Budownictwo senioralne – sprawdzamy ofertę deweloperską w 2026 roku

Jak podkreślają eksperci portalu RynekPierwotny.pl, zjawisko to wpisuje się w szerszy, europejski kontekst. Dane Eurostatu wskazują, że na początku 2024 r. osoby w wieku 65 lat i więcej stanowiły już ponad jedną piątą ludności Unii Europejskiej. Starzenie się społeczeństw przekłada się nie tylko na systemy ochrony zdrowia i opieki społecznej, lecz także na rynek nieruchomości, który musi reagować na nowe potrzeby funkcjonalne i jakościowe. Jednocześnie skala profesjonalnej oferty mieszkaniowej i opiekuńczej dla seniorów w Polsce pozostaje nadal bardzo ograniczona. Szacuje się, że łączna liczba miejsc w prywatnych, zorganizowanych formach zamieszkania i opieki dla osób starszych sięga zaledwie około 30 tysięcy, co w relacji do liczby potencjalnych odbiorców oznacza wyraźną lukę podażową.

Czym jest budownictwo senioralne i jakie formy przybiera

Pod pojęciem budownictwa senioralnego kryją się różne modele inwestycyjne i funkcjonalne. Najbardziej tradycyjną formą są placówki zapewniające całodobową opiekę, w których podstawową usługą jest wsparcie pielęgnacyjne i medyczne, a funkcja mieszkaniowa ma charakter podporządkowany. Coraz większe znaczenie zyskują jednak mieszkania serwisowane dla seniorów, określane często mianem „senior living”. Są to lokale zaprojektowane z myślą o osobach starszych, oferowane wraz z pakietem usług ułatwiających codzienne funkcjonowanie i zwiększających bezpieczeństwo, przy jednoczesnym zachowaniu możliwie dużej samodzielności mieszkańców.

Trzecią grupę stanowią projekty mieszkaniowe „przyjazne starzeniu się”, które formalnie pozostają klasycznymi inwestycjami mieszkaniowymi, lecz już na etapie projektowania uwzględniają potrzeby osób w starszym wieku. Obejmuje to rozwiązania architektoniczne eliminujące bariery, czytelną komunikację, odpowiednie oświetlenie, dostęp do wind oraz bezpieczną i funkcjonalną przestrzeń wspólną. W tego typu projektach usługi opiekuńcze lub zdrowotne bywają ograniczone albo realizowane przez podmioty zewnętrzne. W praktyce oznacza to, że granice pomiędzy klasycznym budownictwem mieszkaniowym a segmentem senioralnym zaczynają się zacierać, a rynek testuje różne konfiguracje produktu – od mieszkań z minimalnym wsparciem po rozwiązania o charakterze niemal instytucjonalnym.

Charakterystyczne cechy projektów senioralnych

Niezależnie od przyjętego modelu, w projektach senioralnych powtarzają się określone cechy. Zdaniem ekspertów portalu RynekPierwotny.pl, kluczowe znaczenie ma dostępność architektoniczna, obejmująca m.in. bezprogowe wejścia, szerokie ciągi komunikacyjne oraz łazienki dostosowane do ograniczonej mobilności. Istotnym elementem jest także bezpieczeństwo, rozumiane zarówno jako kontrola dostępu i monitoring, jak i możliwość szybkiego wezwania pomocy czy obecność personelu na miejscu.

Coraz częściej w programach inwestycji pojawiają się rozbudowane przestrzenie wspólne, których celem jest przeciwdziałanie izolacji społecznej i wspieranie aktywności mieszkańców. Są to sale klubowe, przestrzenie rekreacyjne, ogrody i dziedzińce, a w części projektów także strefy rehabilitacji, gabinety medyczne lub zaplecze wellness. Takie rozwiązania wpisują się w obserwowany trend łączenia funkcji mieszkaniowej z usługami zdrowotnymi i prozdrowotnymi. Dla inwestorów i deweloperów kluczowe jest przy tym to, że wartość projektu coraz częściej budowana jest nie samym metrażem, lecz zakresem i jakością usług towarzyszących.

Przykłady aktualnie realizowanych inwestycji senioralnych

Wśród ostatnio realizowanych inwestycji senioralnych w Polsce widoczny jest wyraźny zwrot w stronę projektów wielofunkcyjnych oraz rezydencji oferujących standard mieszkaniowy połączony z pakietem usług. Przykładem są apartamenty senioralne ReVital planowane w Katowicach, w których część dedykowana osobom starszym ma funkcjonować w ramach większego zespołu mieszkaniowego. Projekt zakłada kilkaset lokali, rozbudowane przestrzenie wspólne, zaplecze usługowe oraz część medyczno-rehabilitacyjną, w tym gabinety lekarskie i fizjoterapeutyczne, strefy aktywności oraz zielone patio wewnętrzne. Za realizację inwestycji odpowiada Origin Investments – inwestor posiadający doświadczenie w segmencie budownictwa senioralnego, który wcześniej zrealizował lub rozwijał projekty pod marką ReVital m.in. w Mechelinkach, pod Trójmiastem, w bezpośrednim sąsiedztwie Zatoki Puckiej, a także przygotowywał kolejne przedsięwzięcia w dużych ośrodkach miejskich. Portfolio spółki obejmuje mieszkania serwisowane i obiekty łączące funkcję mieszkaniową z zapleczem rehabilitacyjnym, co pozycjonuje inwestora jako jednego z nielicznych wyspecjalizowanych uczestników rynku tzw. srebrnego budownictwa w Polsce.

Na rynku pojawiają się także rezydencje senioralne w standardzie premium. Przykładem jest inwestycja PRESTIA, która ma powstać na terenie Księżego Młyna w Łodzi, obejmująca kilkaset apartamentów zaprojektowanych specjalnie z myślą o seniorach oraz ponad tysiąc metrów kwadratowych przestrzeni wspólnych. Program inwestycji obejmuje m.in. recepcję z całodobowym wsparciem, systemy alarmowe i przyzywowe, możliwość stałego kontaktu z personelem, zaplecze wellness, przestrzenie rekreacyjne oraz tereny zielone. W ramach tego samego projektu przewidziano również funkcję publiczną w postaci Centrum Zdrowego i Aktywnego Seniora, dostępnego także dla mieszkańców miasta.

Na Pomorzu i w aglomeracji warszawskiej funkcjonują natomiast konkretne projekty senioralne o zróżnicowanym charakterze. W Majdanie, w gminie Wiązownia pod Warszawą, inwestor realizuje projekt pod marką Senior Apartments, który oferują mieszkania asystowane w standardzie bez barier, z dostępem do usług medycznych, rehabilitacji oraz programów społecznych zapewnianych przez operatora kompleksu. W Konstancinie-Jeziornie działa kilka prywatnych domów seniora z zapleczem rehabilitacyjnym i opiekuńczym, zlokalizowana w bezpośrednim sąsiedztwie terenów zielonych i uzdrowiskowych.

W regionie Trójmiasta i na Pomorzu również pojawiają się inicjatywy wpisujące się w ideę budownictwa senioralnego lub ofertę mieszkaniową dostosowaną do seniorów, takie jak mieszkania projektowane specjalnie dla osób starszych oferowane w Gdańsku przez dewelopera Domesta, uwzględniające udogodnienia i lokalizacje sprzyjające spokojnemu życiu w wieku emerytalnym. Innym przykładem „srebrnego” budownictwa nad Bałtykiem są wspomniane już Apartamenty ReVital w Mechelinkach, czyli serwisowane lokale dla seniorów w aglomeracji trójmiejskiej z usługami i przestrzeniami wspólnymi.

W Wielkopolsce Park Seniora 2.0, to inwestycja realizowana w Starym Mieście (gmina Stare Miasto, powiat koniński), oferujące mieszkania dostosowane do potrzeb seniorów pozbawione barier architektonicznych oraz z udogodnieniami takimi jak tarasy, miejsca parkingowe i przestrzenie zielone, a także sąsiedztwo infrastruktury usługowej i rehabilitacyjnej, co ma sprzyjać komfortowej codzienności i bezpieczeństwu mieszkańców.

Jednym z najbardziej prestiżowych I jednym z pierwszych nowoczesnych kompleksów senioralnych jest natomiast centrum seniora Angel Care we Wrocławiu (ul. Dyrekcyjna 5-7, dzielnica Krzyki), które oferuje zarówno apartamenty chronione dla aktywnych seniorów, jak i części opiekuńcze z domem opieki oraz Centrum Chorób Demencyjnych, zapewniając też dostęp do specjalistycznej rehabilitacji, opieki medycznej, terapii zajęciowej oraz uczelnianych programów zdrowotnych.

Podsumowanie

Dane demograficzne publikowane przez GUS i Eurostat jednoznacznie wskazują, że potrzeby mieszkaniowe osób starszych będą w kolejnych dekadach narastać. Odpowiedzią rynku są coraz bardziej zróżnicowane projekty, łączące funkcję mieszkaniową z usługami, infrastrukturą zdrowotną oraz przestrzeniami wspólnymi. Skala podaży pozostaje ograniczona, co sugeruje, że budownictwo senioralne będzie w najbliższych latach jednym z istotniejszych kierunków rozwoju oferty deweloperskiej w Polsce. Jednocześnie, jak podkreślają eksperci portalu RynekPierwotny.pl, niewielka liczba dostępnych mieszkań i miejsc w profesjonalnych projektach senioralnych wskazuje na istotną lukę pomiędzy rosnącym popytem a podażą, co może w kolejnych latach przełożyć się na dalsze zainteresowanie tym segmentem ze strony deweloperów i inwestorów instytucjonalnych.