Ceny mieszkań rosły, ale przestały. Czy spadną?

Pierwszy kwartał 2025 r. przyniósł wyraźne ożywienie na rynkach mieszkaniowych siedmiu największych metropolii. Rosnąca sprzedaż nowych mieszkań szła wówczas w parze z dużą aktywnością deweloperów. Jednak z każdym kolejnym kwartałem intensywność ich działań malała, co w trzecim kwartale skutkowało spadkiem liczby mieszkań w ofercie. Na razie nie miało to jednak większego wpływu na średnie ceny w przeliczeniu na metr kwadratowy.

Wprawdzie rok 2025 deweloperzy rozpoczęli z rozmachem, ale nie trwało to długo. O ile jeszcze w pierwszym półroczu wprowadzili do sprzedaży więcej lokali niż sprzedali, co doprowadziło do rekordowej oferty, o tyle w trzecim kwartale aktywność inwestycyjna wyraźnie spadła. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że liczba nowo wprowadzonych mieszkań zmniejszyła się aż o 26% w porównaniu z drugim kwartałem. Po raz ostatni tak słaby kwartalny wynik podażowy – w zakresie nowych mieszkań – miał miejsce w trzecim kwartale 2023 r. Równocześnie, dzięki poprawie dostępności kredytów mieszkaniowych, ożywił się popyt. W efekcie po raz pierwszy od dwóch lat liczba mieszkań w ofercie deweloperów nieznacznie się zmniejszyła.

Działanie na dynamicznie zmieniającym się i coraz bardziej konkurencyjnym rynku wymusza na deweloperach konieczność dostępu do aktualnych i dobrze przeanalizowanych danych. Te dane są absolutnie konieczne do podejmowania decyzji. RynekPierwotny.pl BIG DATA i tworzone przez niego narzędzia mają na celu wspieranie deweloperów i pośredników nieruchomości w budowie strategii, monitorowaniu rynku i podejmowaniu decyzji inwestycyjnych. Te narzędzia to BIG DATA Insight (dawniej FLTR Pro), Platforma Analityczna BIG DATA oraz Monitoring Konkurencji https://bigdata.rynekpierwotny.pl/

Mimo to dziewięć miesięcy tego roku upłynęło pod znakiem stabilizacji średniej ceny metra kwadratowego mieszkań w ofercie. Oczywiście zdarzały się jej wzloty. Pamiętajmy jednak, że dzieje się tak nie tylko wtedy, gdy deweloperzy podnoszą ceny. Ten sam efekt może przynieść pojawienie się na rynku droższych lokali, wyprzedaż najtańszych albo kombinacja obu czynników. W trzecim kwartale doszedł jeszcze efekt ujawnienia cen wszystkich mieszkań w ofercie. We wrześniu z cienia wyłoniły się bowiem m.in. luksusowe apartamenty, które podniosły średnią cenę metra kwadratowego w Warszawie i Wrocławiu. Z drugiej strony wielu deweloperów stawiało na projekty z mieszkaniami dostępnymi dla kredytobiorców, co działało stabilizująco na średni poziom cen.

Łódź jest pierwszą metropolią, w której średnia cena metra kwadratowego była we wrześniu niższa niż w analogicznym okresie przed rokiem (-3%). W Krakowie i Poznaniu zmiana średniej w okresie 12 miesięcy wynosiła we wrześniu już tylko 1%. Z kolei w Warszawie i Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii było to 3%, we Wrocławiu – 4%. Jedynie w Trójmieście (a właściwie w Gdańsku) odnotowaliśmy we wrześniu dwucyfrową podwyżkę (+11%). Jednak o tej metropolii od dawna piszemy, że jest specyficzna ze względu na bliskość morza. Powstaje tam dużo bardzo drogich mieszkań przy Zatoce Gdańskiej i w Śródmieściu.

W kolejnych miesiącach popyt na nowe mieszkania będzie się rozkręcał, ale powoli. Na razie, mimo czterech obniżek stóp procentowych, oprocentowanie kredytów hipotecznych wciąż jest relatywnie wysokie. W przypadku kredytów o przejściowo stałym oprocentowaniu – najczęściej wybieranych przez kupujących – w trzecim kwartale praktycznie się ono nie zmieniło. Aby kredyty mieszkaniowe stały się realnie dostępne dla szerszej grupy nabywców, potrzebne są jeszcze dwie–trzy kolejne obniżki stóp procentowych. Ostatecznie o poziomie sprzedaży zdecyduje nie tylko sytuacja ekonomiczna, lecz także nastroje społeczne. Jak zauważa ekonomia behawioralna, subiektywne odczucia konsumentów – obawy o pracę, sytuację gospodarczą czy geopolityczną – mają często większy wpływ na decyzje zakupowe niż same dane makroekonomiczne. Jeśli więc zaufanie nabywców będzie rosło, a kredyty stanieją, rynek pierwotny ma szansę na wyraźne przyspieszenie.