W I kwartale 2026 roku deweloperzy zdjęli nogę z gazu. Na rynku pojawiło się mało nowych ofert. W dodatku te droższe – piszą eksperci portalu RynekPierwotny.pl

Początek 2026 r. przyniósł wyraźne ożywienie sprzedaży nowych mieszkań. W siedmiu największych metropoliach – Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Łodzi, Poznaniu oraz w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii – deweloperzy znaleźli nabywców na ok. 14,8 tys. mieszkań. To wynik o 17 proc. lepszy niż w czwartym kwartale 2025 r. i aż o 19 proc. wyższy niż rok wcześniej.

Kupujący ruszyli po mieszkania

Sprzedaż ożywiła się praktycznie wszędzie, z jednym wyjątkiem. Poznań pozostaje jedyną metropolią, w której można mówić o stagnacji – choć marcowe dane sugerują, że i tam popyt zaczyna się odbudowywać. Zupełnie inaczej wygląda sytuacja w pozostałych miastach, a szczególnie w Warszawie, gdzie deweloperzy nie notowali tak dobrej passy od dwóch lat. W samym tylko pierwszym kwartale sprzedali tam około 4,9 tys. mieszkań, czyli o 32 proc. więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku.

Dwucyfrowy wzrost sprzedaży rok do roku odnotowano również we Wrocławiu (+25 proc.), Łodzi (+24 proc.), Krakowie (+21 proc.) oraz w Trójmieście (+10 proc.). W miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii liczba zawartych umów była o 6 proc. wyższa niż przed rokiem.

Hamulec po stronie podaży

Problem polega na tym, że sprzedaż nowych mieszkań wyraźnie przyspieszyła, podczas gdy ich podaż zaczęła się kurczyć. To sygnał, że deweloperzy coraz ostrożniej podchodzą do uruchamiania nowych inwestycji.

W pierwszym kwartale 2026 r. deweloperzy wprowadzili na rynek łącznie około 11,8 tys. mieszkań – o 8 proc. mniej niż w poprzednim kwartale i aż o 25 proc. mniej niż rok wcześniej. Najmocniej ograniczyli nową podaż tam, gdzie w ostatnich dwóch latach doszło do wyraźnego „przegrzania” rynku. W Łodzi liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży była o 55 proc. niższa niż rok wcześniej, w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii – o 48 proc., a w Poznaniu – o 39 proc.

– Deweloperzy przyzwyczaili kupujących do systematycznie rosnącej oferty mieszkań. W 2024 r. podaż znacząco przewyższała popyt, a podobna sytuacja utrzymywała się przez większą część 2025 r. Efektem była rekordowa liczba dostępnych lokali, co dawało kupującym komfort negocjacyjny i poczucie bezpieczeństwa – łatwiej było odłożyć decyzję, porównać oferty i szukać okazji. W kolejnych miesiącach ten komfort w większości metropolii zaczął jednak stopniowo znikać – komentuje Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

W pierwszym kwartale tylko Kraków był miastem, w którym liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży przewyższyła liczbę sprzedanych lokali. W pozostałych metropoliach nowa podaż nie nadążała za rosnącym popytem. To właśnie dlatego oferta mieszkań zaczęła się kurczyć – choć oczywiście zasilają ją lokale, z których nabywcy zrezygnowali.

Oferta topnieje… ale nie wszędzie

Pod koniec marca w Warszawie na rynku pierwotnym dostępnych było około 16,8 tys. mieszkań, czyli o 4 proc. mniej niż na koniec grudnia ubiegłego roku. O 5 proc. skurczyła się oferta w Łodzi (do 11,3 tys. lokali), o 2 proc. – we Wrocławiu (około 10 tys.), a o 1 proc. – w Poznaniu (8,1 tys.) i w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (11 tys.).

Na tym tle wyróżnia się Kraków, gdzie oferta wzrosła o 7 proc. i sięgnęła 12,3 tys. mieszkań. Niewielki wzrost – o 1 proc. – odnotowano także w Trójmieście (8,7 tys.), przy czym warto podkreślić, że sam marzec przyniósł tam już spadek liczby dostępnych lokali.

Droższe mieszkania podbijają średnie ceny

Kurczenie się oferty ma jednak jeszcze jeden, bardzo istotny wymiar. Z rynku znikają przede wszystkim najtańsze mieszkania, a w ich miejsce pojawiają się głównie inwestycje z wyższej półki cenowej. To właśnie ten mechanizm odpowiada za wyraźne przyspieszenie wzrostu średnich cen na początku 2026 r.

W pierwszym kwartale średnia cena metra kwadratowego nowych mieszkań w Warszawie wzrosła aż o 7 proc. – tyle samo, ile wcześniej rosła przez niemal dwa lata. Kluczowe jest to, że nie był to efekt powszechnych podwyżek, lecz wprowadzenia do sprzedaży kilku dużych i bardzo drogich projektów, które „podbiły” średnią do 19,6 tys. zł za metr kwadratowy.

– Jeśli warszawscy deweloperzy nadal będą wprowadzać do sprzedaży bardzo drogie mieszkania, jednocześnie ograniczając podaż tych relatywnie tańszych, jeszcze w tym półroczu średnia cena metra kwadratowego może przekroczyć poziom 20 tys. zł – prognozuje Marek Wielgo.

Podobny schemat widoczny jest także w Krakowie i w Poznaniu, gdzie na rynek trafiły projekty z segmentu premium. W efekcie średnia cena metra kwadratowego wzrosła tam o 2 proc., do odpowiednio 17,1 tys. zł i 14,2 tys. zł. Wzrost o 1 proc. odnotowano we Wrocławiu (15,3 tys. zł/mkw.) oraz w Trójmieście (17,7 tys. zł/mkw.). Stabilizacja cenowa utrzymała się natomiast w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (około 11,3 tys. zł/mkw.) i w Łodzi (około 11,5 tys. zł/mkw.), która w ujęciu rocznym jest dziś jedyną metropolią bez wzrostu średniej ceny metra.

Najtańszych mieszkań ubywa najszybciej

Najlepiej realną dostępność mieszkań pokazuje segment najtańszych lokali, obejmujący jedną czwartą ofert o najniższej cenie metra kwadratowego. W większości dużych miast właśnie on kurczy się najszybciej.

W Warszawie poniżej górnej granicy cenowej tego segmentu, wynoszącej w grudniu 2025 r. 14,4 tys. zł za metr kwadratowy, dostępnych było ok. 4,2 tys. mieszkań. W marcu było ich już tylko 3,6 tys., czyli aż o 16 proc. mniej. W Trójmieście oferta najtańszych lokali zmniejszyła się o 14 proc., a w Poznaniu – o 12 proc.

W praktyce oznacza to, że mieszkania dostępne dla osób z ograniczoną zdolnością kredytową znikają szybciej, niż rynek jest w stanie je uzupełniać. Wyjątkami pozostają Kraków i Łódź. W stolicy Małopolski liczba mieszkań w najtańszym segmencie wzrosła z 2,7 tys. do 2,9 tys. (+7 proc.), a w Łodzi – z 2,8 tys. do 2,9 tys. (+6 proc.).

Rynek sprzedającego? Warszawa już tak, reszta jeszcze nie

Czy dane z marca i całego pierwszego kwartału oznaczają, że wchodzimy w rynek sprzedającego?

– W Warszawie zdecydowanie możemy już o tym mówić. W pozostałych metropoliach oferta mieszkań pozostaje na tyle duża, że to kupujący wciąż mają silniejszą pozycję negocjacyjną w rozmowach z deweloperami. Świadczy o tym obfitość ofert promocyjnych i rabatów – zauważa Jan Dziekoński, główny ekonomista portalu RynekPierwotny.pl.

Jednocześnie zwraca jednak uwagę na czynniki ryzyka. W marcu, w związku z konfliktem w Zatoce Perskiej, wzrosło oprocentowanie kredytów o okresowo stałej stopie procentowej. Jeśli doszłoby do wzrostu stóp procentowych, oznaczałoby to również wyższe koszty kredytów o zmiennym oprocentowaniu, co mogłoby wyraźnie ostudzić zapał kupujących.