Listopad 2025 na rynku wtórnym: spadek sprzedaży, ale nie w największych miastach

– Rynki pierwotny i wtórny ostro rywalizują o kupujących. Wygląda na to, że w listopadzie znów górą byli deweloperzy. Zwykle w końcówce roku wykorzystują oni każdą okazję, a jedną z nich jest Black Friday, żeby skusić nabywców jakąś promocją – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl.

Według niego, z tego powodu chętnych na mieszkania z drugiej ręki było w całym kraju wyraźnie mniej niż miesiąc wcześniej. Z danych przeszukiwarki portali nieruchomości Adradar wynika, że w listopadzie z rynku wtórnego zniknęło 31 tys. unikalnych ofert sprzedaży mieszkań – to aż o 11% mniej niż w październiku. W tym roku gorszy wynik sprzedażowy był jedynie w styczniu. Równocześnie na rynku pojawiło się w listopadzie stosunkowo mało, bo tylko 29 tys. nowych ofert. W efekcie na koniec miesiąca dostępnych było 147 tys. mieszkań, czyli o 1% mniej niż miesiąc wcześniej i o 7% mniej niż rok temu.

Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl, przyznaje, że problem spadku popytu na mieszkania z drugiej ręki prawdopodobnie nie dotyczy największych metropolii. Według Adradar, np. w Poznaniu listopad był drugim z rzędu miesiącem, w którym oferta zmniejszyła się bardzo gwałtownie – w październiku o 3%, a w listopadzie o kolejne 8% (do 3,6 tys. lokali).

– To sygnał, że popyt w metropoliach pozostaje silny mimo ogólnego spadku – komentuje ekspert portalu GetHome.pl.

Podobnie wygląda sytuacja w innych metropoliach. Jak podaje Adradar, w listopadzie ubyło:

• 4% mieszkań w Łodzi (do 5,3 tys.) i Katowicach (do 2,3 tys.),
• 3% – we Wrocławiu (do 8,9 tys.) i Krakowie (do 8,6 tys.),
• 1% – w Warszawie (do 17,5 tys.).

Ekspert zwraca uwagę, że oferta używanych mieszkań w metropoliach maleje już od kwietnia. Zbiegło się to z cyklem obniżek stóp procentowych, co poprawiło dostępność kredytów mieszkaniowych. Od tego czasu rynek wtórny skurczył się:

• w Krakowie – o 28%,
• w Warszawie – o 27%,
• w Poznaniu – o 25%,
• a we Wrocławiu – o 24%.

– Równocześnie rosła podaż mieszkań na rynku pierwotnym. W największych miastach oferta urosła do rekordowych rozmiarów. W tej sytuacji sprzedający na rynku wtórnym nie mogli sobie pozwolić na podwyższanie cen. Wręcz przeciwnie – wielu zaczęło je obniżać już na etapie ofertowym – mówi Marek Wielgo.

Z danych portalu GetHome.pl wynika, że w listopadzie w czterech metropoliach średnia cena metra kwadratowego mieszkań z rynku wtórnego była niższa niż przed rokiem:

• w Krakowie – o 4%,
• w Warszawie – o 3%,
• we Wrocławiu – o 2%,
• w Poznaniu – o 1%.

Liderem wzrostów jest Trójmiasto, gdzie średnia cena metra kwadratowego była w listopadzie o 4% wyższa niż rok temu. Wzrosty odnotowano także w Łodzi (+3%), która wciąż jest najtańszą metropolią oraz w Katowicach (+1%).

Listopad był kolejnym miesiącem stabilizacji cen w Krakowie (ok. 16,9 tys. zł/m kw.) i Łodzi (ok. 8,8 tys. zł/m kw.). Spadek rzędu 1% miał miejsce w Warszawie (do ok. 17,8 tys. zł/m kw.) i Katowicach (do ok. 11,6 tys. zł/m kw.). Jednak w trzech metropoliach średnia cena metra kwadratowego wzrosła o 1%:

• Trójmieście – do ok. 16,4 tys. zł/m kw.,
• Wrocławiu – do 14,2 tys. zł/m kw.,
• Poznaniu – do ok. 11,8 tys. zł/m kw..

– We Wrocławiu przerwana została seria ośmiu miesięcy bez podwyżek, a w Poznaniu – trzech – zauważa Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl