Ceny ofertowe nowych mieszkań – lipiec 2026 r. Warszawa po raz pierwszy od dawna w dół (wstępne dane)

Największą zmianę w porównaniu z czerwcem odnotowano we Wrocławiu, gdzie średnia cena metra kwadratowego mieszkań dostępnych w ofercie wzrosła o 2 proc., do 15,7 tys. zł. O 1 proc. wzrosła także w Trójmieście, osiągając poziom 18 tys. zł za metr kwadratowy.

Z kolei w Warszawie średnia cena metra kwadratowego spadła o 1 proc., z blisko 19,9 tys. zł do 19,8 tys. zł. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że była to pierwsza obniżka od listopada ubiegłego roku.

W Krakowie średnia utrzymała się na poziomie 17,1 tys. zł za metr kwadratowy, w Poznaniu wyniosła 14,3 tys. zł, w Łodzi 11,4 tys. zł, a w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii 11,1 tys. zł.

– Jak widać, z punktu widzenia kupujących mieszkania lipiec miał dwóch bohaterów. Negatywnym był Wrocław, zaś pozytywnym okazała się Warszawa – komentuje Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Oczywiście największe emocje budzi sytuacja w stolicy, która jest największym i najdroższym rynkiem mieszkaniowym w Polsce. Jeszcze w kwietniu wydawało się, że średnia cena metra kwadratowego mieszkań oferowanych przez deweloperów przekroczy w Warszawie psychologiczną barierę 20 tys. zł. Tak się jednak nie stało. W lipcu warszawscy deweloperzy wprowadzili do sprzedaży mieszkania, których średnia cena w przeliczeniu na metr kwadratowy wyniosła niespełna 14,7 tys. zł

– Po raz ostatni tak tanią nową ofertę warszawscy deweloperzy wprowadzili na rynek w lipcu i październiku 2023 r. – podkreśla Marek Wielgo.

Równocześnie zastrzega, że są to dane wstępne, które mogą ulec niewielkiej korekcie.

Na pierwszy rzut oka mogłoby się wydawać, że warszawscy deweloperzy zaczęli dostosowywać nową podaż do możliwości finansowych kupujących. Tym bardziej że drugi kwartał przyniósł wyraźne spowolnienie popytu.

Problem w tym, że rynek mieszkaniowy cechuje się dużą bezwładnością po stronie podaży. Projekty trafiające dziś do sprzedaży były przygotowywane zwykle kilka lat temu, w zupełnie innych realiach rynkowych.

– Oczywiście część firm może decydować o kolejności uruchamiania wcześniej przygotowanych inwestycji, ale ich swoboda jest ograniczona m.in. terminami ważności pozwoleń na budowę, stopniem zaawansowania przygotowań czy wcześniejszymi decyzjami biznesowymi. Innymi słowy, deweloperzy mogą wpływać na moment uruchamiania części projektów, ale nie są w

stanie szybko zmienić struktury oferty mieszkaniowej, ponieważ większość kluczowych decyzji inwestycyjnych zapadła kilka lat wcześniej – mówi Marek Wielgo.

Potwierdzeniem tego mogą być lipcowe dane z Wrocławia i Trójmiasta. W obu metropoliach do sprzedaży trafiły mieszkania relatywnie drogie, co przełożyło się na wzrost średniej ceny metra kwadratowego w ofercie. Nie oznacza to jednak, że tamtejsi deweloperzy postanowili ignorować sygnały płynące z rynku.

– Bardziej prawdopodobne jest to, że uruchomili inwestycje, które były już gotowe do rozpoczęcia sprzedaży. Tym bardziej że zarówno Wrocław, jak i Trójmiasto należą do rynków, na których istotną grupę nabywców stanowią osoby zamożne oraz kupujący poprawiający swoje warunki mieszkaniowe. Popyt na lokale o wyższym standardzie i w lepszych lokalizacjach pozostaje tam relatywnie wysoki – dodaje ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

W skali roku liderem wzrostów cen pozostaje Warszawa, gdzie średnia cena metra kwadratowego jest obecnie o 11 proc. wyższa niż przed rokiem. W Trójmieście wzrost wynosi 8 proc., we Wrocławiu i Poznaniu po 6 proc., a w Krakowie 2 proc. Z kolei Łódź i miasta Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii są jedynymi rynkami, na których średnia cena metra kwadratowego jest obecnie nieco niższa niż rok temu.

– Zmiany średniej ceny ofertowej wynikają przede wszystkim ze zmian struktury nowej podaży, a nie z powszechnego podnoszenia lub obniżania cen mieszkań znajdujących się już w sprzedaży. Jednocześnie rekordowo wysoka oferta mieszkań ogranicza presję na wzrost cen i sprzyja negocjacjom, szczególnie w miastach z nadpodażą, takich jak Łódź czy Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia – wyjaśnia Marek Wielgo.