Deweloperzy trzymają rynek wtórny w szachu. Nie ma miejsca na szybkie wzrosty cen

– Z jednej strony warunki kredytowe są dziś lepsze niż przed rokiem, z drugiej jednak rośnie niepewność gospodarcza związana m.in. z napiętą sytuacją na Bliskim Wschodzie, utrzymują się obawy o koszty kredytu w dłuższym horyzoncie, a sami kupujący coraz częściej przyjmują strategię wyczekiwania i wydłużają proces decyzyjny – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl.

Kwiecień pod znakiem sezonowego schłodzenia

Z danych przeszukiwarki portali nieruchomości Adradar wynika, że w kwietniu z serwisów ogłoszeniowych zniknęło ok. 33 tys. ofert mieszkań z rynku wtórnego. To o 7 proc. mniej niż w marcu oraz aż o 37 proc. mniej niż w kwietniu ubiegłego roku.

już w styczniu i lutym, w kwietniu często następuje krótkotrwałe wyhamowanie aktywności kupujących. Dopiero w kolejnych tygodniach, po zakończeniu okresu świątecznego, popyt ponownie przyspiesza. Wyjątkiem był ubiegły rok, w którym nietypowo wysoka dynamika sprzedaży utrzymała się aż do maja.

Ceny w coraz większym stopniu zależne od lokalnych warunków

Teoretycznie poprawa zdolności kredytowej części gospodarstw domowych powinna sprzyjać wyraźniejszym wzrostom cen także na rynku wtórnym. Kwiecień tego nie potwierdził. W ujęciu miesiąc do miesiąca symboliczne wzrosty średniej ceny metra kwadratowego mieszkań używanych – rzędu 1 proc. – odnotowano jedynie w Warszawie (ok. 18,2 tys. zł/mkw.), Trójmieście (ok. 17,0 tys. zł/mkw.) oraz Katowicach (ok. 11,7 tys. zł/mkw.). W Krakowie (ok. 16,9 tys. zł/mkw.), Poznaniu (ok. 12,1 tys. zł/mkw.) i Łodzi (8,7 tys. zł/mkw.) średnia cena pozostała bez zmian, natomiast we Wrocławiu spadła miesiąc do miesiąca o ok. 4 proc. (do 13,6 tys. zł/mkw.).

Równie zróżnicowany obraz widać w porównaniu rok do roku. Trójmiasto pozostaje liderem wzrostów, z podwyżką średniej ceny metra kwadratowego o ok. 8 proc. Wyraźne wzrosty odnotowano także w Poznaniu (+4 proc.). Z kolei w Wrocławiu ceny są dziś średnio o ok. 5 proc. niższe niż rok temu, w Krakowie o 1 proc., a w Łodzi o 2 proc.

– Coraz wyraźniej widać, że ceny mieszkań z drugiej ręki przestały rosnąć jednym rytmem w całym kraju. O wszystkim decydują dziś czynniki lokalne: struktura podaży, konkurencja ze strony rynku pierwotnego oraz realna siła nabywcza kupujących w danym mieście – ocenia Marek Wielgo.

Oferta deweloperska studzi oczekiwania sprzedających

Istotnym czynnikiem stabilizującym ceny na rynku wtórnym pozostaje bardzo duża oferta mieszkań deweloperskich. W kwietniu we wszystkich analizowanych metropoliach liczba lokali oferowanych przez deweloperów była większa niż liczba mieszkań z drugiej ręki dostępnych w sprzedaży.

W samej Warszawie w ofercie rynku pierwotnego było około 16,4 tys. mieszkań, wobec 15,6 tys. na rynku wtórnym. W Krakowie deweloperzy oferowali ok. 11,8 tys. lokali, a na rynku wtórnym dostępnych było niespełna 8 tys. Podobne proporcje widać we Wrocławiu, Poznaniu, Łodzi i Katowicach.

Kupujący coraz częściej porównują dziś oferty z obu segmentów rynku. Dostępność nowych mieszkań – często z dodatkowymi zachętami cenowymi lub elastycznymi warunkami płatności – ogranicza możliwość podnoszenia cen przez właścicieli mieszkań używanych i zwiększa znaczenie negocjacji.

– Ta relacja działa dwukierunkowo. Presja cenowa na rynku wtórnym wpływa także na ostrożność deweloperów w kształtowaniu cen oraz decyzjach o uruchamianiu nowej podaży – podkreśla Marek Wielgo.

Oferta wciąż mniejsza niż przed rokiem

W kwietniu miesięczny napływ nowych ofert był mniejszy niż w marcu, a jednocześnie łączna liczba mieszkań dostępnych w sprzedaży pozostaje niższa niż rok temu – zarówno w skali kraju, jak i w największych metropoliach.

W Warszawie liczba dostępnych ofert jest niższa rok do roku o ok. 18 proc., we Wrocławiu o 24 proc., w Krakowie o 19 proc., a w Łodzi o 16 proc. Jedynym wyjątkiem pozostaje Trójmiasto, gdzie w kwietniu odnotowano niewielki, 2-procentowy wzrost miesiąc do miesiąca, choć wciąż oferta jest mniejsza niż rok wcześniej.

– Nawet jeśli ceny przestały rosnąć, potencjał presji wzrostowej narasta, bo oferta mieszkań z drugiej ręki jest dziś mniejsza niż przed rokiem. O tym, czy przełoży się to na trwałe zmiany cen, zdecydują kolejne miesiące i relacja między tempem sprzedaży a skalą nowej podaży – zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym – podsumowuje Marek Wielgo.