Remonty kapitalne nieosiągalne dla wspólnot i spółdzielni? Koszty remontów wzrosły skokowo

Jeżeli mielibyśmy jednym słowem opisać pierwszą połowę bieżącej dekady dla rodzimej mieszkaniówki, to najodpowiedniejszym podsumowaniem byłoby słowo inflacja. Bardzo szybki wzrost kosztów budowy to czynnik determinujący wiele procesów. Firma Sekocenbud niedawno przedstawiła dane, z których wynika, że od I kw. 2020 r. do I kw. 2026 r. średnie koszty budowy domów wzrosły o 59%, a w przypadku bloków analogiczna zmiana wyniosła 56%. Oczywisty wydaje się fakt, że w tym samym okresie mocno podskoczyły również koszty niezbędnych prac remontowych. Jednocześnie skokowo podrożało np. ciepło sieciowe. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl zwracają uwagę, że ta sytuacja może być problematyczna dla wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych, które zbyt długo odkładały niezbędne remonty.

Problemem są nie tylko droższe docieplenia budynków

W kontekście remontowych potrzeb wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych najczęściej mówi się o energochłonności budynków. Żadnego mieszkańca bloków nie trzeba chyba przekonywać, że przez ostatnie kilka lat ten temat nabrał znaczenia. Wbrew pozorom, ostatnie rachunki spowodowane srogą zimą wcale nie są najważniejsze. Większe znaczenie ma fakt, że według danych GUS w ostatnich latach ciepło sieciowe drożało następująco:

ü 2020 r. - wzrost o 2,6%

ü 2021 r. - wzrost o 5,0%

ü 2022 r. - wzrost o 29,6%

ü 2023 r. - wzrost o 19,7%

ü 2024 r. - wzrost o 5,5%

ü 2025 r. - wzrost o 3,5%

Jak nietrudno obliczyć, skumulowany wzrost cen ciepła sieciowego wyniósł aż 82% w latach 2020 - 2025. To oczywiście szok kosztowy i bodziec skłaniający do termomodernizacji budynków wielorodzinnych. Problem polega na tym, że według innych danych GUS wzrost kosztów prac termomodernizacyjnych (ocieplenia bloku) wyniósł około 50% w latach 2020 - 2025.

Eksperci portalu RynekPierwotny.pl zwracają uwagę, że podrożała nie tylko potencjalna termomodernizacja i poprawa już istniejących ociepleń. W części starszych budynków

trzeba dokonać na przykład remontu/wymiany instalacji lub wymiany wind. Tutaj też widzimy znaczący wzrost kosztów - podobnie jak w przypadku prac o bardziej estetycznym wymiarze (przykład: malowanie klatek schodowych).

Opłaty rosną, ale spółdzielnie i wspólnoty muszą uważać

W nawiązaniu do powyższych informacji można oczywiście argumentować, że przez pięć - sześć ostatnich lat oprócz dużej inflacji widzieliśmy również szybki wzrost nominalnych wynagrodzeń. Przykładowo, przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw zwiększyło się o 65% w latach 2020 - 2025. Znacząco wzrosły też stawki naliczane przez wspólnoty mieszkaniowe i spółdzielnie. Mowa o następujących zmianach, które można prześledzić na podstawie danych GUS:

ü wzrost średniej miesięcznej zaliczki we wspólnocie mieszkaniowej na koszty zarządu, remonty i utrzymanie budynku - zmiana z 2,94 zł/m kw. (2018 r.) do 4,38 zł/m kw. (2024 r.)

ü wzrost średniej miesięcznej stawki opłaty eksploatacyjnej w spółdzielni mieszkaniowej - zmiana z 3,39 zł/m kw. (2018 r.) do 5,52 zł/m kw. (2024 r.)

Eksperci portalu RynekPierwotny.pl jednocześnie podkreślają, że wspólnoty mieszkaniowe i spółdzielnie nie mogą zbyt mocno zwiększać naliczanych stawek - w tym również stawek na poczet funduszu remontowego. Na przeszkodzie stoi bowiem sprzeciw mieszkańców budynków wielorodzinnych, a także możliwe powiększenie poziomu zaległości. Najnowsze dostępne dane GUS wskazują, że pod koniec 2024 r. zadłużeniem względem administracji budynku cechowało się 25% lokali spółdzielczych oraz 15% mieszkań z budynków objętych wspólnotami mieszkaniowymi.

Kupując używane „M”, patrzmy na fundusz remontowy …

Czy zatem można powiedzieć, że te wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe, które odkładały remonty znajdują się teraz w gorszej sytuacji niż pod koniec minionej dekady? To prawdopodobne, ale na pewno wiele też zależy od indywidualnej sytuacji. Pamiętajmy bowiem, że zadłużone na remonty spółdzielnie i wspólnoty często odczuły szybki wzrost stóp procentowych NBP w 2022 roku. Niestety, zgromadzenie dużej kwoty na funduszu remontowym nie było proste również przed 2020 rokiem.

Na saldo wspomnianego funduszu oraz poziom miesięcznych wpłat z pewnością powinny zwracać uwagę osoby kupujące używane mieszkanie. Jeżeli bowiem mieszkańcy budynku zgromadzili dotąd niewiele i niewiele też wpłacają na fundusz remontowy, to sytuacja z czasem jednak wymusi zmianę tej polityki. Wtedy utrzymanie mieszkania stanie się droższe, a jego ewentualna odsprzedaż niestety trudniejsza. Nabywcy lokali z rynku wtórnego coraz dokładniej sprawdzają bowiem koszty utrzymania takich „M”.