Gdzie są najtańsze dzielnice najdroższych miast?

– Nie ma co ukrywać, w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach największych miast ceny mieszkań są dziś poza zasięgiem przeciętnego nabywcy. Osoby planujące zakup własnego lokum bardzo często muszą rozważyć przeprowadzkę na obrzeża, co oznacza dłuższe dojazdy i większe wyzwania logistyczne – przyznaje Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Warszawa: duże różnice cen i dominacja Białołęki

Warszawski rynek najlepiej pokazuje skalę zróżnicowania cenowego. Najwyższe ceny zdecydowanie dominują w Śródmieściu (ponad 40 tys. zł/mkw.) i na Woli (ok. 32 tys. zł/mkw.). Wystarczy jednak przenieść się na drugi brzeg Wisły, by zobaczyć zupełnie inny obraz rynku. Na Białołęce, w Wawrze czy Rembertowie średnie stawki oscylują wokół 13,5 tys. zł za metr, co czyni je jednymi z najbardziej dostępnych lokalizacji w stolicy.

Analiza oferty deweloperów pokazuje wyraźnie, że to właśnie Białołęka jest dziś centrum „taniej Warszawy”. Przyjmując, że do tej kategorii zalicza się jedna czwarta najtańszych mieszkań, w lutym ich górna granica cenowa wynosiła 14,6 tys. zł za metr kwadratowy. Ponad połowa lokali w tym przedziale cenowym znajdowała się właśnie na Białołęce, gdzie deweloperzy oferowali blisko 3 tys. takich nieruchomości. W Wawrze dostępnych było ponad 400, a w Rembertowie – ze względu na ograniczoną podaż – zaledwie 112.

Co istotne, aż 85% najtańszych kawalerek i mieszkań dwupokojowych w całej Warszawie zlokalizowanych było na Białołęce, co jednoznacznie potwierdza dominującą rolę tej dzielnicy pod względem dostępności cenowej. Relatywnie przystępne propozycje można znaleźć także w dzielnicach o średnim poziomie cen, takich jak Ursus, Włochy czy Praga-Północ, choć ich udział w najtańszej ofercie jest zdecydowanie mniejszy.

Trójmiasto: Gdynia wygrywa dostępnością

Nawet w bardzo drogim Trójmieście wciąż można znaleźć mieszkania poniżej 10 tys. zł za metr kwadratowy, jednak są one wyraźnie skoncentrowane w wybranych lokalizacjach.

W Gdańsku najtańsze pozostają Orunia Górna–Gdańsk Południe oraz Jasień, gdzie średnie ceny wynoszą odpowiednio około 11,4 tys. zł i 12,3 tys. zł za metr. Jednocześnie coraz większą rolę odgrywa Gdynia, która oferuje dziś jedne z najbardziej konkurencyjnych cen w całej metropolii. W dzielnicy Chwarzno-Wiczlino na kupujących czekało w lutym blisko 270 mieszkań ze średnią ceną około 10,6 tys. zł za metr kwadratowy, a podobny poziom utrzymuje się w Wielkim Kacku. Tańsze propozycje pojawiają się również w Osowej oraz gdyńskich Leszczynkach, choć skala oferty w tych lokalizacjach jest wyraźnie mniejsza.

W praktyce oznacza to, że w Trójmieście to właśnie Gdynia, a nie Gdańsk, coraz częściej staje się pierwszym wyborem dla osób szukających bardziej przystępnych cen.

Kraków: poniżej 10 tys. zł już tylko „ostatnie sztuki”

W Krakowie lokale w cenie poniżej 10 tys. zł za metr kwadratowy praktycznie zniknęły z oferty – dostępne są jedynie pojedyncze, końcowe mieszkania, głównie w Podgórzu. Wciąż można jednak znaleźć około 450 nieruchomości w cenie do 12 tys. zł za metr, choć ich liczba systematycznie maleje. Najwięcej takich lokali znajduje się właśnie w Podgórzu, gdzie jednocześnie powstają także inwestycje z wyższej półki, co znacząco podnosi średnią cenę dla całej dzielnicy, sięgającą blisko 17 tys. zł za metr kwadratowy.

Najniższą średnią mają mieszkania oferowane przez deweloperów w dzielnicy Wzgórza Krzesławickie – ok. 12,7 tys. zł/mkw. Problemem jest mniejsza liczba mieszkań do 12 tys. zł (104). Podobnie wyceniane lokale można znaleźć w Swoszowicach (13,1 tys. zł/mkw.), Bieżanowie-Prokocimiu (14,9 tys. zł/mkw.), Nowej Hucie (ok. 13,5 tys. zł/mkw.) oraz Dębnikach (17,1 tys. zł/mkw.).

Rynek krakowski wyraźnie pokazuje, jak szybko kurczy się segment mieszkań dostępnych cenowo.

Wrocław: tanie mieszkania to margines rynku

We Wrocławiu granica „tanich” mieszkań – ze względu na niższy ogólny poziom cen niż w Warszawie czy Krakowie – przebiega na poziomie 10 tys. zł za metr kwadratowy. Jednak nawet przy tak zdefiniowanym progu udział takich lokali jest marginalny. W lutym było ich zaledwie 172 spośród ponad 10 tysięcy mieszkań dostępnych w ofercie deweloperów, co stanowi niespełna 2% rynku.

Choć Wrocław ma 48 osiedli, analiza została oparta na dawnym podziale na pięć dzielnic. Lokale poniżej 10 tys. zł za metr kwadratowy są dostępne tylko w trzech z nich: Fabrycznej, Psim Polu i na Krzykach. Spośród nich to Fabryczna wyróżnia się także najniższą średnią ceną wszystkich oferowanych mieszkań, wynoszącą około 13,2 tys. zł za metr kwadratowy. Wrocławski rynek wyraźnie pokazuje, że segment najtańszych lokali ma dziś charakter niszowy i szybko się kurczy.

Poznań: ograniczona dostępność i duże zróżnicowanie

Zbliżony obraz wyłania się z analizy rynku poznańskiego. Lokale poniżej 10 tys. zł za metr kwadratowy stanowią około 5% całej oferty, co również potwierdza ich ograniczoną dostępność. Najwięcej takich mieszkań przypada na dzielnicę Stare Miasto, która obejmuje zarówno ścisłe centrum, jak i północne obrzeża, co przekłada się na bardzo duże zróżnicowanie cenowe – od projektów premium po bardziej przystępne inwestycje. Za relatywnie najtańsze uchodzą Jeżyce i Grunwald, gdzie średnie ceny wynoszą około 13,5 tys. zł za metr kwadratowy, choć liczba mieszkań w najniższych przedziałach cenowych pozostaje niewielka. Większą dostępność tańszych lokali można znaleźć na Nowym Mieście, jednak również tam nie brakuje inwestycji o wysokim standardzie i cenach znacząco przekraczających średnią

Choć ceny mieszkań w największych miastach biją kolejne rekordy, mapa relatywnie tanich lokalizacji wciąż istnieje, zmienia się jednak jej struktura. Obszary peryferyjne, które jeszcze kilka lat temu były traktowane jako mniej atrakcyjne, dziś rozwijają się najszybciej i często stanowią jedyną realną alternatywę dla młodych kupujących. Ci, którzy analizują rynek szerzej i są gotowi wyjść poza najbardziej oczywiste kierunki, nadal mogą znaleźć mieszkanie dopasowane do swoich możliwości finansowych.

– Obecna sytuacja rynkowa prowadzi do jednego, coraz wyraźniejszego wniosku: dla większości nabywców wybór sprowadza się dziś do prostego, ale trudnego kompromisu między ceną a lokalizacją. W praktyce oznacza to, że dostępność mieszkań nie znika, lecz przesuwa się tam, gdzie jeszcze kilka lat temu niewielu kupujących chciało szukać swojego miejsca do życia – podsumowuje Marek Wielgo.