Demografia to nie wszystko. Dlaczego popyt na mieszkania w metropoliach nie słabnie

– W dyskusjach o skutkach zmian demograficznych coraz częściej pojawia się wizja Polski z osiedlami-widmo, mieszkaniami za złotówkę. Bo skoro nasz kraj się wyludnia w ekspresowym tempie, to za chwilę nie będzie miał kto ich kupować. Wielu młodych ludzi zaczyna wierzyć, że kupno drogiego mieszkania nie ma teraz sensu, skoro malejący popyt wymusi spadek cen – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Oficjalnie miasta się kurczą….

Ekspert przyznaje, że z oficjalnych danych Głównego Urzędu Statystycznego (GUS) wyłania się obraz Polski, w której największe miasta systematycznie się wyludniają. Proces ten trwa od lat i szczególnie mocno widoczny jest w takich ośrodkach jak Łódź czy Katowice. Nawet metropolie uznawane za dynamiczne – jak Warszawa, Wrocław czy Poznań – w statystyce publicznej notują stagnację lub spadek liczby ludności.

… a nieoficjalnie są coraz bardziej zatłoczone

Okazuje się jednak, że coraz więcej miast kwestionuje te dane. Samorządowcy przekonują, że liczba osób faktycznie korzystających z miasta jest dużo wyższa, niż pokazują statystyki. W wielu przypadkach różnice sięgają kilkuset tysięcy osób.

Problem w tym, że współczesne miasto przestało mieścić się w definicji „ludności zameldowanej”. Coraz więcej osób żyje i pracuje w jednym mieście, ale formalny meldunek ma w innym. Owszem, liczba urodzeń spada, ale równocześnie rośnie napływ imigrantów, głównie z Ukrainy i Białorusi, a także z dalszych krajów, takich jak Indie, Filipiny czy Kolumbia. Wielu z nich prawdopodobnie zostanie w Polsce na stałe, a dodatkowo do kraju wracają Polacy, którzy wcześniej wyjechali za granicę. Tej migracji statystyka publiczna często nie nadąża rejestrować. Pomija też funkcjonalne obszary miejskie w przypadku miast metropolitalnych, takich jak Katowice. W efekcie liczba mieszkańców przestaje być oczywistą kategorią – wszystko zależy od tego, jak ją policzyć.

Najdalej w tej diagnozie poszła Warszawa. Analizy oparte na danych z telefonów komórkowych pokazały, że zamiast niespełna 1,9 mln mieszkańców, realnie w mieście przebywa ponad 2 mln osób. Autorzy raportu podkreślają, że dane GUS nie obejmują wielu cudzoziemców oraz osób funkcjonujących w mieście bez meldunku, mimo że to tutaj koncentruje się ich życie zawodowe i prywatne.

Podobne rozbieżności ujawniono w Poznaniu i Łodzi, gdzie różnice między danymi GUS a analizami mobilnymi sięgają nawet jednej trzeciej populacji.

Łódź jest tu przypadkiem szczególnym. To miasto-symbol depopulacji, które według statystyki publicznej systematycznie traci mieszkańców. Jednocześnie analizy oparte na danych mobilnych pokazują, że rzeczywista liczba osób żyjących w mieście może być o kilkadziesiąt, a nawet ponad sto tysięcy wyższa niż wskazania GUS.

Z kolei we Wrocławiu zamiast danych telekomunikacyjnych wykorzystano model oparty m.in. na zużyciu wody, danych przestrzennych i liczbie mieszkań. Ekspertyza przygotowana przez naukowców z Uniwersytetu Wrocławskiego wskazała, że miasto jest niemal o jedną trzecią większe niż wynika z danych GUS.

Na tym tle Kraków czy Gdańsk prowadzą bardziej ostrożną politykę komunikacyjną, opartą na wskaźnikach pośrednich – liczbie podatników PIT, studentów, cudzoziemców czy zużyciu mediów. Wnioski są jednak podobne: liczba osób faktycznie korzystających z miasta znacząco przekracza liczbę mieszkańców ujętych w statystyce.

Jeszcze inny przypadek stanowią Katowice. Tu problem nie polega na niedoszacowaniu „o kilkadziesiąt procent”, lecz na niedopasowaniu definicji. Miasto liczy formalnie ok. 280 tys. mieszkańców, ale jednocześnie stanowi centrum ponad dwumilionowej metropolii. Dziesiątki tysięcy osób codziennie tu pracują, uczą się i korzystają z usług – choć formalnie mieszkają gdzie indziej. Statystyka ich nie widzi, ale miasto bez nich nie mogłoby funkcjonować.

– Oczywiście szacunki miast nie są precyzyjne. Trudno się jednak dziwić samorządcom, że starają się urealniać dane GUS dotyczące liczby mieszkańców. Od niej zależy m.in. planowanie infrastruktury, polityka mieszkaniowa czy inwestycje transportowe – komentuje Marek Wielgo.

Wyludniające się miasta… które budują mieszkania

Ten rozdźwięk między statystyką a rzeczywistością widać nie tylko w danych demograficznych, ale także – a może przede wszystkim – na rynku mieszkaniowym. Bo jeśli naprawdę mielibyśmy do czynienia z gwałtownym spadkiem liczby mieszkańców, trudno byłoby racjonalnie uzasadnić skalę inwestycji deweloperskich w największych miastach.

Najbardziej wyrazistym przykładem jest Łódź. W oficjalnych danych to jedno z najszybciej wyludniających się miast w Polsce. Jednocześnie deweloperzy od kilku lat utrzymują tam bardzo wysoką aktywność. Tylko w latach 2020–2025 oddano w Łodzi do użytkowania ok. 33 tys. mieszkań. To paradoks tylko pozorny. Jeśli bowiem uwzględnimy „ukrytą populację” – osoby bez meldunku, migrantów czy mieszkańców regionu funkcjonujących na co dzień w mieście – skala popytu na mieszkania przestaje być zaskoczeniem.

Jeszcze bardziej spektakularna jest skala budownictwa w największej metropolii kraju. W Warszawie w latach 2020–2025 oddano do użytkowania aż ponad 108 tys. mieszkań, czyli ponad trzy razy więcej niż w Łodzi. To poziom aktywności typowy raczej dla szybko rosnących aglomeracji niż dla miasta, które – według części interpretacji danych – miało wchodzić w fazę stagnacji demograficznej.

Nie inaczej jest w Krakowie i we Wrocławiu. W pierwszym z tych miast w analizowanym okresie powstało ok. 57 tys. mieszkań, a we Wrocławiu blisko 53 tys. To wyniki porównywalne z największymi rynkami regionalnymi w Europie Środkowej i trudne do pogodzenia z tezą o słabnącym popycie wynikającym z demografii.

Nieco mniej mieszkań powstaje w Gdańsku i Poznaniu, ale skala inwestycji wciąż jest bardzo duża. W latach 2020–2025 oddano tam do użytkowania odpowiednio ok. 39,5 tys. i 31,9 tys. mieszkań. Nawet Katowice – statystycznie niewielkie miasto – zanotowały w tym czasie ponad 15 tys. nowych lokali, co w przeliczeniu na liczbę mieszkańców jest wynikiem znaczącym.

Rynek mieszkaniowy działa tu jak swoisty „detektor rzeczywistej populacji”. Jeśli w metropoliach powstają tysiące nowych mieszkań, to ktoś je kupuje lub wynajmuje. To właśnie różnica między statystyczną a rzeczywistą liczbą mieszkańców najlepiej tłumaczy, dlaczego mimo teorii o wyludnianiu się miast popyt na mieszkania nie słabnie.

Mniej ludzi, ale więcej mieszkań – jak to możliwe?

Jak podkreśla Marek Wielgo, z punktu widzenia deweloperów kluczowa jest nie tyle liczba mieszkańców, ile liczba gospodarstw domowych – a ta w Polsce rośnie. Oznacza to, że nawet przy stabilnej lub malejącej liczbie mieszkańców rośnie liczba mieszkań potrzebnych do ich zaspokojenia. Mówiąc prościej: ta sama liczba ludzi zajmuje dziś więcej lokali niż kiedyś. Dotyczy to szczególnie dużych miast, gdzie proces „usamodzielniania się” gospodarstw domowych postępuje najszybciej. Coraz więcej osób żyje w pojedynkę lub w małych gospodarstwach, co naturalnie zwiększa popyt na mieszkania.

W praktyce oznacza to, że depopulacja nie musi automatycznie prowadzić do spadku zapotrzebowania na nowe lokale. Wręcz przeciwnie – w wielu metropoliach popyt może rosnąć mimo stagnacji liczby mieszkańców. Dlatego deweloperzy patrzą dziś mniej na liczbę mieszkańców, a bardziej na to, ile powstaje gospodarstw domowych.

Popyt na mieszkania to nie tylko liczba ludności

Ponadto popyt na mieszkania nie zależy wyłącznie od demografii. Ważny jest również stan techniczny zasobów mieszkaniowych. W Polsce wiele budynków mieszkalnych nadaje się już tylko do wyburzenia, bo ich modernizacja byłaby zbyt kosztowna. Oznacza to, że statystyki liczby mieszkań są w pewnym sensie zawyżone – część zasobu istnieje tylko na papierze, bo faktycznie nie nadaje się do zamieszkania albo stoi pusta.

Dodatkowo należymy do krajów o jednym z najwyższych wskaźników przeludnienia mieszkań w Europie. Depopulacja nie musi więc automatycznie zastopować rynku, choć w niektórych miastach jej wpływ będzie odczuwalny.

Według eksperta portalu RynekPierwotny.pl, najbardziej narażone na problemy demograficzne są małe miasta i obszary typowo rolnicze. Nie oznacza to jednak, że wszystkie miasta powiatowe mają się wyludnić. Te, które są częścią aglomeracji największych metropolii, wciąż będą się rozwijały, przyciągając mieszkańców dzięki poprawie infrastruktury i dostępności kredytów.

Miasta, w których lokują się zakłady przemysłowe lub centra usługowe, również zachowują stabilny popyt na mieszkania. Z drugiej strony pewne miasteczka rolnicze mogą doświadczać spadku liczby mieszkańców, co zwiększa ryzyko powstania „miast-widm”. Jednak Polska staje się

coraz bardziej atrakcyjna turystycznie, co stwarza szanse rozwoju dla miejsc, które dziś wydają się być skazane na stagnację.

Marek Wielgo zwraca równocześnie uwagę na starzenie się społeczeństwa. Nie oznacza to jednak, że w krótkim czasie rynek nie zostanie nagle „zalany” mieszkaniami po zmarłych właścicielach. W największych metropoliach wciąż utrzymywać się będzie niedobór mieszkań, a ich nominalne ceny raczej nie spadną. Dodatkowo wielu młodych dorosłych wciąż mieszka z rodzicami. Dla tych tzw. gniazdowników odziedziczenie mieszkania może być sposobem na usamodzielnienie się. W mniej atrakcyjnych lokalizacjach przybędzie nieruchomości trudnych do sprzedaży, a ich realna wartość może spadać.