Państwo kontra mikrokawalerki. Nowa odsłona wojny dziesięcioletniej.

Według najnowszej wersji projektu rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, nie będzie można projektować lokali mniejszych niż 25 mkw. także w budynkach zamieszkania zbiorowego. Zmiana ma ograniczyć praktykę budowania małych lokali formalnie użytkowych, które w rzeczywistości funkcjonują jako mieszkania.

– To kolejny etap trwającej od lat wojny regulatora z rynkiem – komentuje Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Od liberalizacji do uszczelniania

Paradoks całej historii polega na tym, że jeszcze dekadę temu kierunek myślenia administracji był dokładnie odwrotny niż dziś. W 2016 roku resort infrastruktury planował zniesienie norm dotyczących minimalnych powierzchni pomieszczeń mieszkalnych, uznając, że o parametrach lokali powinien decydować przede wszystkim rynek i preferencje nabywców.

Jak argumentowali wówczas eksperci portalu RynekPierwotny.pl, mikromieszkania nie były żadnym polskim wynalazkiem, lecz naturalnym elementem funkcjonowania największych światowych metropolii – od Nowego Jorku i Londynu po Paryż. W warunkach szybko rosnących cen nieruchomości i postępującej urbanizacji segment najmniejszych mieszkań miał stanowić jeden z elementów dywersyfikacji oferty deweloperskiej.

W tamtym okresie dominowało przekonanie, że rynek sam zweryfikuje skalę zjawiska.

Dwa lata później nastąpił jednak gwałtowny zwrot regulacyjny. Od 1 stycznia 2018 roku zaczęły obowiązywać przepisy zakazujące projektowania mieszkań o powierzchni mniejszej niż 25 mkw. Regulacja miała poprawić standard zamieszkiwania i ograniczyć najbardziej skrajne przypadki „upakowywania” ludzi na minimalnej przestrzeni.

I rzeczywiście – z punktu widzenia urbanistyki czy jakości życia trudno odmówić tym argumentom racjonalności.

Problem w tym, że rynek mieszkaniowy rzadko podporządkowuje się prostym administracyjnym zakazom.

Mikrokawalerki nie są żadnym nowym wynalazkiem

W publicznej debacie najmniejsze lokale często przedstawiane są jako stosunkowo nowy produkt „patodeweloperki”. Tymczasem mieszkania o powierzchni kilkunastu metrów kwadratowych funkcjonowały w Polsce od dekad – również w czasach PRL. Dla wielu osób były pierwszym krokiem do samodzielności mieszkaniowej.

Jeszcze kilkanaście czy kilkadziesiąt lat temu nikogo szczególnie nie dziwiły kawalerki o powierzchni 16, 18 czy 20 mkw., zwłaszcza w dużych miastach i atrakcyjnych lokalizacjach. Ich przewagą była relatywnie niska cena nominalna, dobra lokalizacja i możliwość samodzielnego zamieszkania bez konieczności wynajmowania większego lokalu.

Jak wynikało z analiz portalu RynekPierwotny.pl jeszcze sprzed wprowadzenia limitu 25 mkw., popyt na najmniejsze lokale utrzymywał się stabilnie na poziomie około 1–2 proc. całkowitego popytu na rynku pierwotnym. Segment miał więc charakter niszowy, ale trwały i wyraźnie obecny w strukturze rynku.

To właśnie ten stabilny popyt sprawił, że mimo regulacji mikrolokale nie zniknęły z rynku.

Popyt nie zniknął. Rynek znalazł obejście

Po wejściu nowych przepisów deweloperzy bardzo szybko zaczęli wykorzystywać alternatywne formuły prawne.

Ponieważ ograniczenia dotyczyły wyłącznie lokali mieszkalnych, na rynku zaczęły pojawiać się:

– mikroapartamenty,

– aparthotele,

– condohotele,

– prywatne akademiki,

– lokale użytkowe pełniące funkcję mieszkań.

Formalnie nie były to mieszkania, lecz lokale użytkowe lub budynki zamieszkania zbiorowego. W praktyce jednak często funkcjonowały dokładnie tak samo jak klasyczne lokale mieszkalne.

Kupujący godzili się przy tym na liczne niedogodności:

– wyższy, 23-procentowy VAT,

– mniej korzystny status prawny,

– ograniczenia meldunkowe,

– problemy eksploatacyjne.

W zamian otrzymywali jednak produkt relatywnie tani w zakupie. Nawet jeśli cena za metr kwadratowy była bardzo wysoka, to niewielki metraż oznaczał dużo niższy próg wejścia kapitałowego niż w przypadku tradycyjnego mieszkania.

I właśnie w tym miejscu najlepiej widać fundamentalne zderzenie dwóch sposobów myślenia o rynku mieszkaniowym.

Zderzenie dwóch logik rynku mieszkaniowego

Zwolennicy podejścia rynkowo-liberalnego przekonują, że państwo nie powinno administracyjnie eliminować produktu, na który istnieje trwały popyt. Ich zdaniem mikrolokale są naturalną odpowiedzią rynku na wysokie ceny mieszkań, urbanizację oraz zmieniający się styl życia mieszkańców dużych miast.

W praktyce najmniejsze lokale trafiają najczęściej do:

– studentów,

– singli,

– młodych pracowników migrujących do największych aglomeracji,

– inwestorów szukających małych lokali na wynajem.

W wielu przypadkach nie chodzi nawet o wybór komfortu, lecz o wybór pomiędzy bardzo małym mieszkaniem a całkowitym brakiem możliwości zakupu własnego lokalu.

Z drugiej strony istnieje jednak równie silne podejście urbanistyczno-regulacyjne, które zwraca uwagę, że problemem nie jest wyłącznie sam metraż, lecz obchodzenie prawa i rozbijanie logiki planowania przestrzennego.

Na ten aspekt zwraca uwagę m.in. Hanna Milewska-Wilk z Instytutu Rozwoju Miast i Regionów. Jak podkreśla ekspertka, budynki formalnie projektowane jako hotele, aparthotele czy obiekty usługowe w praktyce zaczynają pełnić funkcję mieszkaniową, co prowadzi do przeciążenia infrastruktury oraz chaosu urbanistycznego.

Gmina planuje bowiem:

– określone natężenie ruchu,

– zużycie mediów,

– funkcje usługowe lub biurowe,

– odpowiednią infrastrukturę techniczną.

Tymczasem w miejscu planowanego obiektu usługowego pojawia się budynek zamieszkany przez setki osób. W efekcie rozjeżdża się zarówno logika planowania przestrzennego, jak i realne funkcjonowanie miasta.

Resort próbuje zamknąć ostatnią furtkę

Nowe przepisy mają być odpowiedzią właśnie na ten mechanizm.

Nie chodzi już wyłącznie o sam zakaz projektowania mieszkań poniżej 25 mkw., ale o ograniczenie możliwości obchodzenia wcześniejszych regulacji poprzez budowę mikroapartamentów w budynkach zamieszkania zbiorowego.

To bardzo istotna zmiana, ponieważ przez ostatnie lata właśnie ten segment stał się głównym kanałem rozwoju najmniejszych lokali na rynku.

W praktyce oznacza to kolejny etap uszczelniania systemu:

– najpierw zakazano mikrokawalerek jako mieszkań,

– następnie rynek przeniósł się do lokali użytkowych,

– potem do aparthoteli i akademików,

– dziś regulator próbuje ograniczyć również tę ścieżkę.

Nowe przepisy nie walczą więc już z samą powierzchnią lokalu, lecz z mechanizmem obchodzenia wcześniejszych regulacji.

Wojna, która szybko się nie skończy

Historia mikrokawalerek pokazuje paradoks polskiego rynku mieszkaniowego. Państwo przez lata próbowało regulować segment, który jeszcze dekadę temu samo chciało liberalizować. Rynek odpowiadał jednak kolejnymi konstrukcjami prawnymi – od lokali użytkowych po aparthotele i condohotele.

Trudno zresztą oczekiwać, by było inaczej. Dopóki ceny mieszkań pozostaną wysokie, a część kupujących będzie poszukiwać możliwie najtańszego wejścia na rynek, zainteresowanie najmniejszymi lokalami prawdopodobnie nie zniknie.

– Pytanie brzmi raczej, czy segment ten będzie funkcjonował w przejrzystych i spójnych ramach prawnych, czy też nadal będzie wypychany do kolejnych legislacyjnych szarych stref – podsumowuje Jarosław Jędrzyński.