mieszkaniowe. Co prawda limit na 1 m2 podniesiono w przypadku Warszawy, Gdańska, Krakowa, Poznania i Wrocławia do 11 tys. zł. (w porównaniu do ogólnego limitu do 10 tys. zł), ale ceny mieszkań w tych miastach są już dzisiaj zazwyczaj wyższe. Gminy będą miały wprawdzie możliwość samodzielnego wyznaczania limitu cenowego, ale jeszcze nie wiadomo na jakich to będzie zasadach i czy w przypadku zwiększenia limitu same będą musiały ponosić jego koszty. Jeśli tak, to być może wcale nie będą tym zainteresowane. Przekonamy się o tym w kolejnych miesiącach, jak program już wejdzie w życie.

Przy nowym programie resort obawiał się zapewne, że zwiększy on ceny na rynku pierwotnym, stąd decyzja o wykluczeniu. Nikt jednak nie mówi o tym, że rynek pierwotny wcale nie był głównym beneficjentem poprzedniego programu „Bezpieczny kredyt 2%”, bo był nim rynek wtórny (wg danych Banku Gospodarstwa Krajowego: 41% vs 34% dla rynku pierwotnego).

Natomiast na pewno dalej będzie istniała grupa kupujących swoje pierwsze mieszkanie świadomie na rynku pierwotnym. Dotyczy to na przykład osób bardziej zamożnych, dla których program może być trochę mniej atrakcyjny i bardziej świadomych – wybierających nowe budownictwo z uwagi na przykład na wyższy standard, ekologiczne rozwiązania, niższe koszty utrzymania i eksploatacji oraz inne udogodnienia.

Katarzyna Unold, Prezeska Zarządu TDJ Estate

Wykluczenie rynku pierwotnego z programu może mieć istotne konsekwencje dla całego rynku mieszkaniowego. Z jednej strony, pozytywnym aspektem jest silny nacisk na rozwój budownictwa komunalnego i społecznego, co może pomóc osobom znajdującym się w luce czynszowej – tym, którzy nie kwalifikują się ani na mieszkanie komunalne, ani na kredyt hipoteczny. Takie rozwiązanie odpowiada na istotny problem społeczny, jakim jest dostępność mieszkań dla osób o średnich dochodach.

Z drugiej strony, ograniczenie źródła zakupu mieszkań własnościowych poprzez wykluczenie rynku pierwotnego ograniczy popyt na nowe inwestycje i spowolni rozwój budownictwa mieszkaniowego. Dodatkowo, kryterium 5-letniego okresu posiadania wyklucza z programu wiele nowo wybudowanych mieszkań na rynku wtórnym, co zmniejsza dostępność atrakcyjnych lokali.

Wątpliwości budzi także promowanie mieszkań starszych, często niespełniających norm energetycznych, co może prowadzić do wzrostu kosztów utrzymania dla nabywców i spowolnienia procesu modernizacji zasobu mieszkaniowego.

Ponadto zaproponowane przez MRiT rozwiązania oznaczają przekazanie publicznych środków segmentowi, który nie generuje impulsu rozwojowego dla gospodarki, nowych miejsc pracy, wpływu do PKB ani dochodów z VAT.

Tomasz Delowski, Tętnowski Development

Jeśli rząd chce realnie wspierać osoby kupujące mieszkania, powinien zapewnić im stabilne oprocentowanie na poziomie 3-4%, z dodatkowymi korzyściami dla rodzin. Twierdzenie, że „deweloperzy nie otrzymają ani złotówki”, to jedynie populistyczna retoryka, która wywołuje niepotrzebne emocje. Tego typu inicjatywy zazwyczaj prowadzą do destabilizacji rynku. Najbardziej niepokojące jest to, że jest to kolejny doraźny projekt, który nie wpisuje się w spójny, długofalowy system mieszkaniowy. Podobnych, pojedynczych rozwiązań było już wiele, a żadne z nich nie przyniosło trwałych efektów.

Pamiętajmy o tym, że największym problemem w Polsce jest koszt pieniądza. Obecnie brakuje skutecznych narzędzi wspierających budowę przystępnych cenowo mieszkań – zarówno dla nabywców, jak i najemców. Obowiązujący system opiera się na przeznaczaniu miliardów na dotacje, co skutkuje chaotycznym powstawaniem mieszkań w przypadkowych lokalizacjach, często nieodpowiadającym faktycznym potrzebom. Zamiast tego należy stworzyć stabilne mechanizmy finansowe, które pozwolą budować i kupować mieszkania tam, gdzie rzeczywiście są potrzebne, a nie tam, gdzie akurat można uzyskać wsparcie finansowe.

Karolina Opach, Kierownik Działu Sprzedaży w spółce Q3D Locum

Założenia programu „Pierwsze klucze” wywołały w branży spore zaskoczenie, zwłaszcza w kontekście wieloletnich problemów mieszkaniowych w Polsce. Od dawna podkreśla się, że w naszym kraju istnieją poważne niedobory lokali mieszkalnych, a ich budowa spoczywa niemal w całości na deweloperach. Można by przypuszczać, że jednym z priorytetów rządu będzie zwiększenie liczby dostępnych mieszkań oraz pobudzenie gospodarki poprzez wsparcie nowego budownictwa. Tymczasem zaproponowane założenia budzą wątpliwości, zwłaszcza w takich miastach jak Kraków czy Warszawa. Szczególnie problematyczne wydaje się pierwotne ograniczenie ceny za metr kwadratowy do 11 tysięcy złotych. Tak niski limit znacząco zawęża wybór dostępnych mieszkań, sprowadzając go głównie do lokali starszych, często wymagających gruntownego remontu. Co więcej, koszty takiej modernizacji spadną całkowicie na nabywców, którzy będą musieli pokryć je z własnej kieszeni. Możliwe, że Gmina zdecyduje się na modyfikację tego kryterium, co mogłoby zwiększyć atrakcyjność programu. Mimo to zakładamy, że rynek pierwotny nie straci klientów – osoby, które nie spełnią kryterium dochodowego, zachowają pełną swobodę wyboru, a wielu kupujących nadal będzie preferować nowe mieszkania w atrakcyjnych lokalizacjach z licznymi udogodnieniami. Dodatkowo może pojawić się zjawisko, w którym sprzedający lokale spełniające warunki programu zdecydują się zainwestować uzyskane środki w nowsze nieruchomości, co mogłoby wpłynąć na dynamikę rynku mieszkaniowego.

Agnieszka Widłak-Lindsay, Prezes PZFD Kraków

Każdy program rządu, którego celem jest wsparcie zakupu mieszkania przez osoby najbardziej potrzebujące, należy uznać za pozytywny. Niezrozumiałe jest jednak wykluczanie z niego części branży, która tworzy nowe miejsca pracy i przyczynia się do wzrostu PKB. Warto zauważyć, że w ramach “Bezpiecznego Kredytu 2%” tylko 38% kwoty z programu trafiło do deweloperów w przeciwieństwie do 46% środków przekazanych na rynek wtórny. Zwróćmy uwagę również na to, że mieszkania z rynku wtórnego są mniej energooszczędne, a obecnie ważne jest wspieranie bardziej efektywnych energetycznie mieszkań, które spełniają rygory najnowszych rozwiązań technologicznych, a tym samym są tańsze w utrzymaniu w dłuższej perspektywie. Jestem zdania, że rozwiązania mieszkaniowe nie powinny być fragmentaryczne, lecz kompleksowe i długofalowe. Należy skupić się na długoterminowych działaniach pro-podażowych oraz takich, które w znaczący sposób obniżą koszty finansowania. Mowa tu nie o finansowaniu poprzez sztuczne generowanie produktów typu 2% czy 0%, ale o długoterminowym myśleniu o obniżeniu stóp procentowych. Przykładowo dla kredytu 500 tys. zł przy WIBOR 3M i marży ok 2% na 30 lat, rata kredytu wynosi powyżej 3600 zł, z czego niemal 3300 zł to same odsetki. Gdyby takie oprocentowanie spadło do 5%, rata zmniejszyłaby się do ok 2600 zł, a odsetki wyniosłyby ok 2100 zł – to aż 1200 zł obniżenia kosztów wyłącznie finansowych poprzez kompleksowe podejście do problemu mieszkalnictwa w Polsce. Kluczowe w tym przypadku jest uwolnienie gruntów, przyspieszenie procedur oraz zmniejszenie kosztów finansowania nieruchomości. Jako krakowski oddział PZFD jesteśmy otwarci na rozmowy, które powinny odbywać się w gronie rządzących, specjalistów, ekonomistów, urbanistów, architektów, socjologów. To musi być szeroka dyskusja, a jej efektem rozwiązania długoterminowe, o to postulujemy.

Patrycja Waligóra, Biuro Sprzedaży Inwestycji Nowa Murowana i Nowe Szczytniki

Wykluczenie rynku pierwotnego z programu „Pierwsze Klucze” ograniczy potencjalnym, nowym nabywcom możliwość wyboru mieszkania znacznie. Dzięki rozwojowi rynku pierwotnego, zwiększały się zasoby mieszkaniowe w naszym kraju, a taki kształt programu wpływa negatywnie na tę kwestię. Naszym zdaniem najlepiej, kiedy klient sam może zdecydować, czy wybierze mieszkanie z rynku pierwotnego, czy wtórnego, bez narzucania odgórnie.

Tak skonstruowany program nie ma cech powszechnego. Są ścisłe kryteria, tylko rynek wtórny będzie wspierany, co samym nabywcom też może się nie spodobać. Kierujemy klientów poszukujących własnego mieszkania ku starszemu budownictwu, a gdzie założenie, by wspierać nowe rozwiązania, sprzyjające ekologii? To niekorzystne dla całego otoczenia, ale i samego mieszkańca, ponieważ koszt utrzymania mieszkania wybudowanego w starej technologii (w dobie coraz wyższych cen za energię elektryczną) będzie o wiele wyższy. Osoby świadome, czy osoby z nowych pokoleń tak czy inaczej będą kierować się na rynek pierwotny, a zalet jest sporo. Gwarancja dewelopera, przejrzysty stan prawny, brak koniecznych, kosztownych remontów, dostępność dla osób z niepełnosprawnościami, czy w wieku senioralnym to zalety, które doceniają osoby odwiedzające nasze biuro sprzedaży w Murowanej Goślinie.

Marta Szymańska, Scandic Park

Najważniejsze że po roku działalności i przymiarek do programu mieszkaniowego, rząd ostatecznie przekazał swoją decyzję. Dotychczasowy stan zawieszenia sprawiał, że wielu klientów czekało na informacje licząc, że również będą mogli skorzystać z dopłat. Mając w perspektywie możliwość otrzymania dopłat do rat kredytu przez długie lata wstrzymywali się z zakupem. Komunikat przedstawiający projekt programu sprawia, że każdy już wie na co może liczyć, a na co nie.

W naszej opinii klient, który zna atuty zakupu nowej nieruchomości z rękojmią dewelopera niekoniecznie zdecyduje się na rynek wtórny, tym bardziej, że kryteria przyznania wsparcia z programu są dość rygorystyczne. Limity cenowe, przeznaczenie dla osób poszukujących pierwszej nieruchomości, kryteria dochodowe to ważne kwestie, przez które nie każdy będzie mógł lub chciał skorzystać z programu. Dlatego klienci myślący o rynku pierwotnym raczej przy nim zostaną i już nie będą zwlekać, tylko zaczną realizować swoje potrzeby popytowe.