Polski rynek „second home” – na czym dziś polega i jak naprawdę się rozwija?

W krajowych realiach, pomimo zdolności rodaków do tworzenia obcojęzycznych neologizmów, pojęcie „second home” wciąż funkcjonuje równolegle z bardziej swojskim „apartamentem wakacyjnym”. W praktyce chodzi o to samo – nieruchomość kupowaną poza miejscem stałego zamieszkania, służącą zarówno wypoczynkowi właściciela, jak i w większości przypadków wynajmowi krótkoterminowemu.

Nieustający boom – choć już bardziej selektywny

Rynek apartamentów wakacyjnych pozostaje jedną z ważniejszych części krajowego rynku nieruchomości. Wciąż możemy mówić o boomie, choć dziś ma on znacznie bardziej dojrzały i selektywny charakter niż jeszcze kilka lat temu. Nie wystarczy już „być nad morzem” czy „w górach”. Coraz większe znaczenie mają standard inwestycji, zaplecze usługowe oraz realna możliwość generowania przychodów poza ścisłym sezonem.

Jak podkreśla Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, w polskim wydaniu second home nadal występuje w trzech podstawowych formach.

Pierwsza to klasyczne apartamenty wakacyjne – lokale mieszkalne w podwyższonym lub wysokim standardzie, realizowane przez deweloperów w miejscowościach turystycznych, często w kameralnych budynkach, z dużymi tarasami, widokiem na morze, jezioro lub góry. Lokale te są przeznaczone zarówno na własny użytek, jak i pod wynajem krótkoterminowy – obsługiwany samodzielnie przez właściciela lub przez wyspecjalizowaną firmę.

Drugą formą są condohotele, które funkcjonują jak klasyczne hotele, często posiadają kategoryzację gwiazdkową, restauracje, strefy spa, baseny i zaplecze konferencyjne. Różnica polega na strukturze własności – pokoje lub apartamenty są odrębną własnością inwestorów prywatnych, a całością zarządza operator, wypłacający właścicielom udział w zyskach z najmu, niekiedy w formule stopy gwarantowanej.

Trzecią kategorią są domy letniskowe i rekreacyjne, zarówno na działkach prywatnych w regionach turystycznych, jak i – coraz częściej – w Rodzinnych Ogrodach Działkowych. Te ostatnie przeżywają cichy, ale masowy boom inwestycyjny. Powstają tam tysiące niewielkich, lecz funkcjonalnych i bardzo dobrze wyposażonych domów rekreacyjnych, które dla wielu rodzin pełnią funkcję substytutu klasycznego second home.

Skala rynku większa niż się wydaje

Rynek ten przestał być niszowy także w ujęciu liczbowym. Jak wynika z aktualnych analiz:

Jeśli wykluczymy miasta wojewódzkie i quasi-aglomeracje turystyczne, pod koniec ubiegłego roku w polskich kurortach deweloperzy oferowali około 6,7 tys. mieszkań wakacyjnych – to aż o 80 proc. więcej niż w 2019 roku – wskazuje Jan Dziekoński, Head of Market Insights w RynekPierwotny.pl.

Największa część tej podaży tradycyjnie koncentruje się w pasie nadmorskim – w takich miejscowościach jak Kołobrzeg, Świnoujście, Międzyzdroje, Dziwnów czy mniejsze gminy w rodzaju Ustronia Morskiego, gdzie liczba oferowanych apartamentów dorównuje skali stałej zabudowy mieszkaniowej.

Znaczący udział mają również kurorty górskie – Szklarska Poręba, Karpacz, Zakopane, Polanica-Zdrój – oraz miasta turystyczne Warmii i Mazur, na czele z Mikołajkami i Giżyckiem.

Morze numerem jeden – ale z krótkim sezonem

Zdaniem Jarosława Jędrzyńskiego, eksperta portalu RynekPierwotny.pl, Bałtyk pozostaje absolutnym liderem rynku second home. To tutaj powstaje najwięcej nowych inwestycji i tutaj trafia największa część kapitału inwestycyjnego. Jednocześnie jest to segment najbardziej dotknięty podstawowym problemem polskiej turystyki – sezonowością.

W praktyce pełne obłożenie trwa przez 2–3 miesiące w roku. Pozostałe miesiące to walka o weekendowych gości, długie weekendy i wydarzenia specjalne. Oznacza to, że wysokie stopy zwrotu są możliwe, ale wyłącznie w najlepszych projektach: dobrze zlokalizowanych, z rozbudowaną infrastrukturą i profesjonalnym operatorem.

Podobnie wygląda sytuacja na Warmii i Mazurach. Region oferuje unikalne walory krajobrazowe, ale sezon letni pozostaje kluczowy, a zimą popyt wyraźnie słabnie.

Góry – jedyny prawdziwie całoroczny segment

Na tym tle zdecydowanie wyróżnia się rynek górski. To dziś jedyny segment second home w Polsce, który realnie funkcjonuje przez cały rok.

Zimą generuje ruch narciarski i ferie, latem turystykę pieszą i rowerową, a wiosną i jesienią krótkie pobyty weekendowe. Widać to wyraźnie w takich miejscowościach jak Zakopane, Szklarska Poręba czy Karpacz.

Spędzając rodzinne ferie w tych lokalizacjach turyści mają do wyboru niezliczone apartamenty typu condo z jedną lub dwiema sypialniami, komfortowym salonem z aneksem kuchennym wyposażonym w wysokiej klasy sprzęt AGD, i coraz częściej z łazienką dysponującą prywatną sauną. Coraz powszechniej obowiązujący tego typu standard tylko potwierdza zmianę profilu klienta. Dzisiejszy turysta oczekuje standardu zbliżonego do hoteli premium, a nie jedynie „noclegu”.

Co ciekawe, nasycenie krajowych kurortów w najwyższej klasy obiekty turystyczne wciąż wydaje się dalece niewystarczające. Najlepszym tego przykładem może być Szklarska Poręba, gdzie planowana jest realizacja aż trzech hoteli pięciogwiazdkowych. To jasny sygnał, że rynek instytucjonalny widzi – zwłaszcza w górskich lokalizacjach – długofalowy potencjał, a nie chwilową modę.

Jednocześnie kurorty górskie należą do najbardziej ograniczonych podażowo rynków w Polsce – dostępność gruntów pod nowe inwestycje w Zakopanem czy Szklarskiej Porębie jest dziś minimalna, co sprzyja utrzymywaniu wysokich cen i stabilnej wartości kapitału.

Ceny, zyski i ryzyko

Jak podkreśla Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, od 2019 roku ceny mieszkań wakacyjnych wzrosły średnio o około 50 proc. – mniej niż w dużych miastach, ale wystarczająco, by mówić o skutecznej ochronie kapitału.

Najdroższą lokalizacją pozostaje Zakopane, gdzie średnie ceny zbliżają się do 35 tys. zł za mkw., przed Świnoujściem i Mikołajkami.

Jeżeli chodzi o rentowność, to obecnie rozsądne założenia mieszczą się w przedziale 5–6 proc. rocznie, co oznacza okres zwrotu rzędu 15 lat. Oferty gwarantujące wyższe zyski należy traktować ostrożnie – tym bardziej, że KNF i UOKiK od lat ostrzegają przed nadmiernym optymizmem w segmencie condohoteli.

Ryzyka pozostają niezmienne:

– sezonowość,

– rosnąca konkurencja,

– możliwe regulacje rynku najmu krótkoterminowego,

– uzależnienie wyników od jakości operatora.

Krajowy rynek Second home dojrzewa

Second home w Polsce przestał być eksperymentem. Stał się trwałym segmentem rynku nieruchomości – bardziej odpornym na wahania koniunktury niż klasyczne mieszkania inwestycyjne w dużych miastach, ale jednocześnie wymagającym znacznie większej wiedzy lokalnej.

Dziś nie wystarczy „kupić w kurorcie”. Trzeba wiedzieć gdzie, w jakim standardzie i z jakim modelem biznesowym.

Ferie zimowe tylko dobitnie pokazują, że przyszłość tego rynku należy przede wszystkim do lokalizacji całorocznych – a więc w pierwszej kolejności do gór – oraz do projektów oferujących realną jakość, a nie wyłącznie marketingowe obietnice – podsumowuje Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl