Nad morzem wciąż najdrożej, ale Zakopane nie ma sobie równych [Raport BIG DATA RynekPierwotny.pl]

– W wielu miejscowościach wypoczynkowych za metr kwadratowy nowego mieszkania trzeba zapłacić znacznie więcej niż w Warszawie, Krakowie czy Gdańsku. W przypadku najbardziej prestiżowych lokalizacji średnie ceny przekraczają już 30 tys. zł za metr kwadratowy – mówi Marek Wielgo, ekspert portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl.

Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że Zakopane już drugi rok z rzędu pozostaje liderem rankingu 10 najdroższych miejscowości turystycznych w Polsce. Średnia cena metra kwadratowego mieszkań oferowanych przez deweloperów wzrosła tam do blisko 34,9 tys. zł, czyli o prawie 12 proc. w porównaniu z ubiegłym rokiem. Stolica polskich Tatr jeszcze bardziej zdystansowała konkurencję.

Jak zmieniła się czołówka najdroższych kurortów?

Największą zmianą w czołówce był awans Sopotu z piątego na drugie miejsce. Średnia cena metra kwadratowego wzrosła tu o 17 proc. i osiągnęła poziom blisko 26,8 tys. zł. Z kolei ubiegłoroczny wicelider, czyli Świnoujście, spadł na trzecie miejsce. Mimo to pozostaje jednym z najdroższych rynków. Średnia cena mieszkań obniżyła się o ok. 5 proc., do 25,6 tys. zł za metr.

Przetasowania nastąpiły także tuż za podium. Kościelisko, z ceną przekraczającą 25,1 tys. zł za metr kwadratowy znalazło się na czwartym miejscu, mimo że średnia cena mieszkań była tam o ponad 12 proc. niższa niż przed rokiem. Piąte miejsce utrzymały Międzyzdroje, choć także w tym kurorcie odnotowano korektę średniej ceny – o ok. 4 proc.

Kolejne miejsca zajęły Hel (23,6 tys. zł/mkw.), Białka Tatrzańska (22,4 tys. zł/mkw.), Krynica Morska (22,2 tys. zł/mkw.), Grzybowo (22 tys. zł/mkw.) i Dziwnów (20,8 tys. zł/mkw.). Warto zwrócić uwagę na Grzybowo, które zadebiutowało w pierwszej dziesiątce. Średnia cena metra kwadratowego wzrosła w tej miejscowości o 22 proc.

Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że minimalna średnia cena pozwalająca znaleźć się w pierwszej dziesiątce najdroższych miejscowości wypoczynkowych systematycznie rośnie. Jeszcze dwa lata temu było to poniżej 19 tys. zł za metr kwadratowy. Obecnie, by znaleźć się w pierwszej dziesiątce, mieszkania muszą kosztować średnio blisko 21 tys. zł za metr kwadratowy.

Od trzech lat kurorty nadmorskie zajmują aż siedem miejsc w pierwszej dziesiątce najdroższych lokalizacji turystycznych. Potwierdza to, że właśnie nad morzem koncentruje się najdroższy segment rynku mieszkań wakacyjnych.

W tegorocznym zestawieniu pojawiły się Białka Tatrzańska, Grzybowo i Dziwnów, natomiast wypadły z niego Mielno, Szklarska Poręba i Mikołajki. Mimo że średnia cena nowych mieszkań nadal przekracza tam 20 tys. zł za metr kwadratowy.

Płaci się za widok, lokalizację i prestiż

Jak tłumaczy Marek Wielgo, mieszkania wakacyjne rządzą się innymi prawami niż lokale kupowane na własne potrzeby mieszkaniowe.

– W apartamentowcu wakacyjnym płaci się przede wszystkim za lokalizację. Im bliżej plaży, jeziora czy stoku narciarskiego, tym wyższa cena. Nabywcy są gotowi zapłacić bardzo dużo za możliwość podziwiania wyjątkowego krajobrazu z okna lub tarasu – komentuje ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Liczy się także standard inwestycji i dostęp do atrakcji turystycznych. W wielu kurortach turyści mogą korzystać z basenów, stref SPA, saun czy restauracji. Istotna jest także możliwość korzystania z mieszkania przez cały rok, dlatego dużym zainteresowaniem cieszą się miejscowości oferujące atrakcje zarówno latem, jak i zimą.

Tak wysokie ceny nie oznaczają jednak masowego rynku.

– Chętnych na mieszkania wakacyjne nie brakuje, ale nie jest to popyt porównywalny z tym, który obserwujemy w największych miastach. Takie nieruchomości kupują głównie osoby zamożne,

poszukujące drugiego domu lub bezpiecznej lokaty kapitału. Zdecydowana większość Polaków nie może sobie pozwolić na taki zakup – mówi Marek Wielgo.

Potwierdza to skala działalności deweloperów. W wielu kurortach oferta pozostaje relatywnie niewielka, szczególnie w górach oraz na Warmii i Mazurach.

Nad morzem zdecydowanie największy wybór

Pod względem wielkości rynku zdecydowanie dominują miejscowości nadmorskie. W samym Gdańsku deweloperzy oferują ponad 6,1 tys. mieszkań, w Szczecinie blisko 3,3 tys., a w Gdyni prawie 2,5 tys. lokali. Setki mieszkań dostępne są także m.in. w Kołobrzegu, Międzyzdrojach, Świnoujściu czy Ustroniu Morskim.

Zdecydowanie mniejsza jest oferta w górach. W Białce Tatrzańskiej w sprzedaży znajduje się zaledwie 22 mieszkania, w Krynicy-Zdroju 23, w Szczawnicy 24, a w Kościelisku 32 lokale. Podobnie jest na Warmii i Mazurach. Poza Olsztynem lokalne rynki są bardzo małe – w Iławie dostępnych jest zaledwie kilkadziesiąt mieszkań, a w Ostródzie tylko trzy lokale.

To efekt nie tylko ograniczonego popytu. W górach atrakcyjnych działek budowlanych jest niewiele, a możliwości inwestycyjne ograniczają również uwarunkowania środowiskowe i krajobrazowe. Z kolei na Warmii i Mazurach dużą popularnością cieszą się domy jednorodzinne i rekreacyjne.

– W rejonach jezior i w wielu miejscowościach górskich osoby szukające wakacyjnej przystani częściej decydują się na zakup działki i budowę domu niż na mieszkanie w apartamentowcu. To jeden z powodów, dla których oferta mieszkań jest tam znacznie skromniejsza niż nad morzem – zwraca uwagę Marek Wielgo.

Dlaczego ceny tak mocno się zmieniają?

Niewielka skala rynku sprawia, że statystyki cenowe w części kurortów należy interpretować ostrożnie.

– W niewielkich miejscowościach pojawienie się jednej luksusowej inwestycji lub wyprzedanie najtańszej części oferty może spowodować duże wahania średniej ceny metra kwadratowego – podkreśla Marek Wielgo.

W Szczyrku średnia cena metra kwadratowego wzrosła w ciągu roku aż o 37 proc., w Grzybowie o 22 proc., a w Karpaczu o 16 proc. Z drugiej strony w Rogowie spadła o 22 proc., w Mikołajkach o 12 proc., a w Kościelisku o ponad 12 proc.

Gdzie jest najtaniej?

Obok bardzo drogich lokalizacji są też miejscowości, w których nowe mieszkania kosztują kilkukrotnie mniej. Najtańszym rynkiem w zestawieniu pozostaje Kajkowo koło Ostródy, gdzie średnia cena metra kwadratowego wynosi ok. 6,2 tys. zł. Kolejne miejsca zajmują Ełk (8,3 tys. zł/mkw.), Kudowa Zdrój (9,9 tys. zł/mkw.) oraz Puck (10,1 tys. zł/mkw.).

O relatywnie niskich cenach w tych miejscowościach decydują przede wszystkim skala ruchu turystycznego i ich rozpoznawalność.

– Najwyższe ceny osiągają lokalizacje będące markami samymi w sobie. Zakopane, Sopot, Świnoujście czy Mikołajki są rozpoznawalne w całym kraju i przyciągają nie tylko turystów, ale również inwestorów. Tymczasem w mniej znanych miejscowościach kupujący mają znacznie większy wybór gruntów, domów i mieszkań, co ogranicza presję na wzrost cen – komentuje Marek Wielgo.

Coraz większym zainteresowaniem cieszą się również mniej znane miejscowości. Dla wielu kupujących ważniejsze od prestiżowego adresu są spokój, kontakt z naturą i rozsądna cena. Dzięki temu rozwijają się lokalne rynki, które jeszcze kilka lat temu pozostawały na uboczu zainteresowania inwestorów.