Czy grozi nam skokowy wzrost czynszów?

Dopłaty kredytowe i rządowe programy - to właśnie z tym tematem w ostatnich latach kojarzyły się wskaźniki odtworzeniowe ogłaszane przez wojewodów. Trzeba jednak pamiętać, że pierwotną rolą wspomnianych wskaźników jest wyznaczenie limitu łatwych podwyżek czynszowych. Właśnie dlatego należy odnotować, że niedawno miały miejsce wzrosty wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m kw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych. Przykładowo taki wskaźnik obliczony dla Warszawy wzrósł ostatnio o 11% (do 12 149 zł). W przypadku Poznania, analogiczny wzrost z początku kwietnia br. wyniósł 10%. Eksperci GetHome.pl tłumaczą, czy opisywane zmiany będą miały wpływ na czynsze płacone przez najemców. Warto w tym kontekście odróżnić prawną teorię oraz praktykę dotyczącą rynku najmu i polityki czynszowej gmin.

Jak (w teorii) wskaźniki kosztowe mają regulować czynsze?

Na wstępie wyjaśnijmy, że niedawna publikacja kolejnych wskaźników przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m kw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych (dalej: wskaźników odtworzeniowych) to wymóg wynikający od lat z ustawy o ochronie praw lokatorów. Opisywane wskaźniki wykorzystywano do wyznaczania limitów cenowych w popularnych programach dopłat kredytowych (RnS, MdM, BK 2%), ale głównym zastosowaniem tych indeksów jest ochrona lokatorów.

Przypomnijmy najważniejsze zasady ochronne wynikające z art. 8a i 9 ustawy o ochronie praw lokatorów:

1. termin pisemnego wypowiedzenia aktualnej wysokości czynszu wynosi min. 3 miesiące
2. podwyżka czynszu nie może być wprowadzana częściej niż raz na 6 miesięcy
3. podwyżka skutkująca przekroczeniem przez roczny czynsz progu 3% wartości odtworzeniowej mieszkania albo następująca z wyższego poziomu niż ten limit trzyprocentowy, powinna być dodatkowo uzasadniona przez wynajmującego i może nastąpić w sytuacjach wskazanych przez ustawę (uwaga: wartość odtworzeniowa mieszkania to iloczyn jego powierzchni użytkowej oraz aktualnego wskaźnika odtworzeniowego, podawanego co 6 miesięcy w wojewódzkim dzienniku urzędowym)
4. wskaźniki odtworzeniowe są wyznaczane przez wojewodę na podstawie aktualnych danych urzędu statystycznego i własnych analiz kosztów budowy
5. podwyżka czynszu będzie automatycznie uzasadniona mimo przekroczenia limitu trzyprocentowego (patrz punkt 3), jeżeli w roku kalendarzowym nie przewyższa ona wskaźnika inflacji z poprzedniego roku
6. właściciel mieszkania ma prawo wprowadzić podwyżkę przekraczającą trzyprocentowy limit kosztu odtworzenia (patrz punkt 3), o ile zapewni mu ona pokrycie kosztów utrzymania lokalu i odpowiedni zwrot kapitału określony przez ustawę oraz godziwy zysk (przy najmie socjalnym lokali, zysk nie powinien występować)

Eksperci portalu GetHome.pl dodają, że podwyżka czynszu skutkująca przekroczeniem limitu 3% wartości odtworzeniowej lub następująca z wyższego poziomu (i większa od ubiegłorocznej inflacji), niestety bywa zarzewiem sporów. Przyczyną jest niezdefiniowane bliżej w ustawie pojęcie godziwego zysku, które próbują precyzować sądy (przykład: Wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 23 lutego 2016 r. - sygn. akt: II Ca 1206/15).

Lokatorzy komunalnych mieszkań jednak zapłacą więcej?

Temat wskaźników odtworzeniowych w kontekście najmu, najczęściej ma związek z zasobem gminnych mieszkań. To pewien paradoks, bo gminy w praktyce ustalają czynsze za najem swoich lokali na poziomie znacznie mniejszym niż próg 3% wartości odtworzeniowej, wyznaczający granicę łatwych podwyżek czynszowych. Przykładowo, dla Warszawy ten trzyprocentowy próg w przeliczeniu na 1 m kw. wynosi obecnie ok. 30 zł ((12 149 zł/m kw. x 3%)/12). Z kolei bazowa stawka czynszu przy najmie stołecznych lokali komunalnych to aktualnie 13,55 zł/m kw., a przy najmie socjalnym - 2,00 zł/m kw.

W innych miastach też nierzadko zdarzają się stawki czynszowe na poziomie mniejszym niż 1,5% wartości odtworzeniowej gminnego lokalu. Dlaczego? Znaczenie mają nie tylko względy społeczne, ale również problemy z egzekucją czynszów. Przypomnijmy, że pod koniec 2024 r. po odliczeniu pustostanów zadłużone było co drugie mieszkanie gminne. Spora podwyżka czynszów prawdopodobnie jeszcze pogorszyłaby spłacalność. Czy zatem ostatnie zmiany wskaźników odtworzeniowych są bez znaczenia dla gminnych najemców? To pochopny wniosek. Dla gminy wyższa wartość wskaźnika odtworzeniowego może być bowiem argumentem do podniesienia czynszu - w celu utrzymania stałego poziomu np. 1,2% - 1,5% wartości odtworzeniowej mieszkania.

Limity również dla prywatnego najmu, ale … nie do końca

Eksperci portalu GetHome.pl przypominają, że opisywane powyżej zasady podnoszenia czynszów nie mają znaczenia w przypadku najmu okazjonalnego oraz instytucjonalnego. Potwierdza to odpowiednio art. 19e i art. 19j/19s ustawy o ochronie praw lokatorów. A co w razie „zwykłego” wynajmu mieszkania należącego do prywatnego lub firmowego właściciela, czyli wynajmu innego niż najem okazjonalny oraz instytucjonalny? Tutaj przepisy nie wskazują na wyłączenie stosowania limitów częstości i wysokości podwyżek czynszu. W praktyce znaczenie wspomnianych limitów skutecznie ogranicza jednak popularność krótkich (np. rocznych) umów najmu, a także … niewiedza stron umowy. Pamiętajmy również, że na rynku najmu nie zawsze występuje sytuacja uzasadniająca podwyżki czynszu.