Mocne ożywienie sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym, ale giełda bez euforii. Co naprawdę dzieje się w spółkach deweloperskich?

Dane BIG DATA RynekPierwotny.pl pokazują, że w siedmiu największych metropoliach deweloperzy sprzedali w pierwszym kwartale około 14,8 tys. mieszkań. To o 17 proc. więcej niż kwartał wcześniej i aż o 19 proc. więcej niż rok temu.

Na pierwszy rzut oka wygląda to jak powrót boomu. Ale tylko na pierwszy.

Kupujący wrócili na rynek

Ożywienie sprzedaży było widoczne niemal we wszystkich największych miastach. Liderem ponownie okazała się Warszawa, gdzie deweloperzy sprzedali około 4,9 tys. mieszkań – aż o 32 proc. więcej niż rok wcześniej.

Dwucyfrowe wzrosty odnotowano także we Wrocławiu (+25 proc.), Łodzi (+24 proc.), Krakowie (+21 proc.) oraz Trójmieście (+10 proc.). Jedynie Poznań pozostaje na razie w fazie stagnacji, choć marcowe dane sugerują, że i tam popyt zaczyna się odbudowywać.

Kupujący wrócili na rynek wyraźnie bardziej zdecydowani niż jeszcze kilka miesięcy temu. Wpływ miała poprawa dostępności kredytów, ale także rosnące przekonanie, że ceny mieszkań w kolejnych kwartałach mogą znów zacząć rosnąć.

Deweloperzy ostrożniej z nową ofertą

Co ciekawe, ożywienie popytu nie przełożyło się na równie dynamiczne zwiększenie podaży.

Wręcz przeciwnie – dane wskazują, że liczba mieszkań dostępnych w ofercie w większości metropolii spadła, a struktura podaży wyraźnie przesunęła się w stronę droższych lokali.

– To efekt bardziej ostrożnej strategii deweloperów, którzy po doświadczeniach ostatnich kwartałów starają się lepiej kontrolować tempo wprowadzania nowych projektów i unikać nadpodaży – komentuje Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Giełda mówi: spokojnie z tym optymizmem

Jeszcze ciekawszy obraz wyłania się z rynku kapitałowego.

Piątka największych deweloperów giełdowych – Archicom, Murapol, Develia, Dom Development i Atal – odpowiadająca za ponad 80 proc. kapitalizacji indeksu WIG-Nieruchomości, w pierwszym kwartale sprzedała łącznie 3998 mieszkań. Oznacza to wzrost o 12 proc. rok do roku i 13,6 proc. kwartał do kwartału.

To dobry wynik – ale wyraźnie słabszy niż dynamika całego rynku.

Od początku roku do końca kwietnia indeks WIG-Nieruchomości wzrósł o około 8,6 proc., wyprzedzając szeroki indeks WIG, który zyskał 6,9 proc.

Problem w tym, że wzrost indeksu nieruchomości w dużej mierze napędzają jedynie dwie spółki - Develia i Archicom. Reszta rynku zachowuje się znacznie bardziej powściągliwie. Dom Development, uznawany za niekwestionowanego lidera branży, od początku roku pozostaje na lekkim minusie, a pozostałe spółki – z wyjątkiem Develii i Archicomu – notują jedynie kosmetyczne wzrosty.

Skąd ten optymizm analityków?

Na tym tle rekomendacje analityków DM Trigon mogą wydawać się zaskakująco optymistyczne. Przewidują w przypadku notowanych na GPW głównych tuzów deweloperki mieszkaniowej bardzo silne wzrosty kursów – w przypadku Atalu, Archicomu i Murapolu o ponad jedną czwartą, Domu Development o około 14 proc., a Develii blisko 10 proc.

Na ile jest to prawdopodobne w przewidywalnej przyszłości – czas pokaże. Jednak w obecnej sytuacji makroekonomicznej wzrost sprzedaży oraz zysków analizowanych spółek adekwatny do tak silnej aprecjacji notowań może być jednak trudny do osiągnięcia.

*Notowania największych spółek deweloperskich na koniec kwietnia 2026 r. wraz z prognozami Trigon DM

Autor: RynekPierwotny.pl

Dom Maklerski Trigon wskazuje jednak na kilka kluczowych czynników wspierających sektor. Najważniejszym z nich jest cykl obniżek stóp procentowych, który rozpoczął się na początku 2025 roku. Łącznie stopa referencyjna NBP spadła o 2,25 punktu procentowego, co wyraźnie poprawiło dostępność kredytów hipotecznych i pobudziło popyt.

Rynek zareagował na to bardzo szybko – sprzedaż mieszkań w największych miastach w drugiej połowie 2025 roku wzrosła o blisko 20 proc., a początek 2026 roku przyniósł kontynuację tego trendu.

Dodatkowo analitycy wskazują na normalizację podaży oraz stosunkowo dobrą sytuację największych graczy, którzy efektywnie zarządzają kapitałem i nie mają problemu z upłynnianiem gotowych mieszkań.

Ale to już nie jest ten sam rynek

Optymizm analityków ma jednak wyraźne ograniczenia.

Z jednej strony stopy procentowe przestały spadać – a to oznacza, że główny motor napędowy popytu zaczyna wygasać. Z drugiej strony rosną koszty działalności deweloperów, przede wszystkim ceny gruntów, co przekłada się na presję na marże.

Według prognoz Trigon DM większość największych firm może w 2026 roku odnotować spadek marż brutto. Dodatkowo zmienia się struktura sprzedaży – większy nacisk na mniejsze, bardziej dostępne mieszkania oznacza niższą wartość sprzedawanych lokali.

To oznacza, że choć sprzedaż wygląda dziś dobrze, rentowność biznesu może się pogarszać.

Rynek zaczyna wybierać zwycięzców

Jeszcze ciekawsza jest zmiana w układzie sił w branży.

Analitycy wskazują, że po dwóch latach dominacji największych graczy – takich jak Dom Development czy Develia – nadchodzi moment dla „mniejszych spośród dużych”.

Spółki takie jak Archicom, Atal czy Murapol mają dziś oferować lepsze perspektywy wzrostu, zarówno pod względem wyników, jak i wycen giełdowych.

To sygnał, że rynek przestaje rosnąć równomiernie i zaczyna premiować wybrane modele biznesowe.

Hossa czy jej końcówka?

Dzisiejsza sytuacja na rynku mieszkaniowym jest niejednoznaczna.

Z jednej strony mamy silny popyt, poprawę sprzedaży i ograniczoną podaż. Z drugiej – ostrożność deweloperów i chłodniejsze spojrzenie inwestorów giełdowych.

To klasyczny moment przejściowy, w którym rynek wciąż rośnie, ale rośnie już mniej równomiernie niż wcześniej.

Co dalej?

Kluczowe pytanie brzmi, czy obecne ożywienie jest początkiem nowego cyklu wzrostowego, czy raczej jego późną fazą.

Jeśli popyt utrzyma się na wysokim poziomie, a koszty budowy będą nadal rosnąć, zdecydowana presja na ceny mieszkań może powrócić.

Jeśli jednak czynniki makroekonomiczne się pogorszą, rynek może szybko wejść w fazę korekty.

Na razie jedno jest pewne:

Rynek mieszkań znów przyspieszył. Ale tym razem nie wszyscy jadą w tym samym tempie.