Boom już tylko w Warszawie. W pozostałych miastach popyt na nowe mieszkania słabnie

– Wyniki sprzedażowe firm deweloperskich potwierdzają nasze obawy, że po ożywieniu popytu w marcu, kolejne miesiące będą już pod tym względem nieco słabsze – przyznaje Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Według niego, po wybuchu konfliktu na Bliskim Wschodzie, wielu kupujących ruszyło po mieszkania w obawie przed wzrostem oprocentowania kredytów. I faktycznie, jak wynika z danych portalu Rankomat.pl, kredyty o przejściowo stałym oprocentowaniu zaczęły drożeć. Maj był zaś trzecim z rzędu miesiącem spadku zdolności kredytowej.

Kredyty znów studzą nastroje kupujących

Wciąż jest ona wyższa niż przed rokiem, ale część kupujących najwyraźniej postanowiła wstrzymać się z decyzją zakupową.

W maju Warszawa i Trójmiasto były jedynymi metropoliami, w których deweloperzy zwiększyli sprzedaż mieszkań – w Warszawie z 1442 do 1488, czyli o ok. 3 proc., a w Trójmieście – z 544 do 566, czyli o 4 proc. miesiąc do miesiąca. Przy czym tylko w stolicy wynik sprzedażowy deweloperów był wyraźnie wyższy od średniej miesięcznej z 2025 r.

W innych dużych miastach sytuacja nie wygląda różowo. W Krakowie sprzedaż spadła z 670 do 579 mieszkań (–14 proc.), we Wrocławiu z 574 do 561 (–2 proc.), w Poznaniu z 458 do 422 (–8 proc.), a w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii aż z 462 do 324 lokali (–30 proc.). Nawet tam, gdzie zmiany były niewielkie, sprzedaż pozostaje na poziomach zbliżonych do ubiegłorocznej średniej lub od niej niższych.

Deweloperzy hamują inwestycje – poza stolicą

Słabszy popyt widać w aktywności deweloperów. W większości metropolii liczba mieszkań wprowadzanych do sprzedaży w maju była wyższa niż w kwietniu, ale nadal pozostawała poniżej lub w pobliżu średniej miesięcznej z 2025 r.

W Krakowie w maju do oferty trafiło tylko 227 mieszkań, czyli o ok. 65 proc. mniej niż przeciętna miesięczna w 2025 r. We Wrocławiu było to 293 lokale, co oznacza wynik o ok. 69 proc. gorszy od przeciętnego poziomu.

Warszawa znów się wyróżnia. Na tym rynku deweloperzy wprowadzili w maju przeszło dwukrotnie więcej mieszkań niż w kwietniu (1954 wobec 919). Mało tego, jest to jedyny rynek, na którym tegoroczna średnia miesięczna jest wciąż wyższa od ubiegłorocznej. Warszawscy deweloperzy jednocześnie zwiększają sprzedaż i utrzymują wysoką aktywność inwestycyjną.

Mieszkań nie brakuje – wręcz przeciwnie

Mimo ograniczania nowych projektów, oferta mieszkań wciąż jest bardzo duża. W maju w większości metropolii liczba dostępnych lokali jeszcze wzrosła. W Warszawie oferta zwiększyła się z 16,6 tys. do 17,3 tys. mieszkań (+4 proc.). W Trójmieście i Krakowie wynosi ona ok. 11,7 tys. lokali, we Wrocławiu – ok. 11,2 tys., w Łodzi – ok. 10,3 tys., w Poznaniu – ok. 8,9 tys., a w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii – ok. 7,9 tys. Spadki pojawiły się jedynie w Krakowie i Wrocławiu, ale były niewielkie (po ok. 2%). W praktyce oznacza to, że dostępność mieszkań pozostaje wysoka, co hamuje wzrost cen.

Cenowa flauta

Najwięcej emocji wciąż budzi Warszawa, gdzie od początku 2026 r. średnia cena metra kwadratowego wzrosła z niespełna 18,5 tys. zł do blisko 20 tys. zł, czyli o ok. 8 proc. W maju pojawiła się jednak niewielka korekta – średnia spadła o ok. 100 zł, do 19,9 tys. zł za metr kwadratowy. Nie był to jednak efekt obniżek w cennikach, lecz zmiany struktury oferty.

Drugi miesiąc z rzędu stabilnie było także w Krakowie, a czwarty – w Trójmieście, gdzie średnie ceny symbolicznie wzrosły i wynoszą odpowiednio 17,2 tys. zł oraz 17,8 tys. zł za metr kwadratowy. W Poznaniu, po wcześniejszych niewielkich wzrostach, maj przyniósł lekką korektę do poziomu 14,2 tys. zł za metr kwadratowy, czyli o ok. 100 zł mniej niż miesiąc wcześniej.

Z kolei w Łodzi średnia cena utrzymuje się na poziomie ok. 11,6 tys. zł za metr kwadratowy i od początku roku praktycznie się nie zmienia. W miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii wynosi ona ok. 11,2 tys. zł, a stabilizacja przeplata się tam z niewielkimi spadkami.

Wyjątkiem jest Wrocław, gdzie średnia wzrosła w maju o ok. 1 proc. – z 15,3 tys. zł do 15,4 tys. zł za metr kwadratowy. Na rynek trafiła bowiem duża pula mieszkań ze średnią ceną ok. 16,7 tys. zł za metr kwadratowy.

W ujęciu rocznym różnice między rynkami są już bardzo widoczne. W Warszawie średnia cena metra kwadratowego jest o ok. 10 proc. wyższa niż przed rokiem. W Trójmieście i Poznaniu wzrost sięga ok. 5–6 proc., we Wrocławiu ok. 4 proc., a w Krakowie ok. 3 proc. Z kolei w Łodzi ceny są zaledwie o ok. 1 proc. wyższe niż w maju 2025 r., natomiast w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii pozostają o podobną skalę niższe.

Ile naprawdę kosztują mieszkania?

Marek Wielgo zwraca uwagę, że „typowe” ceny mieszkań są wyraźnie niższe od średniej, a różnicę tworzą przede wszystkim najdroższe inwestycje. Spokojniejszym i bardziej wiarygodnym punktem odniesienia jest mediana, czyli cena „ze środka stawki”.

W Warszawie mediana cen metra kwadratowego wynosiła w maju 17,7 tys. zł, w Trójmieście – 17,2 tys. zł, w Krakowie – 16 tys. zł, we Wrocławiu – 14,4 tys. zł, w Poznaniu – 13,3 tys. zł, w Łodzi – 11,4 tys. zł, a w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii – „tylko” 10,9 tys. zł.

– Im więcej na danym rynku jest mieszkań z najwyższej półki, tym większy rozjazd między średnią a medianą. Nieprzypadkowo to właśnie Warszawa jest tu liderem – komentuje Marek Wielgo.

Mediana jest na ogół bardziej stabilna od średniej ceny metra kwadratowego. W tym roku wyjątkiem jest Trójmiasto.

Dla potencjalnych nabywców mieszkań ważne jest jednak nie tylko to, że mogą oni przebierać w większej liczbie ofert. Tyle, że w tym roku w większości metropolii skurczyła się liczba mieszkań w segmencie popularnym, czyli z bardziej przystępnymi cenami. W Warszawie, Krakowie i Trójmieście do tego segmentu zaliczyliśmy mieszkania z ceną poniżej 17 tys. zł za metr kwadratowy, we Wrocławiu i Poznaniu – poniżej 14 tys. zł, a w Łodzi i w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii – poniżej 11 tys. zł za metr.

I tak, w Warszawie w maju kupujący mieli do wyboru ok. 7,2 tys. mieszkań w przedziale cenowym do 17 tys. zł za metr kwadratowy, czyli o 18 proc. mniej niż w styczniu. W Krakowie oferta takich lokali skurczyła się o 7 proc., do 7,1 tys., a w Trójmieście zwiększyła się o 2 proc., choć pozostaje najmniejsza – 4,1 tys. mieszkań.

W Warszawie, w Łodzi i w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii przybyło w maju mieszkań w segmencie popularnym, ale tylko w tej ostatniej metropolii było ich więcej niż na początku roku.

To wyjaśnia spadek zarówno mediany, jak i średniej ceny metra kwadratowego mieszkań w ofercie firm deweloperskich.