Mieszkaniowi Debiutanci. To oni rozdają karty na rynku mieszkaniowym

Nie znają jeszcze swojej zdolności, nie zawężają lokalizacji do jednej dzielnicy i są otwarci na zmiany swoich pierwotnych założeń. Tacy są Mieszkaniowi Debiutanci, czyli osoby, które dopiero zaczynają poszukiwania na rynku nowych mieszkań. Ich obecność na portalach ogłoszeniowych jest coraz bardziej zauważalna. Jak wynika z danych RynekPierwotny.pl, 40% Mieszkaniowych Debiutantów rozgląda się za mieszkaniem na terenie całego miasta i jego obrzeży, a 43% szuka w kilku dzielnicach jednocześnie. Tym samym to właśnie ta grupa nadaje dziś nową dynamikę popytowi na rynku. 

Szeroka oferta i wzrost zapytań

Od połowy 2024 roku liczba zapytań o mieszkania systematycznie rosła. W pierwszym kwartale 2025 roku osiągnęła historyczny szczyt - była aż o 31% wyższa niż w najlepszym miesiącu z okresu obowiązywania programu “Bezpieczny Kredyt 2”. Te dane pokazują, że popyt wrócił na rynek z dużą siłą. 

Nie oznacza to jednak, że sprzedaż mieszkań rośnie równie dynamicznie. Równolegle wzrosła bowiem liczba dostępnych inwestycji - oferta na rynku jest dziś wyjątkowo szeroka, co sprawia, że ten sam klient rozważa równocześnie kilka projektów. W praktyce popyt “rozcieńcza się” i deweloperzy mają coraz trudniejsze zadanie, by przyciągnąć i zatrzymać uwagę potencjalnych kupujących. W tym rozdrobnionym krajobrazie wyróżniają się właśnie Mieszkaniowi Debiutanci.

- Warto zwrócić szczególną uwagę na tę grupę klientów, zwłaszcza że mamy do czynienia z nową sytuacją na rynku, jaką jest odsłonięcie cen - mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Mieszkaniowi Debiutanci nie będą już musieli dzwonić do deweloperów, aby rozeznać się pod kątem cen. Będą kontaktować się tylko z tymi firmami, których oferta wyda im się naprawdę interesująca” - dodaje ekspert. 

Kim jest nowa grupa klientów?

To przede wszystkim single i pary bez dzieci. W większości nie posiadają jeszcze własnego lokum, a ich pierwsze wybory koncentrują się na mieszkaniach 2-pokojowych. Dla wielu z nich budżet w okolicach 700 tys. zł stanowi górną granicę możliwości. Ponieważ są to często osoby przyjezdne do miast, niepowiązane rodzinnie z konkretną dzielnicą, kluczowa staje się elastyczność lokalizacyjna – aż 80% nie wskazuje jednej preferowanej dzielnicy, liczy się cena i standard projektu. 

Aktywni, ale rozproszeni

Mieszkaniowi Debiutanci dopiero badają rynek, ale to właśnie oni generują dziś największą liczbę zapytań. Stali się ważnym graczem, podczas gdy liczba inwestorów spadła o połowę względem 2023 roku. Deweloperzy muszą więc dostosować strategie sprzedaży – stawiając na jakość, transparentność i edukację finansową nowych klientów.

Co istotne, aż ponad 40% Debiutantów nie zna swojej zdolności kredytowej, a więc zaczyna od swobodnego „rozglądania się”. To potwierdzają dane RynekPierwotny.pl – 70% ruchu generują osoby dopiero orientujące się w rynku.

W przeciwieństwie do inwestorów, którzy działają według jasno określonych kryteriów (17% z nich ogranicza poszukiwania do jednej, precyzyjnie wybranej dzielnicy), Debiutanci testują kilka scenariuszy jednocześnie. Często poszerzają obszar poszukiwań lub zmieniają założenia co do metrażu i ceny, zanim zawężą wybór do konkretnej inwestycji.

- Deweloperzy zauważają, że klienci dzwoniący w sprawie mieszkań na przykład na Białołęce pytają od razu, czy firma nie buduje też osiedli na Bemowie albo Ursusie. To najlepiej pokazuje, jak płynne stały się dziś granice poszukiwań – podkreśla Jan Dziekoński, Head of Market Insights w Dziale Research w portalu RynekPierwotny.pl. 

Analiza ruchu użytkowników potwierdza, że ścieżki poszukiwań są coraz bardziej złożone.

Zmiany na mapie poszukiwań

Jak wynika z danych portalu RynekPierwotny.pl, na siedmiu największych rynkach mieszkaniowych w Polsce, aż 89% popytu koncentruje się w dzielnicach pośrednich i na obrzeżach. Ten trend utrzymuje się od dwóch lat, niezależnie od zmian w stopach procentowych, cenach mieszkań czy programach wsparcia. Warszawa pokazuje jednak nową tendencję. Od początku 2025 roku udział mieszkań na obrzeżach wzrósł o 9 punktów procentowych kosztem dzielnic pośrednich (oddalonych od centrum, ale nie obrzeżnych). Jednocześnie centrum utrzymuje stabilne zainteresowanie, a w niektórych segmentach nawet lekko zyskuje.

Nowy układ sił na rynku

Pojawienie się Mieszkaniowych Debiutantów zmienia strukturę popytu w Polsce. To grupa otwarta i elastyczna, która potrafi szybko reagować na zmieniające się warunki rynkowe. Jednocześnie ich decyzje są mniej przewidywalne – granice poszukiwań lokalizacyjnych są płynne, a kryterium ceny i dobrej komunikacji z deweloperem odgrywa coraz większą rolę.

Debiutanci są też wymagający – nie akceptują ustępstw jakościowych. Cena musi być adekwatna do standardu inwestycji, a równie ważne staje się partnerskie podejście i wysoka jakość obsługi klienta.

W sytuacji, gdy popyt rozprasza się pomiędzy wieloma inwestycjami, przewagę zdobędą ci deweloperzy, którzy potrafią prowadzić dialog z różnymi segmentami kupujących – od singli szukających niewielkiego mieszkania startowego, przez inwestorów polujących na kawalerki, aż po rodziny inwestujące w większe metraże. Ostatnie miesiące pokazały, że popyt na mieszkania nie tyle słabnie, co ewoluuje. Coraz większy wpływ na rynek mają klienci, którzy dopiero rozpoczynają swoje poszukiwania i nie boją się zmieniać kryteriów. Mieszkaniowi Debiutanci to grupa, której decyzje będą w najbliższym czasie kluczowe – to od nich zależy, które projekty zyskają na znaczeniu, a które pozostaną w cieniu konkurencji.

Więcej informacji na temat aktualnych zachowań kupujących znajdziesz tutaj:

https://www.youtube.com/watch?v=EC6eLiBRpfE