Parter przestał być problemem. Wszystko dzięki ogródkom

Dziś sytuacja wygląda zupełnie inaczej. Wszystko za sprawą ogródków, które w wielu inwestycjach skutecznie zniwelowały największe wady najniższej kondygnacji. Co więcej, analiza ofert dostępnych w bazie portalu RynekPierwotny.pl pokazuje, że ogródek najczęściej nie podnosi ceny mieszkania ponad poziom lokali położonych na wyższych piętrach. Jego główną funkcją jest raczej likwidacja cenowego dyskonta, które przez lata było nieodłącznym elementem mieszkań na parterze.

To ważna zmiana, bo oznacza, że największym beneficjentem popularności mieszkań z ogródkami mogą być dziś nie tylko kupujący, ale również sami deweloperzy.

Parter nadal nie jest marzeniem większości kupujących

Choć mieszkania z ogródkami cieszą się dużym zainteresowaniem, sam parter nie przestał być lokalizacją budzącą mieszane uczucia.

Wciąż wielu nabywców preferuje piętra pośrednie lub wyższe, które zapewniają większą prywatność, lepsze widoki i mniejszy kontakt z otoczeniem osiedla. Szczególnie dotyczy to inwestycji położonych przy ruchliwych ulicach lub w gęstej zabudowie miejskiej.

Nieprzypadkowo przez lata mieszkania na parterze były często wyceniane niżej od lokali znajdujących się na wyższych kondygnacjach. Dla deweloperów oznaczało to problem, ponieważ najniższa kondygnacja stanowi zwykle kilkanaście procent całej powierzchni mieszkaniowej budynku.

Przy marżach netto rzędu kilkunastu procent konieczność przeceniania całej grupy lokali staje się już nie tylko problemem sprzedażowym, ale również finansowym.

W metropoliach co 20-te lokum z ogródkiem

Rozwiązaniem okazały się ogródki przydomowe przypisywane do mieszkań parterowych.

Jeszcze dwie dekady temu były one spotykane stosunkowo rzadko. Dziś stały się standardowym elementem większości nowych inwestycji, wszędzie tam, gdzie pozwalają na to warunki projektowe.

Najwięcej ofert mieszkań parterowych z ogródkiem tradycyjnie znajdziemy w Warszawie, gdzie 1024 takie lokale stanowią około 6% stołecznej oferty deweloperskiej. W dalszej kolejności jest Kraków – 685/6%, Wrocław – 509/5%, Łódź – 416/4%, Trójmiasto – 340/4% i Poznań 310/4%. W sumie w sześciu największych metropoliach kraju deweloperzy oferują obecnie blisko 3,3 tys. mieszkań z ogródkami. Oznacza to, że tego typu lokale stanowią zaledwie około 5 proc. oferty rynku pierwotnego.

Ogródek nie podnosi ceny. Ogródek likwiduje dyskonto parteru

Co istotne, analiza aktualnych ofert pokazuje, że ogródki skutecznie niwelują cenową dyskryminację parteru.

Najbardziej reprezentatywną inwestycją mieszkaniową z ogródkami na parterze ze średniej półki o podwyższonym standardzie i cenionej lokalizacji jest inwestycja na Sadach Żoliborskich.

Ceny za mkw. lokali z ogródkiem zawierają się w przedziale od 26,5 tys. zł do 28 tys. Ta najwyższa stawka dotyczy m.in. mieszkania 2-pokojowego o ciekawszej funkcjonalności z wyjściem na taras i do ogródka zarówno z sypialni jaki z salonu.

Z kolei lokale na wyższych kondygnacjach zostały wycenione od 25 tys./mkw. w ofertach promowanych do nieco ponad 30 tys. zł, z tym, że trudno się tu dopatrzeć zależności ceny od numeru kondygnacji.

Tym samym różnice w cenach ofertowych za mkw. mieszkań parterowych z ogródkiem nie różnią się w sposób istotny statystycznie od lokali z wyższych pięter,

Analogicznie sytuacja wygląda w przypadku mieszkań w standardzie popularnym w średniej lokalizacji warszawskiej, jaką jest Praga Południe. W tym przypadku reprezentatywnym przykładem z mieszkaniami parterowymi oferującymi ogródki jest zlokalizowana na Grochowie inwestycja oferująca 150 lokali na 9-ciu kondygnacjach. Aktualnie dostępne lokale parterowe z ogródkiem wycenione są średnio na 17,7 tys./mkw. w przypadku mieszkań dużych 4-pokojowych i 19 tys. w przypadku 2-pokojowych kompaktowych lokali trzydziestoparometrowych.

Także w tym przypadku analizując ceny na wyższych kondygnacjach trudno jest dopatrzeć się większych różnic. Lokale kompaktowe oferowane są w przedziale 18,5 – 19.5 tys./mkw., a większe i największe w granicach 17,5 – 18 tys./mkw.

Zdecydowanie podobnie wygląda sytuacja w przypadku lokalizacji i inwestycji budżetowych, czyli zlokalizowanych na peryferiach aglomeracji. Jednym z przykładów jest inwestycja w podwarszawskim Piastowie, gdzie zarówno mieszkania parterowe z ogródkiem jak i na wyższych kondygnacjach oferowane są w przedziale 12-13 tys. zł/mkw.

W praktyce oznacza to cenowy remis.

Gdy ogródka nie ma, parter znów przegrywa

Jeszcze ciekawsze wnioski przynosi analiza inwestycji pozbawionych ogródków.

Wszędzie tam, gdzie to możliwe deweloperzy starają się umieszczać na najniższej kondygnacji swoich inwestycji mieszkaniowych lokale użytkowe. Ich koszt wybudowania zazwyczaj bywa niższy niż mieszkań, a cena sprzedaży za mkw. może nawet dość istotnie – w zależności od lokalizacji – przewyższać stawki mieszkaniowe. Niestety do takich projektów niezbędne są odpowiednie ciągi piesze, które nie należą do zjawisk powszechnych.

Sytuacja inwestycji, gdzie zarówno lokale użytkowe jak i mieszkania z ogródkami nie są możliwe do realizacji, najczęściej wymusza na deweloperach dość istotne obniżenie ceny mieszkań parterowych w stosunku do wyższych kondygnacji.

Jak to wygląda w praktyce dobrze widać na przykładzie inwestycji na stołecznym Bemowie, a dokładniej w lokalizacji Chrzanowa. Tu mieszkania parterowe nie posiadają ogródków i zostały wycenione średnio od około 13,8 tys. zł do 14,8 tys. za lokale większe 3-pokojowe, natomiast mieszkania mniejsze w granicach 15- 16 tys. zł

Z kolei wyższe kondygnacje to zdecydowanie wyższe stawki za mkw. Najmniejsze metraże kawalerek wyceniono średnio blisko 20 tys. zł /mkw., mieszkania 2-pojowe w granicach 18 – 19 tys. zł/mkw., a lokale 3-pokojowe średnio 15,5 tys. zł. Oznacza to, że o ile większe mieszkania na piętrach są droższe od tych z parteru o kilka procent, to różnice przy mieszkaniach kompaktowych mogą dochodzić do 20 proc na korzyść tych z wyższych kondygnacji.

To potwierdza tezę, że ogródek nie tyle podnosi cenę mieszkania ponad poziom pięter, ile przede wszystkim eliminuje konieczność stosowania rabatu za najmniej pożądaną kondygnację budynku.

Własny kawałek zieleni zamiast balkonu

Rosnąca popularność mieszkań z ogródkami nie jest przypadkiem.

Dla wielu nabywców stanowią one substytut domu jednorodzinnego. Oferują możliwość wypoczynku na świeżym powietrzu, stworzenia niewielkiej strefy rekreacyjnej, miejsca zabaw dla dzieci czy przestrzeni dla zwierząt.

Po doświadczeniach pandemii i upowszechnieniu pracy zdalnej znaczenie prywatnej przestrzeni zewnętrznej dodatkowo wzrosło.

Coraz więcej osób postrzega ogródek nie jako dodatek, lecz jako pełnoprawną część mieszkania.

Dlatego atrakcyjnie położone lokale parterowe z dobrze nasłonecznionymi ogródkami bardzo często należą dziś do pierwszych mieszkań sprzedawanych przez deweloperów, nierzadko jeszcze na etapie przedsprzedaży inwestycji.

Największym beneficjentem ogródków są deweloperzy

Z perspektywy rynku najciekawsze jest jednak to, że ogródki nie tyle zwiększyły wartość mieszkań na parterze, ile sprawiły, że przestały one wymagać cenowej przeceny względem wyższych kondygnacji. Jeszcze kilkanaście lat temu lokal na najniższej kondygnacji był często produktem „drugiego wyboru”. Dziś, jeśli posiada dobrze zaprojektowany ogródek, potrafi konkurować cenowo z mieszkaniami położonymi wyżej, a niekiedy nawet wyprzedzać je pod względem zainteresowania klientów.

Wbrew pozorom największym beneficjentem popularności mieszkań z ogródkami mogą być nie sami kupujący, lecz deweloperzy.

Dzięki nim mieszkania na parterze przestały być problemem sprzedażowym i stały się pełnoprawnym elementem oferty, który nie wymaga już istotnych obniżek cen.

Jeszcze niedawno ogródek był dodatkiem do mieszkania. Dziś coraz częściej okazuje się narzędziem, które pozwala obronić wartość całej kondygnacji budynku.

A to oznacza, że w wielu inwestycjach nie jest już tylko elementem podnoszącym komfort życia mieszkańców, ale również ważnym czynnikiem wpływającym na ekonomikę całego projektu deweloperskiego.