Ile kosztuje ucieczka z centrum? Nawet 240 tys. zł różnicy na dwupokojowym mieszkaniu

– Młodzi migrujący za pracą do największych miast często się skarżą, że własne M jest poza zasięgiem finansowym przeciętnie zarabiających ludzi. W prestiżowych dzielnicach faktycznie tak jest. Na przedmieściach mieszkania wciąż są dostępne, choć i tam ceny szybują coraz wyżej – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Metropolie drożeją szybciej niż ich „obwarzanki”

Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w 2025 r. niemal we wszystkich metropoliach średnia cena metra kwadratowego mieszkań wzrosła bardziej niż w samych miastach centralnych. Wyjątkiem było Trójmiasto, gdzie luksusowe apartamenty w centrum Gdańska wywindowały średnią w górę aż o 10%, podczas gdy w okolicach metropolii dostępne na rynku mieszkania potaniały w tym czasie „tylko” o 3%.

Na drugim biegunie była Łódź, w której oferta mieszkań osiągnęła w ubiegłym roku rekordowy w historii tego rynku poziom. Skutkowało to stabilizacją średniej ceny metra kwadratowego. Potężna nadpodaż mieszkań w Łodzi spowodowała równocześnie zamrożenie nowych inwestycji w okolicach miasta. Lokalni deweloperzy wprowadzili tam do sprzedaży zaledwie 87 mieszkań, czyli aż o 75% mniej niż rok wcześniej. Najwyraźniej nie przewidzieli jednak, że chętnych na nie będzie przeszło pięć razy więcej. W efekcie oferta skurczyła się o połowę, a średnia cena metra kwadratowego tych mieszkań, które w niej pozostały, wzrosła o 13%.

Spadek aktywności inwestycyjnej deweloperów miał miejsce także w okolicach Poznania. Powód był częściowo podobny – rekordowa oferta mieszkań w samym Poznaniu. To jednak metropolia przyciągnęła kupujących: sprzedaż w mieście wzrosła, a w aglomeracji wyraźnie osłabła. Mimo to oferta mieszkań wokół Poznania się skurczyła, a ich średnia cena metra kwadratowego wzrosła o 7%.

Z zupełnie inną sytuacją mieliśmy do czynienia w okolicach Krakowa. Tamtejsi deweloperzy gwałtownie zwiększyli w ubiegłym roku podaż nowych mieszkań w reakcji na rosnący popyt – tyle że przy wyższych cenach. W efekcie średnia cena metra kwadratowego wzrosła tam o 6%. Z kolei w aglomeracji warszawskiej podwyżka wyniosła 8%, a we wrocławskiej – 7%.

O jedną trzecią taniej niż w mieście

Jedno się jednak nie zmieniło – w lokalizacjach podmiejskich wciąż jest wyraźnie taniej niż w metropoliach.

Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że pod koniec stycznia 2026 r. średnia cena metra kwadratowego mieszkań oferowanych przez firmy deweloperskie w Warszawie przekroczyła 19 tys. zł. Tymczasem w miejscowościach podwarszawskich było to ok. 11,8 tys. zł za metr, czyli o ponad jedną trzecią mniej. Podobnie wygląda sytuacja w przypadku pozostałych największych metropolii.

Dwupokojowe w centrum czy cztery pokoje pod miastem?

W metropoliach największą popularnością cieszą się mieszkania dwupokojowe. W Warszawie za takie M2 trzeba dziś zapłacić średnio ok. 798 tys. zł. Tymczasem pod miastem przeciętna cena takiego lokum wynosi ok. 560 tys. zł. Różnica sięga więc nawet 240 tys. zł.

W Krakowie deweloperzy życzą sobie za dwupokojowe mieszkania średnio 740 tys. zł, a za rogatkami miasta – 466 tys. zł. Skala dysproporcji jest więc ogromna.

Dysponując budżetem rzędu 798 tys. zł, w okolicach Warszawy można bez większego problemu kupić czteropokojowe mieszkanie, a nawet niewielki segment.

– Na zakup mieszkania w podmiejskiej lokalizacji coraz częściej będą decydować się zwłaszcza młode rodziny, które potrzebują więcej przestrzeni, a w centrum miasta nie stać ich na większy metraż – ocenia Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Cena to nie wszystko – liczy się infrastruktura

Ekspert zwraca jednak uwagę, że zarówno w obrębie miasta, jak i w okalających je miejscowościach ceny mieszkań są bardzo zróżnicowane.

W Śródmieściu Warszawy średnia cena mieszkań oferowanych przez deweloperów to ok. 40,8 tys. zł za metr kwadratowy. Na obrzeżach miasta – głównie w takich dzielnicach jak Białołęka, Wawer czy Rembertów – metr kwadratowy nowego mieszkania kosztuje średnio mniej niż 14 tys. zł.

Z kolei w okolicach Warszawy można znaleźć nowe mieszkania z ceną poniżej 9 tys. zł za metr kwadratowy (np. w Markach i Błoniu), ale też takie, które kosztują ponad 15 tys. zł za metr (w Pruszkowie czy Piasecznie). Zdarza się więc, że pod miastem nowe mieszkania bywają droższe niż w niektórych częściach stolicy.

Kluczowa jest komunikacja, bliskość przedszkoli, szkół, punktów usługowych i sklepów. Na obrzeżach miast infrastruktura jest zwykle słabiej rozwinięta, co może przekładać się na niższe ceny.

Budżet 500 tys. zł – gdzie wybór jest większy?

Dla wielu młodych nabywców realnym limitem finansowym – zarówno psychologicznym, jak i kredytowym – jest dziś kwota 500 tys. zł. Jak pokazują dane RynekPierwotny.pl, to właśnie w tym segmencie widać największe różnice między metropolią a jej aglomeracją.

W Warszawie pod koniec stycznia 2026 r. w ofercie deweloperów było 472 mieszkania w cenie do 500 tys. zł. W miejscowościach okalających stolicę – przeszło 1,2 tys.

Większy niż w metropolii wybór mieszkań do 500 tys. zł był także w okolicach Trójmiasta i Krakowa, a mniejszy – w okolicach Łodzi, Poznania i Wrocławia.

Problem w tym, że aglomeracje wciąż przegrywają z metropoliami pod względem całkowitej wielkości oferty. W okolicach Łodzi w ofercie deweloperów było w styczniu zaledwie 267 mieszkań, podczas gdy w samym mieście – ponad 11,8 tys. Tak dużej przepaści nie ma między Warszawą a jej „obwarzankiem”: 18,1 tys. mieszkań w stolicy wobec 5,9 tys. w okolicznych miejscowościach.

– Lokalizacje podmiejskie jeszcze przez jakiś czas będą kusić relatywnie niższymi cenami mieszkań. Warto jednak pamiętać, że decyzja o wyprowadzce poza miasto to nie tylko kwestia ceny metra kwadratowego, ale stylu życia na lata. Czas i koszt dojazdów, dostęp do usług publicznych oraz tempo rozwoju infrastruktury mogą w dłuższej perspektywie przesądzić o realnej opłacalności takiej decyzji – podkreśla Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.