RynekPierwotny.pl: Nie ceny mieszkań, lecz drożejące kredyty mogą pokrzyżować plany kupujących

Pierwsze sygnały z rynku kredytowego są jednak wyraźnie pozytywne. Po ubiegłorocznej serii obniżek stóp procentowych rynek hipotek zaczął odzyskiwać wigor. Według danych Biura Informacji Kredytowej w lutym wnioski o kredyt mieszkaniowy złożyło ok. 44,5 tys. osób. To aż o 23% więcej niż miesiąc wcześniej i jednocześnie o tyle samo więcej niż wynosiła średnia miesięczna z 2025 r.

Równocześnie wzrosła liczba pozytywnych decyzji kredytowych. W styczniu banki udzieliły kredytu mieszkaniowego 21,8 tys. gospodarstw domowych – zarówno tym, którzy planowali zakup mieszkania, jak i osobom refinansującym wcześniejsze, droższe zobowiązania. Wynik był o 4% lepszy niż miesiąc wcześniej oraz aż o 32% wyższy niż rok temu. Dla porównania, miesięczna średnia za cały 2025 r. wynosiła 19,9 tys. decyzji.

Co ważne, nie sprawdziły się obawy, że podwyższenie stawki CIT z 19% do 30% w 2026 r. skłoni banki do podnoszenia marż. Stało się odwrotnie — presja konkurencyjna wymusiła ich obniżki.

– Zamiast oczekiwanych podwyżek marż zobaczyliśmy ich spadek. Banki zaczęły aktywnie walczyć o klientów, a to przełożyło się na wzrost zdolności kredytowej przeciętnie zarabiających gospodarstw domowych – komentuje Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Kto zyskał najwięcej? Zdolność kredytowa znów rośnie

Analiza Rankomat.pl obejmująca oferty dziesięciu banków pokazuje, że w lutym singiel zarabiający 6 tys. zł netto mógł liczyć przeciętnie na ok. 451,1 tys. zł kredytu z okresowo stałym oprocentowaniem – o ok. 1% więcej niż miesiąc wcześniej. Bezdzietna para z dochodem 8 tys. zł netto mogła liczyć średnio na 559 tys. zł finansowania, również o ok. 1% więcej niż w styczniu. Największą poprawę zanotowały rodziny z jednym dzieckiem i dochodem 10 tys. zł netto – ich zdolność kredytowa wzrosła o ok. 2%, osiągając poziom 662,4 tys. zł.

Na pierwszy rzut oka może się to wydawać niewielką zmianą. W praktyce jednak każdy dodatkowy procent zdolności kredytowej przekłada się na wyższy budżet zakupowy. Przy 20-procentowym wkładzie własnym singiel mógł w lutym dysponować kwotą ok. 562,7 tys. zł. W przypadku bezdzietnej pary było to już blisko 699 tys. zł, natomiast rodzina z dzieckiem mogła myśleć o mieszkaniu wartym ok. 828 tys. zł.

Większa zdolność kredytowa to większy wybór mieszkań

Ponieważ ceny mieszkań w ostatnich miesiącach w wielu miastach się ustabilizowały, wzrost zdolności kredytowej automatycznie przełożył się na większą dostępność lokali. Najbardziej odczuli to single z dochodem 6 tys. zł netto. W Łodzi w zasięgu ich budżetu znajdowało się w lutym aż 6,3 tys. mieszkań. W miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii było ich ok. 5,6 tys., w Poznaniu – ok. 2,4 tys., a w Trójmieście i we Wrocławiu – po ok. 1,5 tys.

W Warszawie takich mieszkań było ok. 1,4 tys., czyli nieco więcej niż miesiąc wcześniej. Najbardziej spektakularną poprawę widać jednak w Krakowie. Liczba mieszkań dostępnych dla singla wzrosła tam aż o 15%, przekraczając poziom 700 lokali. Jeszcze rok temu dla wielu singli stolica Małopolski była rynkiem niemal poza zasięgiem.

Bezdzietne pary dysponujące budżetem ok. 699 tys. zł również mogły liczyć na większy wybór. Największą poprawę odnotowano w Trójmieście, gdzie liczba dostępnych mieszkań wzrosła do ok. 2,9 tys. W miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii oferta sięgała 8,1 tys. lokali, w Poznaniu – ok. 4,4 tys., a w Krakowie – ok. 3,3 tys.

Największym rynkiem dla gospodarstw domowych o przeciętnych dochodach pozostaje jednak Łódź, gdzie w zasięgu takiego budżetu znajduje się ok. 8,4 tys. mieszkań. We Wrocławiu oferta utrzymuje się na poziomie ok. 4,2 tys. lokali, natomiast w Warszawie wynosi ok. 4,4 tys., choć w ostatnim miesiącu nieco się zmniejszyła.

Najszerszy wybór – co nie jest zaskoczeniem – mają rodziny z dzieckiem dysponujące budżetem ok. 828 tys. zł. W Łodzi w ich zasięgu znajduje się ok. 9,4 tys. mieszkań, a w Warszawie ok. 7,6 tys. We Wrocławiu liczba takich lokali sięga ok. 6,3 tys.

Pozytywnie wyróżniają się także miasta Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii, Poznań i Trójmiasto. W pierwszym z tych rynków liczba dostępnych mieszkań wzrosła do ok. 9,4 tys., w Poznaniu do ok. 5,7 tys., natomiast w Trójmieście przekroczyła poziom 4,1 tys. lokali.

– Trzeba pamiętać, że ceny ofertowe nie zawsze są ostateczne. Część deweloperów oferuje dziś rabaty lub dodatkowe zachęty zakupowe, dlatego realna dostępność mieszkań może być nieco większa niż wynika to z samych cen ofertowych – zaznacza Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Rynek może szybko zmienić kierunek

Jednocześnie na horyzoncie pojawiają się czynniki, które mogą odwrócić ten pozytywny trend. Luty przyniósł bowiem wyraźny spadek aktywności inwestycyjnej deweloperów, co w wielu największych miastach przełożyło się na kurczącą się liczbę dostępnych mieszkań.

Do tego dochodzi niepewność związana z konfliktem na Bliskim Wschodzie i gwałtownym wzrostem cen paliw. Jeśli napięcia geopolityczne będą się nasilać, może to pogrzebać nadzieje na kolejne obniżki stóp procentowych w tym roku.

W takiej sytuacji osoby planujące zakup mieszkania stają dziś przed trudnym dylematem. Z jednej strony zdolność kredytowa właśnie się poprawiła, a oferta mieszkań w wielu miastach pozostaje bardzo szeroka. Z drugiej – oferta najtańszych lokali może w kolejnych miesiącach stopniowo topnieć. Ponadto ewentualne pogorszenie sytuacji gospodarczej mogłoby skłonić banki do zaostrzenia polityki kredytowej lub podniesienia marż, co automatycznie ograniczyłoby możliwości finansowe wielu kupujących.

– Paradoks obecnej sytuacji polega na tym, że ceny mieszkań przestały być głównym problemem kupujących. W najbliższych miesiącach o ich decyzjach może przesądzić dostępność kredytu – komentuje Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.