Rynki najmu największych miast zasypane ofertami mieszkań, ale czynsze stabilne

– To sezonowa prawidłowość, że jesienno‑zimowy letarg na rynku najmu trwa do stycznia. Wynajmujący mieszkania zasypują go wówczas ofertami i dopiero w kolejnych miesiącach ożywia się popyt na nie – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl.

Z danych przeszukiwarki portali nieruchomości Adradar wynika, że pod koniec stycznia w całym kraju zamieszczonych było ok. 77 tys. unikalnych ofert wynajmu mieszkań, czyli o 18% więcej niż w końcówce ubiegłego roku. Jednocześnie ich liczba była taka sama jak w styczniu ubiegłego roku.

W styczniu z rynku najmu wycofano 33 tys. ofert, czyli aż o 20% mniej niż w grudniu. Może to świadczyć o sezonowym spadku popytu. Warto jednak pamiętać, że część ofert bywa wycofywana również z innych powodów — na przykład w związku z brakiem satysfakcjonujących zapytań albo zmianą planów właścicieli, którzy na jakiś czas wstrzymują decyzję o najmie. Jednocześnie pojawiło się 45 tys. nowych ogłoszeń (+36% m/m), co potwierdza typowe dla początku roku ożywienie po stronie podaży.

Miało ono miejsce we wszystkich metropoliach. Z danych przeszukiwarki nieruchomości Adradar wynika, że w Warszawie liczba ofert mieszkań na wynajem wzrosła w styczniu z 12,5 tys. do 14,2 tys., czyli o 14%. W Krakowie – z 5,5 tys. do 6,8 tys. (+24%), we Wrocławiu – z 4,6 tys. do 5,3 tys. (+15%), w Gdańsku – z 3,3 tys. do 3,7 tys. (+12%), w Poznaniu – z 2,5 tys. do 3 tys. (+20%), w Łodzi – z 2 tys. do 2,4 tys. (+20%), a w Katowicach – z 1,8 tys. do 2 tys. (+11%).

Marek Wielgo zwraca jednak uwagę, że ta sezonowa eksplozja podaży była dużo mniej gwałtowna niż rok wcześniej, co w teorii może działać na niekorzyść najemców. Wówczas w Warszawie i Łodzi spadła mediana miesięcznego czynszu, która jest bardziej zbliżona do „typowej” stawki czynszu niż średnia. W Poznaniu mediana wzrosła, natomiast w pozostałych metropoliach nie zmieniła się.

Tymczasem tegoroczny styczeń przyniósł stabilizację czynszową w niemal wszystkich metropoliach. Wyłamał się Wrocław – i to w sposób korzystny dla potencjalnych najemców. Mediana czynszu w tej metropolii skurczyła się bowiem o 3% względem grudnia.

– Jak widać, słaby popyt skutecznie zniechęca właścicieli mieszkań do podnoszenia stawek. Najlepiej widać to w Warszawie, gdzie mediana czynszu wyniosła w styczniu 4,2 tys. zł. Była wprawdzie taka sama jak miesiąc wcześniej, ale o 7% niższa niż rok temu – komentuje ekspert GetHome.pl.

Obniżka mediany czynszu rok do roku miała miejsce także we Wrocławiu, gdzie spadła ona o 3% do poziomu 2,9 tys. zł, oraz w Poznaniu – o 4% do 2,6 tys. zł. Z kolei w Krakowie i Gdańsku mediana czynszu zatrzymała się na poziomie 3 tys. zł.

Brak wzrostów w ujęciu rocznym w tak dużych i zróżnicowanych rynkach potwierdza, że ostatnie 12 miesięcy były okresem wyraźnego wyhamowania dynamiki czynszów po wcześniejszych, gwałtownych podwyżkach.

Łódź i Katowice były jedynymi dużymi miastami, w których najem podrożał w skali roku – o 5%, do poziomu 2,1 tys. zł oraz 2,2 tys. zł. Jednak są to rynki o relatywnie niewielkiej liczbie ofert, a więc bardziej podatne na lokalne wahania i zmiany struktury podaży.

Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl ocenia, że jest szansa na stabilizację czynszów także i w tym roku. Poprawa dostępności kredytów może uruchomić naturalny mechanizm, który już nieraz obserwowaliśmy: część najemców zaczyna kalkulować, czy nadal opłaca im się płacić czynsz, skoro rata kredytu zbliża się do jego wysokości. To właśnie poprawa dostępności finansowania często stanowi impuls, który zmienia układ sił między rynkiem najmu a rynkiem własnościowym. Tego typu zmiana sentymentu, zwłaszcza w największych miastach, gdzie relacja czynsz–rata jest wyjątkowo wrażliwa na ruchy stóp, może doprowadzić do stopniowego odpływu najemców w stronę rynku własnościowego.

Nie dzieje się to z dnia na dzień, ale efekty kumulują się: popyt na najem słabnie, a właściciele mieszkań - szczególnie w miastach o dużej podaży ofert - muszą zrewidować swoje oczekiwania czynszowe, by nie ryzykować pustostanu. Podobny mechanizm widzieliśmy już po uruchomieniu programu wsparcia „Bezpieczny Kredyt 2%”, gdy część najemców zamieniła czynsz na ratę spłaty kredytu zaciągniętego na własne M. Teraz historia może się powtórzyć, choć z nieco innych powodów: nie rządowego programu, lecz stopniowego „odmrażania” dostępności kredytów oraz ożywienia gospodarczego skutkującego poprawą nastrojów społecznych.