Pierwsza, ogólnopolska platforma do monitoringu i samodzielnej analizy rynku mieszkaniowego dla profesjonalistów

Grudzień z rekordem dostępnej oferty

IV kw. 2025 r.

Wraz z początkiem 2026 roku podsumowujemy wyniki grudnia i czwartego kwartału 2025. Grudniowa sprzedaż, zgodnie z sezonowym trendem, była pod wpływem kalendarza Świąt, skutkując na 7 największych rynkach sprzedażą 3,7 tys. lokali, tj. o 20% mniej niż w najaktywniejszym w całym roku listopadzie. Mimo to wynik ten było o 35% lepszy od grudnia 2024 r., dzięki m.in. większej aktywności Klientów kredytowych oraz dużej aktywności rabatowej deweloperów. Spadek popytu był odnotowany w każdym mieście z wyjątkiem Łodzi, która zanotowała 19% wzrost sprzedaży i najlepszy miesiąc w roku. Łącznie w czwartym kwartale odnotowano 12,7 tys. sprzedanych lokali, o 2% więcej niż w 3. kwartale, ale o 18% więcej niż przed rokiem.

Po drugiej stronie równania liczba nowowprowadzonych w grudniu wyniosła 4,4 tys. sztuk, o 6% mniej niż przed miesiącem. Nowa podaż przekroczyła przy tym sprzedaż, zwiększając dostępną ofertę do 79,1 tys. lokali, najwięcej w historii BIG DATA. Jednak za lwią część wzrostu odpowiadali deweloperzy w Łodzi, którzy wprowadzili rekordową liczbę 1,6 tys. lokali, podwajając wynik z listopada i wynosząc ofertę do zawrotnych 11,9 tys. sztuk. Rynkami które odnotowały wzrost oferty, choć w mniejszym stopniu, były Katowice i GZM, Gdańsk i Trójmiasto, a także Wrocław. Z drugiej strony nieznaczny spadek oferty miał miejsce w Warszawie, Poznaniu i Krakowie - nie mniej rynki te pozostają na rekordowych w ostatnich latach poziomach. W ujęciu kwartalnym wprowadzono do sprzedaży 12,8 tys. mieszkań, niemal na równi ze sprzedażą, o 26% więcej niż w 3. kwartale, potwierdzając wzrost optymizmu deweloperów na większości rynków.

Na skutek wyrównanego bilansu popytu i podaży bez zmian pozostał kwartalny czas wyprzedaży, utrzymując się na poziomie 6 kwartału od ponad 1,5 roku. Sytuacja rynkowa pozostaje przy tym nadal zróżnicowana, utrzymując podział rynku na trzy segmenty - miasta o zbilansowanej sytuacji i ok. 4,5-5 kwartałów czasu wyprzedaży (Warszawa, Trójmiasto, przy czym w tym ostatnim czas uległ wydłużeniu), miasta o przewadze podaży i czasie wyprzedaży 6-6,5 kwartału (Kraków, Wrocław i Poznań, który poprawił wyniki wobec połowy roku) oraz miasta w najtrudniejszej sytuacji podażowej i czasie wyprzedaży 10 kwartałów (Katowice i GZM, Łódź). W efekcie długiego czasu oddziaływania wysokiej podaży narasta zjawisko oddawania budynków do użytkowania z niewyprzedanymi mieszkaniami, których liczba wzrosła w ciągu roku o niemal 100%, a odsetek w łącznej ofercie przekracza obecnie 23% - w porównaniu do 14% rok temu. 

Powyższe otoczenie rynkowe podtrzymuje warunki do trwania intensywnej walki cenowej pomiędzy deweloperami - w ujęciu kwartalnym istotny wzrost średnich cen ofertowych był obserwowany wyłącznie w Trójmieście (+3% kdk i +10% rdr), na pozostałych rynkach wyniósł od minus 1% do plus 1% w ciągu kwartału. W ujęciu roku rynki nadpodażowe (Katowice, Łódź) pozostawały w stagnacji cen, pozostałe odnotowały wzrost cen na poziomie 3,6-4,6% - co w połączeniu silnego rabatowania skutkuje stagnacją i nawet korektą cen transakcyjnych.