Które dzielnice w polskich miastach są „dobre”, a które „złe” i jak to wpływa na ceny? Czy ten podział jeszcze działa?

– Reputacja dzielnicy przez lata była uproszczoną oceną jakości życia i atrakcyjności lokalizacji. Znaczenie miały m.in. bezpieczeństwo, infrastruktura, dostęp do usług czy charakter zabudowy. To wpływało na postrzeganie całej dzielnicy i poziom cen mieszkań – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Duże różnice między dzielnicami, jeszcze większe w ich obrębie

Hierarchia między dzielnicami nadal istnieje. Najlepiej widać to w Warszawie, gdzie rozpiętość średnich cen jest bardzo duża. W Śródmieściu metr kwadratowy nowych mieszkań kosztuje średnio ok. 39,9 tys. zł, podczas gdy na Białołęce ok. 13,6 tys. zł.

Coraz bardziej widoczne stają się jednak różnice cenowe w obrębie samych dzielnic. Na Białołęce deweloperzy oferują zarówno mieszkania kosztujące mniej niż 9 tys. zł za metr kwadratowy, jak i lokale wyceniane na blisko 20 tys. zł za metr. Oznacza to, że nawet w relatywnie tańszych częściach miasta można dziś znaleźć mieszkania z bardzo różnych półek cenowych.

Praga jak Wilanów? Ceny mieszkań przestają podążać za stereotypami

Zmieniają się także dawne podziały prestiżu między dzielnicami. Wilanów przez lata był symbolem nowoczesnego i zamożnego adresu, podczas gdy Praga długo miała opinię lokalizacji mniej atrakcyjnej. Tymczasem dziś średnia cena nowych mieszkań na Pradze Południe (20,4 tys. zł/mkw.) jest wyższa niż w Wilanowie (19,9 tys. zł/mkw.), a Praga Północ osiąga już bardzo zbliżony poziom.

Nie oznacza to oczywiście, że wszystkie dzielnice stały się podobne. W każdej można znaleźć zarówno inwestycje premium, jak i wyraźnie tańsze projekty. Jeszcze kilka lat temu „dobra dzielnica” zwykle oznaczała wysoki poziom cen niemal całego rynku. Dziś coraz większe znaczenie ma konkretna inwestycja, standard projektu i najbliższe otoczenie.

Jedna dzielnica, kilka poziomów cen

Podobne zjawisko widać także w innych dużych miastach.

W Krakowie średnie ceny mieszkań wahają się od ok. 25,3 tys. zł za metr kwadratowy w Grzegórzkach do ok. 12,6 tys. zł we Wzgórzach Krzesławickich. Nawet tam coraz trudniej jednak mówić o jednoznacznie „drogich” i „tanich” dzielnicach. W relatywnie tańszych lokalizacjach pojawiają się bowiem mieszkania kosztujące znacznie więcej niż średnia dla całej dzielnicy.

Z kolei w Łodzi najtańszymi dzielnicami są Górna i Bałuty, gdzie średnia cena mieszkań wynosi odpowiednio ok. 10,8 tys. i 10,9 tys. zł za metr kwadratowy. Dla porównania w Śródmieściu przekracza ona 13 tys. zł. Jednocześnie także na Górnej i Bałutach pojawiają się mieszkania wyraźnie droższe niż sugerowałaby średnia cena w tych częściach miasta.

Podobny mechanizm widoczny jest w Poznaniu. Grunwald i Jeżyce należą do najtańszych dzielnic, ze średnimi cenami na poziomie ok. 13,5–13,6 tys. zł za metr kwadratowy. Mimo to część mieszkań oferowanych w tych lokalizacjach kosztuje ponad 15 tys. zł za metr.

We Wrocławiu najtańsza pozostaje Fabryczna ze średnią ceną ok. 13,2 tys. zł za metr kwadratowy. Jednocześnie w tej samej dzielnicy dostępne są zarówno mieszkania kosztujące ok. 9 tys. zł za metr, jak i lokale wyceniane nawet na 20 tys. zł. To pokazuje, jak duże potrafią być dziś różnice cenowe w obrębie jednej dzielnicy.

Wyraźnie widać to także w Katowicach. Zespół Dzielnic Śródmiejskich należy tam do najdroższych lokalizacji pod względem średniej ceny mieszkań, która wynosi ok. 13,2 tys. zł za metr kwadratowy. Jednocześnie w tej części miasta znajduje się również duża oferta mieszkań relatywnie tańszych.

W Trójmieście ceny nowych mieszkań wahają się od ok. 10,6 tys. zł za metr kwadratowy w gdyńskiej dzielnicy Chwarzno-Wiczlino do ok. 27 tys. zł za metr kwadratowy w gdańskiej Oliwie. O poziomie cen coraz częściej decydują jednak konkretne cechy lokalizacji, dostęp do komunikacji, terenów rekreacyjnych czy morza, a nie wyłącznie utrwalony wizerunek dzielnicy.

Co dziś decyduje o cenach mieszkań

– Reputacja dzielnic nadal ma znaczenie, ale przestała być głównym wyznacznikiem cen mieszkań. Coraz większą rolę odgrywa konkretna lokalizacja inwestycji, jej standard, otoczenie i dostępność infrastruktury – komentuje Marek Wielgo.

W efekcie coraz trudniej mówić o jednoznacznie „drogich” i „tanich” dzielnicach. W obrębie tych samych dzielnic można dziś znaleźć zarówno mieszkania relatywnie przystępne, jak i projekty premium.

Jak podkreśla Marek Wielgo, wpływ na ceny mają obecnie przede wszystkim czas dojazdu, dostępność usług, jakość przestrzeni miejskiej oraz ograniczona dostępność gruntów pod nowe inwestycje. Dla młodszych kupujących historyczne stereotypy dotyczące dzielnic mają coraz mniejsze znaczenie.

Coraz częściej o wartości mieszkania decyduje więc nie sama dzielnica, ale konkretne osiedle, ulica czy nawet fragment kwartału zabudowy. Dodatkowo administracyjne granice dzielnic obejmują często bardzo zróżnicowane obszary – zarówno dobrze skomunikowane i nowoczesne, jak i peryferyjne lub wymagające rewitalizacji. W praktyce oznacza to, że granice administracyjne coraz słabiej tłumaczą realne różnice cen mieszkań.