Grudzień 2025 na rynku najmu: najmniejsza oferta w roku, ale bez presji na wzrost czynszów

– To normalne ze względu na sezonowość na rynku najmu, że w końcówce roku oferta mieszkań gwałtownie się kurczy, a aktywność najemców stopniowo słabnie. Jednak zwykle już w lutym rynek zaczyna się ożywiać – mówi Marek Wielgo, ekspert GetHome.pl.

Zwraca on jednak uwagę na dwa zjawiska, które mogą być źródłem optymizmu dla wielu potencjalnych najemców. Po pierwsze, w grudniu w większości metropolii liczba ofert była wyraźnie wyższa niż dwanaście miesięcy wcześniej. Po drugie, wielu właścicieli wolało skorygować oczekiwania czynszowe niż ryzykować kilkumiesięczny pustostan. Świadczy o tym fakt, że w 2025 r. spadła lub w najgorszym razie nie zmieniła się mediana czynszu, która jest bardziej zbliżona do „typowej” stawki czynszu niż średnia.

Jak to wygląda w liczbach? Z danych przeszukiwarki nieruchomości Adradar wynika, że w grudniu oferta mieszkań na wynajem skurczyła się we wszystkich metropoliach – od 10% we Wrocławiu do 20% w Łodzi. Jednocześnie ta sezonowa redukcja była mniej gwałtowna niż rok wcześniej, co w dłuższej perspektywie działa na korzyść najemców.

Najmocniej grudniowe ograniczenie podaży było widoczne w Łodzi. Liczba mieszkań dostępnych na wynajem spadła tam do ok. 2 tys. lokali i była aż o 17% niższa niż przed rokiem. To jedyna metropolia, w której oferta była zauważalnie mniejsza w ujęciu rocznym. Odmiennie wyglądała sytuacja w pozostałych dużych miastach. Grudzień przyniósł co prawda sezonowy spadek liczby ofert, ale jednocześnie wyraźny wzrost podaży w porównaniu z końcówką 2024 r. We Wrocławiu liczba mieszkań na wynajem była o ok. 15% wyższa niż przed rokiem i wynosiła ok. 4,6 tys. lokali. Dwucyfrowy wzrost odnotowano również w Katowicach, gdzie oferta zwiększyła się o 13% do ok. 1,8 tys. mieszkań. Większy wybór niż przed rokiem mieli też najemcy w Krakowie (ok. 5,5 tys. mieszkań, wzrost o 8%), Poznaniu (ok. 2,5 tys., wzrost o 4%) oraz Gdańsku (ok. 3,3 tys., wzrost o 3%). Z kolei w Warszawie liczba mieszkań na wynajem praktycznie się nie zmieniła, a na rynku dostępnych było w grudniu ok. 12,5 tys. lokali.

Jak podkreśla Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl, w skali roku rynek najmu pozostawał pod wpływem słabszego popytu, co skutecznie ograniczało możliwości podnoszenia stawek przez właścicieli mieszkań. Najlepiej widać to w Warszawie. Mediana czynszu w stolicy wyniosła w grudniu 4,2 tys. zł. Była wprawdzie taka sama jak miesiąc wcześniej, ale aż o 12% niższa niż w końcówce 2024 r., kiedy osiągnęła swój najwyższy poziom. To wyraźny sygnał, że nawet na największym i najbardziej płynnym rynku najmu presja cenowa wyraźnie osłabła.

Obniżka mediany czynszu rok do roku miała miejsce także w Łodzi, gdzie spadła ona o 2% do poziomu 2,1 tys. zł. Co istotne, stało się to mimo wyraźnego ograniczenia podaży mieszkań na wynajem, co pokazuje, że nawet mniejszy wybór nie wystarczył do podniesienia stawek.

W Krakowie, Gdańsku i Wrocławiu mediana czynszu w grudniu utrzymała się na poziomie ok. 3 tys. zł, a w Poznaniu ok. 2,6 tys. zł. Brak wzrostów w ujęciu rocznym w tak dużych i zróżnicowanych rynkach potwierdza, że 2025 r. był okresem wyraźnego wyhamowania dynamiki czynszów po wcześniejszych, gwałtownych podwyżkach.

Jednocześnie w części miast grudzień przyniósł wyraźne zmiany miesiąc do miesiąca. W Poznaniu mediana czynszu wzrosła w porównaniu z listopadem o 7%, a we Wrocławiu o 4%. Jak jednak podkreśla Marek Wielgo, były to zmiany o charakterze statystycznym, wynikające z przesunięć w strukturze dostępnych ofert.

Na tle pozostałych metropolii wyróżniały się Katowice, które były jedynym dużym miastem, w którym najem podrożał w skali roku – o 5% do poziomu 2,2 tys. zł. To jednak rynek o relatywnie niewielkiej liczbie ofert, a więc bardziej podatny na lokalne wahania i zmiany struktury podaży.

Choć grudzień tradycyjnie oznacza najmniejszy wybór mieszkań na wynajem, dane pokazują, że rynek nie reaguje już automatycznym wzrostem czynszów. W większości dużych miast podaż pozostaje wyraźnie większa niż rok wcześniej, a właściciele coraz częściej muszą dostosowywać swoje oczekiwania do realiów popytu.

– Jeśli wraz z początkiem roku na rynek zacznie wracać sezonowa oferta, 2026 r. może okazać się okresem dalszej normalizacji rynku najmu, z wyraźną ulgą dla najemców – komentuje ekspert portalu GetHome.pl.

Zwraca on również uwagę na potencjalny wpływ na rynek projektowanych przez rząd przepisów dotyczących najmu krótkoterminowego. Gminy mogłyby wprowadzić strefy wyłączone z takiej formuły najmu lub w jakiś sposób go ograniczyć. Pojawił się też pomysł posłów Polski 2050, aby decyzje w tej sprawie mogły podejmować wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe. Gdyby tego rodzaju rozwiązania weszły w życie, prawdopodobnie część właścicieli mieszkań przestawiłaby się z najmu krótkoterminowego na długoterminowy. Wzrost podaży zaostrzyłby konkurencję, a w efekcie działał stabilizująco na czynsze.