Tanie mieszkania znikają z rynku, a ich miejsce zajmują droższe. W co grają deweloperzy?

– Dla osób planujących zakup mieszkania nie jest to tylko ciekawostka statystyczna, ale zmiana o bardzo praktycznym znaczeniu – bo decyduje nie tylko o poziomie średnich cen, ale przede wszystkim o tym, jak duży mają oni wybór mieszkań w swoim zasięgu finansowym – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Popyt wystrzelił, ale szybko opadł

Początek 2026 r. zapowiadał bardzo silne ożywienie sprzedaży mieszkań. W Warszawie deweloperzy sprzedali w marcu 1797 lokali, a w kwietniu już 1442, co oznacza spadek o 20 proc. miesiąc do miesiąca. W Krakowie sprzedaż wyniosła 670 mieszkań wobec 714 w marcu (–6 proc.), we Wrocławiu 574 wobec 683 (–16 proc.), a w Trójmieście 544 wobec 692 (–21 proc.). Największy spadek odnotowano w Łodzi – z 548 do 402 mieszkań (–27 proc.). Jedynym rynkiem, który wyłamał się z tego trendu, były miasta Górnośląsko‑Zagłębiowskiej Metropolii, gdzie sprzedaż wzrosła z 451 do 462 lokali.

Należy też jednak odnotować, że – mimo tych spadków – kwietniowe wyniki sprzedażowe firm deweloperskich w większości miast pozostawały wyższe od średniej miesięcznej z 2025 r. – w Warszawie o 15 proc., w Krakowie o 18 proc., a w Poznaniu o 14 proc. Wyjątkiem było Trójmiasto, gdzie sprzedaż była o ok. 7 proc. niższa od ubiegłorocznej średniej.

Źródło marcowego ożywienia popytu dobrze widać na rynku kredytowym. Według Biura Informacji Kredytowej, w marcu liczba osób wnioskujących o kredyt hipoteczny sięgnęła 63,3 tys., podczas gdy w kwietniu spadła do 42,3 tys., czyli aż o 33 proc.

– Dlatego sprzedaż mieszkań była w kwietniu o 15 proc. niższa niż w bardzo silnym marcu, który był miesiącem wyjątkowym. Kupujący ruszyli wówczas po mieszkania, obawiając się dalszego wzrostu kosztów kredytu i spadku zdolności kredytowej. Zakładamy, że w kolejnych miesiącach popyt będzie stopniowo słabł wraz z rozładowywaniem się marcowych rezerwacji – komentuje Jan Dziekoński, główny ekonomista portalu RynekPierwotny.pl.

Podaż ostrożniejsza, ale bardzo nierówna

Jak wynika z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl deweloperzy wyraźnie ograniczyli tempo wprowadzania nowych mieszkań, ale nie wszędzie w takim samym stopniu. W Warszawie liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży spadła z 1019 w marcu do 919 w kwietniu (–10 proc.). W Poznaniu spadek był znacznie głębszy – z 480 do zaledwie 141 lokali (–71 proc.). Jeszcze bardziej rzuca się w oczy Kraków, gdzie podaż skurczyła się z 1019 do 195 mieszkań, czyli aż o 81 proc.

Zupełnie inaczej wyglądała sytuacja na innych rynkach. We Wrocławiu liczba nowych mieszkań wzrosła z 494 w marcu do 935 w kwietniu (+89 proc.), w Górnośląsko‑Zagłębiowskiej Metropolii – z 124 do 495 (+299 proc.), a w Trójmieście – z 468 do 549 (+17 proc.).

Co więcej, kwietniowe wyniki podażowe w części metropolii wypadają słabo także na tle średniej z 2025 r. W Krakowie do sprzedaży trafiło o ok. 70 proc. mniej mieszkań niż przeciętnie w ubiegłym roku, w Poznaniu – o ok. 62 proc. mniej, a w Warszawie – o ok. 24 proc. mniej. Są jednak wyjątki: we Wrocławiu deweloperzy wprowadzili o ok. 70 proc. więcej mieszkań niż wynosiła ubiegłoroczna średnia, a w Katowicach i pozostałych miastach Górnośląsko‑Zagłębiowskiej Metropolii – o ok. 9 proc. więcej.

– Te różnice nie są przypadkowe. Pokazują, że deweloperzy dostosowują swoją strategię do lokalnej sytuacji – poziomu sprzedaży, konkurencji i struktury oferty – tłumaczy Marek Wielgo.

Oferta rośnie, ale nie wszędzie

Efektem relacji popytu i podaży są zmiany w liczbie mieszkań dostępnych w ofercie. W kwietniu w większości metropolii oferta wzrosła. Najbardziej we Wrocławiu – z 10 tys. do 10,5 tys. mieszkań (+5 proc.). Niewielkie wzrosty odnotowano w Łodzi (z 11,3 tys. do 11,5 tys.), w miastach Górnośląsko‑Zagłębiowskiej Metropolii (z 11 tys. do 11,2 tys.) oraz w Trójmieście (z 8,7 tys. do 8,8 tys.).

Jednocześnie w trzech największych rynkach, które najmocniej ograniczyły podaż, oferta się skurczyła. W Warszawie spadła z 16,8 tys. do 16,6 tys. mieszkań, w Krakowie z 12,3 tys. do 11,9 tys., a w Poznaniu z 8,1 tys. do 7,8 tys.

– To bardzo istotna informacja dla kupujących, bo właśnie na tych rynkach dostępność mieszkań zaczyna się pogarszać – komentuje Marek Wielgo.

Kluczowa zmiana: znikają najtańsze mieszkania

Największe znaczenie ma jednak to, co dzieje się w najtańszym segmencie rynku, obejmującym jedną czwartą lokali z najniższą ceną metra kwadratowego. W Warszawie poniżej górnej granicy cen wyznaczających ten segment w grudniu ubiegłego roku (14,4 tys. zł/mkw.) było ok. 4,2 tys. mieszkań, a w kwietniu – już tylko ok. 3,4 tys., czyli aż o 20 proc. mniej.

W Trójmieście oferta najtańszych lokali skurczyła się w tym czasie z 2,1 tys. do 1,9 tys. (–10 proc.), w Poznaniu – z ok. 2 tys. do 1,6 tys. (–19 proc.), a we Wrocławiu – z 2,4 tys. do 2,2 tys. (–7 proc.). W praktyce oznacza to, że lokale dostępne dla osób z ograniczoną zdolnością kredytową znikają szybciej, niż rynek jest w stanie je uzupełniać.

Odwrotna sytuacja ma miejsce w miastach Górnośląsko‑Zagłębiowskiej Metropolii, gdzie liczba najtańszych mieszkań wzrosła z 3 tys. do 3,2 tys. (+7 proc.), oraz w Krakowie – z 2,7 tys. do 2,8 tys. (+3 proc.), przy czym w Łodzi utrzymała się ona na poziomie ok. 2,8 tys.

Ta różnica niemal idealnie pokrywa się z tym, co dzieje się z cenami: w Warszawie ceny rosną najszybciej, w Poznaniu również widać wyraźny wzrost, a w Łodzi czy Górnośląsko‑Zagłębiowskiej Metropolii pozostają praktycznie bez zmian.

Ceny: wzrost tam, gdzie znika tani segment

W Warszawie średnia cena metra kwadratowego wzrosła w kwietniu do blisko 20 tys. zł, czyli o ok. 2 proc. w porównaniu z marcem. Tym samym stolica praktycznie znalazła się na poziomie psychologicznej bariery, która jeszcze niedawno wydawała się odległa. W ujęciu rocznym oznacza to już wzrost rzędu ok. 12 proc., a skala podwyżek z pierwszych miesięcy 2026 r. przewyższa tempo obserwowane wcześniej przez blisko dwa lata.

Poza Warszawą wzrost średniej ceny metra kwadratowego odnotowano tylko w Poznaniu, gdzie wyniosła ona ok. 14,3 tys. zł (+1 proc. m/m). W pozostałych metropoliach kwiecień upłynął pod znakiem stabilizacji. W Trójmieście było to ok. 17,7 tys. zł, w Krakowie – 17,1 tys. zł, we Wrocławiu – 15,3 tys. zł, a w Łodzi – 11,5 tys. zł. W miastach Górnośląsko‑Zagłębiowskiej Metropolii kwiecień przyniósł spadek średniej o 1 proc., do ok. 11,2 tys. zł za metr.

– Jeśli z rynku znika dolna część oferty, średnia cena rośnie nawet bez podwyżek w cennikach. Dlatego Warszawa i Poznań drożeją dziś szybciej niż miasta, w których nadal dostępna jest duża liczba relatywnie tanich mieszkań – zauważa Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Dodaje, że coraz większy wpływ na średnie ceny metra kwadratowego – szczególnie w Warszawie – mają inwestycje z wyższej półki cenowej.

Marek Wielgo zwraca uwagę, że rynku mieszkaniowego nie da się już opisać jedną, uniwersalną diagnozą. Dzieje się tak dlatego, że o realnej sytuacji kupujących w coraz większym stopniu decydują lokalne uwarunkowania.

W Warszawie, Poznaniu czy Trójmieście wybór mieszkań w segmencie dostępnych finansowo systematycznie się kurczy. Nawet przy umiarkowanych zmianach średnich cen dostępność realnie się pogarsza, bo z rynku znika część najtańszych lokali.

W Łodzi, Krakowie czy miastach Górnośląsko‑Zagłębiowskiej Metropolii sytuacja wygląda inaczej. Oferta pozostaje duża lub wręcz rośnie, liczba najtańszych mieszkań nie maleje, a ceny pozostają stabilne. To oznacza większy wybór i większą przestrzeń do negocjacji.