20 tys. za metr? To tylko statystyka. Sprawdzamy, ile naprawdę kosztują mieszkania w Warszawie

Na papierze wygląda to dość groźnie. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w kwietniu średnia cena metra kwadratowego nowych mieszkań w Warszawie sięgnęła 20 tys. zł. Obraz rynku przestaje być jednak tak dramatyczny, gdy spojrzymy na medianę – czyli cenę „ze środka stawki”, która wynosiła 17,6 tys. zł. To aż 13-procentowa różnica.

Podobny mechanizm widać również w innych metropoliach. W Krakowie średnia to 17,1 tys. zł, a mediana 16 tys. zł, we Wrocławiu odpowiednio 15,3 i 14,3 tys. zł, a w Poznaniu 14,3 i 13,2 tys. zł.

Można zresztą zauważyć jeszcze jedną prawidłowość – im więcej na danym rynku mieszkań z najwyższej półki, tym większy rozjazd między średnią a medianą. Nieprzypadkowo to właśnie Warszawa jest tu liderem. To rynek, na którym ceny najdroższych mieszkań dochodzą dziś nawet do ponad 80 tys. zł za mkw.

Na drugim biegunie jest Łódź. Tam różnica między średnią a medianą jest symboliczna, a najdroższe mieszkania kosztują około 36 tys. zł za metr. Segment luksusowy istnieje, ale nie ma takiej siły oddziaływania na statystykę jak w stolicy.

– To pokazuje, że im większy udział bardzo drogich mieszkań, tym bardziej „rozjeżdża się” średnia z medianą – i tym ostrożniej trzeba interpretować nagłówkowe liczby – komentuje Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Luksusowy ogon ciągnie średnią w górę

Ten rozdźwięk nie bierze się znikąd. Początek roku przyniósł w Warszawie prawdziwy wysyp inwestycji z najwyższej półki cenowej. W styczniu do sprzedaży trafiły mieszkania w Liberty Tower z cenami sięgającymi 45 tys. zł za metr. Już miesiąc później pojawiły się jeszcze droższe projekty. W inwestycji Murano (Profbud) stawki dochodziły do 54 tys. zł za mkw., a w luksusowej inwestycji na Woli, realizowanej przez Monting Development, ceny najdroższych apartamentów sięgnęły nawet 80,4 tys. zł za metr.

To oczywiście margines rynku. Ale margines, który potrafi „ustawić” statystykę. Średnia nie mówi więc, że wszystkie mieszkania drożeją. Mówi jedynie, że zmienia się „mix” – a im więcej segmentu premium, tym wyższy wynik.

W segmencie popularnym – czyli tzw. economy i economy plus – średnia cena mieszkań od dwóch lat utrzymuje się na poziomie około 17 tys. zł za metr kwadratowy i praktycznie się nie zmienia. To właśnie ten segment dominuje w ofercie i to z niego korzysta większość kupujących.

Zupełnie inaczej wygląda sytuacja w górnych segmentach rynku. Eksperci RynekPierwotny.pl dzielą je na upper-middle i premium. W pierwszym są projekty dla zamożniejszych klientów – często inwestycyjnych – w bardzo dobrych lokalizacjach, gdzie ceny przekraczają 25 tys. zł za metr kwadratowy. Drugi to ścisła elita rynku. Takie inwestycje można policzyć na palcach jednej ręki. Liczy się w nich wszystko: lokalizacja, architektura, przestrzeń i prywatność. Trafiają do najzamożniejszych klientów – także z zagranicy – a ceny zaczynają się od około 50 tys. zł za metr i często sięgają 60 tys. zł i więcej.

– Średnie ceny mieszkań z wyższej półki w Warszawie wzrosły w ostatnich dwóch latach o 37 proc., z około 31 tys. zł do 42 tys. zł za metr kwadratowy – zwraca uwagę Jan Dziekoński, główny ekonomista portalu RynekPierwotny.pl.

Jak tłumaczy, to efekt pojawienia się kilku inwestycji z absolutnego topu, takich jak Szara 10A, Rozbrat 44, Chłodna 35 czy Villa Bogoria, gdzie ceny mieszkań zaczynają się od około 6 mln zł.

– Kiedyś takie projekty były rzadkością, dziś jest ich wyraźnie więcej. W tym segmencie nie chodzi już tylko o prestiżową lokalizację, ale o pewien „vibe” – kameralność, spokój i poczucie ekskluzywności, które przyciągają nie tylko polskich multimilionerów, ale też klientów z Londynu, Berlina czy Paryża – podkreśla Jan Dziekoński.

Mediana – spokojniejszy i bardziej wiarygodny punkt odniesienia

W tym roku średnia cena metra kwadratowego w Warszawie wzrosła już o około 8 proc. Tempo podwyżek w pierwszych miesiącach 2026 r. było wyższe niż przez wcześniejsze dwa lata. Tymczasem w maju na warszawski rynek trafiła duża liczba mieszkań o bardziej umiarkowanych cenach w takich projektach jak Głębocka Vita czy w kolejnych etapach Bulwarów Praskich. Efekt? Średnia cena metra kwadratowego – zamiast kontynuować marsz w górę – może minimalnie spaść. Nie dlatego, że deweloperzy zaczęli obniżać ceny. Dlatego, że zmieniła się struktura oferty.

Eksperci RynekPierwotny.pl podkreślają, że mediana działa inaczej. Odcina skrajności i pokazuje rdzeń rynku – miejsce, w którym spotykają się oferta i realne możliwości nabywców.