Maj przyniósł wzrost liczby mieszkań na wynajem, ale popyt znów rozczarował

Z danych przeszukiwarki portali nieruchomości Adradar wynika, że w maju liczba mieszkań wynajętych lub wycofanych z rynku wyniosła ok. 43 tys., co oznacza spadek o ok. 2 proc. miesiąc do miesiąca i 4 proc. rok do roku. Jednocześnie liczba nowych ofert wzrosła do ok. 46 tys. mieszkań, a więc była wyraźnie większa niż w kwietniu. W efekcie całkowita oferta zwiększyła się do ok. 86 tys. mieszkań, co oznacza wzrost o 13 proc. rok do roku.

– Maj był kolejnym miesiącem w tym roku, w którym nowa podaż mieszkań przewyższyła popyt – zauważa Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl.

Gdańsk pod prąd reszty rynku

Na tle całego kraju wyraźnie wyróżnia się Gdańsk. W maju liczba dostępnych mieszkań na wynajem spadła tam trzeci miesiąc z rzędu – do ok. 3,3 tys. lokali (−3 proc. m/m), podczas gdy w większości dużych miast oferta rośnie.

Ten rynek od lat rządzi się jednak innymi prawami. W przeciwieństwie do Warszawy czy Krakowa, Gdańsk jest silnie uzależniony od sezonu turystycznego. Wraz z nadejściem cieplejszych miesięcy część mieszkań jest wycofywana z rynku najmu długoterminowego i trafia do oferty krótkoterminowej skierowanej do turystów.

To racjonalna decyzja właścicieli mieszkań. W warunkach wysokiego sezonu – szczególnie w lipcu i sierpniu – najem krótkoterminowy potrafi być wyraźnie bardziej opłacalny niż klasyczny najem, przy bardzo wysokim obłożeniu w sezonie letnim.

Potwierdzają to także dane Adradar – liczba ofert najmu w Gdańsku systematycznie spada na przełomie wiosny i lata, by wyraźnie odbić jesienią, gdy na rynek wracają studenci.

– W Gdańsku latem „wygrywają” turyści, a jesienią – studenci. To przykład rynku, na którym najem krótkoterminowy realnie konkuruje z tradycyjnym najmem o te same mieszkania – podkreśla Marek Wielgo.

W większości największych ośrodków sytuacja wygląda inaczej – maj przyniósł wzrost liczby dostępnych mieszkań na wynajem. Przy czym w części metropolii wyraźne – a nawet

spektakularne – wzrosty widać w ujęciu rocznym. W Warszawie oferta zwiększyła się do ok. 16,2 tys. mieszkań (+5 proc. r/r), w Krakowie do 7,9 tys. (+20 proc.), a we Wrocławiu do 6,5 tys. lokali (+18 proc.). Wyraźny wzrost odnotowano także w Łodzi (ok. 3 tys., +11 proc.) oraz Katowicach (ok. 2,4 tys., +4 proc.). Wyjątkiem jest Poznań, gdzie liczba ofert (ok. 3,3 tys.) nie zmieniła się w porównaniu z ubiegłym rokiem. Na tym tle zwraca uwagę Gdańsk – oferta spada tam trzeci miesiąc z rzędu, ale w ujęciu rocznym jest nadal aż o 38 proc. większa.

Czynsze bez impulsu wzrostowego

Słabszy popyt i rosnąca oferta przekładają się na stabilizację stawek najmu. W maju w większości dużych miast mediany czynszów nie zmieniły się względem kwietnia lub nieznacznie spadły.

W Warszawie typowy czynsz utrzymał się na poziomie ok. 4,2 tys. zł (−7 proc. r/r), w Krakowie wynosił 3 tys. zł (0 proc.), a we Wrocławiu spadł do ok. 2,7 tys. zł (−4 proc.). W Poznaniu mediana wyniosła ok. 2,5 tys. zł (−4 proc. r/r), w Łodzi – 2,1 tys. zł (−5 proc.), a w Gdańsku – ok. 3 tys. zł (0 proc.). Wyjątkiem pozostają Katowice, gdzie czynsze są wciąż o ok. 10 proc. wyższe niż przed rokiem.

W większości metropolii stawki najmu są dziś niższe niż rok temu lub co najwyżej utrzymują się na podobnym poziomie, mimo wyraźnie większej oferty mieszkań.

– Przy dużej liczbie dostępnych mieszkań właściciele mają ograniczone pole manewru. Kluczowe staje się szybkie znalezienie najemcy, a nie maksymalizacja stawki – zauważa Marek

Wielgo.

Według niego aktywność najemców najpewniej wzrośnie w okresie wakacyjnym i przed początkiem roku akademickiego. Można jednak oczekiwać, że duża liczba dostępnych mieszkań będzie działać stabilizująco na stawki najmu.

Dla najemców to komfortowa sytuacja – mają większy wybór i silniejszą pozycję negocjacyjną. Dla wynajmujących to wyraźny sygnał, że rynek coraz częściej wymaga konkurowania ceną i standardem mieszkania.

Na koniec warto przypomnieć, że kwoty prezentowane w ogłoszeniach często nie oddają pełnego kosztu najmu. Oprócz czynszu najemcy muszą uwzględnić także czynsz administracyjny oraz opłaty za media. W praktyce oznacza to, że rzeczywisty miesięczny koszt jest zwykle wyraźnie wyższy niż kwota widoczna w nagłówku oferty.

– Różne modele prezentowania cen utrudniają porównywanie ofert. Najemcy powinni zawsze sprawdzać pełny koszt najmu, a nie sugerować się wyłącznie ceną „na wejściu” – podsumowuje ekspert portalu GetHome.pl.